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Analizamos la Sentencia n.º 853/2021, de 10 de diciembre, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012021100833 (puede descargar aquí esta sentencia):
El Tribunal Supremo anula la moderación de una cláusula penal en un alquiler de local comercial, estableciendo que no cabe reducir la indemnización pactada por retraso en la entrega si el incumplimiento es total. La sentencia recalca que la libertad de pactos entre empresarios prevalece, y la pena acordada solo puede ser revisada en casos excepcionales de desproporción manifiesta, cuya prueba recae sobre el deudor.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte arrendadora instó un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual de un arrendamiento de local de negocio, suscrito entre empresarios. Acumuló a la acción de desahucio una reclamación de cantidad fundamentada en una cláusula penal moratoria expresamente pactada en el contrato. Dicha cláusula establecía una indemnización de 500 euros diarios por cada día de retraso en la devolución del inmueble una vez finalizado el contrato.
Los argumentos principales del arrendador se centraron en dos ejes:
- Incumplimiento total y oposición inequívoca: sostuvo que, tras la finalización del contrato en la fecha pactada, el arrendatario no procedió a la entrega efectiva del local. Aunque se realizó un acto de entrega de llaves ante notario, el arrendatario continuó la ocupación del inmueble de manera ilícita y sin consentimiento alguno. El arrendador acreditó su oposición constante a dicha ocupación mediante el envío de múltiples burofaxes y la interposición de una denuncia, demostrando que nunca hubo tolerancia ni consentimiento para que el arrendatario permaneciera en la posesión. Argumentó que las negociaciones para un posible nuevo contrato no podían interpretarse como un permiso para la ocupación, ya que son actos perfectamente compatibles con la exigencia de desalojo de una posesión indebida.
- Improcedencia de la moderación de la cláusula penal: el arrendador defendió la plena aplicabilidad de la cláusula penal en los términos pactados. Adujo que, conforme a la doctrina jurisprudencial consolidada del Tribunal Supremo, la facultad moderadora del artículo 1154 del Código Civil está reservada para supuestos de incumplimiento parcial o irregular de la obligación principal, pero no para casos de incumplimiento total. En este caso, la obligación de devolver el local en una fecha concreta fue incumplida en su totalidad, que era precisamente el supuesto para el que se había previsto la pena. Consideró que, en el ámbito de la contratación entre empresarios, debe primar el principio de libertad de pactos (artículo 1255 del Código Civil), y que la pena, aunque elevada, cumplía una función indemnizatoria y disuasoria lícita, liquidando de antemano los perjuicios derivados de la no disponibilidad del activo inmobiliario.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La defensa de la parte arrendataria se basó, en primer lugar, en la supuesta existencia de un nuevo contrato verbal que justificaba su permanencia en el local. Sostuvo que la propiedad, tras la finalización del contrato escrito, le facilitó nuevamente las llaves para continuar la actividad, lo cual constituía un nuevo acuerdo.
De forma subsidiaria, y para el caso de que no se apreciara dicho contrato verbal, solicitó la moderación judicial de la cláusula penal. Argumentó que la penalización de 500 euros diarios era manifiestamente abusiva y desproporcionada, ya que suponía un importe mensual que cuadruplicaba la renta que se venía pagando. Consideró que la aplicación de dicha cláusula en sus estrictos términos generaría un enriquecimiento injusto para el arrendador, excediendo con creces cualquier daño o perjuicio real que el retraso en la entrega pudiera haberle ocasionado. La defensa pretendía que el tribunal redujera equitativamente la cuantía de la indemnización a un importe más ajustado a la realidad del mercado y a los daños previsibles.
La decisión judicial
El recorrido judicial de este caso es clave para entender la doctrina del Tribunal Supremo sobre la materia.
- Sentencias de Instancia y Apelación: tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial dieron parcialmente la razón al arrendatario en lo relativo a la cláusula penal. Si bien decretaron el desahucio, procedieron a moderar la pena, reduciéndola de 500 a 150 euros diarios. Su razonamiento se basó en dos puntos: primero, consideraron que la existencia de negociaciones para un nuevo contrato implicaba un consentimiento tácito a la ocupación, por lo que el inicio del cómputo de la pena (dies a quo) debía retrasarse hasta la ruptura definitiva de dichas negociaciones; segundo, calificaron la pena de 500 euros diarios como “absolutamente desproporcionada” en comparación con la renta mensual del alquiler, justificando así su reducción por motivos de equidad.
- Sentencia del Tribunal Supremo: El Alto Tribunal casa y anula la sentencia de la Audiencia Provincial, estimando íntegramente la demanda del arrendador. Su decisión se fundamenta en un análisis doble:
- Error en la valoración de la prueba (recurso por infracción procesal): el Supremo concluye que las instancias inferiores realizaron una valoración “ilógica, irracional y arbitraria” de la prueba documental. Considera que los documentos aportados por el arrendador (denuncia penal , burofaxes exigiendo el desalojo) acreditaban de forma inequívoca su oposición a la ocupación desde el primer momento. Por tanto, no cabía interpretar la existencia de un consentimiento. El hecho de negociar un nuevo contrato no neutraliza los requerimientos formales de desalojo. En consecuencia, anula la conclusión de las instancias inferiores y fija como fecha de inicio para el cómputo de la pena el día siguiente a la finalización del contrato (1 de marzo de 2016).
- Correcta aplicación de la doctrina sobre cláusulas penales (recurso de casación): este es el núcleo de la sentencia. El Tribunal Supremo reitera su jurisprudencia consolidada: no cabe la moderación del artículo 1154 del Código Civil cuando el incumplimiento es total y coincide precisamente con el escenario para el que la pena fue pactada. La moderación judicial no es una herramienta para que el juez corrija lo que, a su parecer, es un pacto “excesivo” entre empresarios.
El Tribunal analiza si podrían aplicarse las excepciones a esta regla general (establecidas en la STS 530/2016). Concluye que no es el caso, ya que:
- No se probó que la cláusula fuera inválida ex ante (al momento de contratar) por ser contraria a la moral o al orden público.
- Tampoco se probó que ex post (tras el incumplimiento) la penalidad resultara extraordinariamente elevada en comparación con el daño real debido a un cambio radical e imprevisible de las circunstancias.
Por todo ello, concluye que la moderación realizada por la Audiencia Provincial fue incorrecta, infringiendo la ley y la jurisprudencia. Ordena la aplicación de la cláusula penal en su totalidad: 500 euros diarios desde el 1 de marzo de 2016 hasta la entrega efectiva del local.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Constitución Española (CE): art. 24 (Derecho a la tutela judicial efectiva)
- Código Civil (CC): arts. 1091 (Fuerza de ley de los contratos), 1103 (Responsabilidad por negligencia), 1152 (Naturaleza de la cláusula penal), 1154 (Moderación judicial de la pena), 1255 (Principio de libertad de pactos) y 1256.
- Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): arts. 217.3 y 217.7 (Carga de la prueba), 318 y 319 (Valor probatorio de los documentos públicos), 394.1 y 398.2 (Costas procesales), 469.1.4º (Motivo de infracción procesal por vulneración de derechos fundamentales) y 477.2.3º (Acceso al recurso de casación por interés casacional).
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU): art. 4.3 (Régimen de los arrendamientos para uso distinto del de vivienda).
Sentencias citadas
- STS 74/2018, de 14 de febrero
- STS 441/2018, de 12 de julio
- STS 530/2016, de 13 de septiembre (Sentencia del Pleno, fundamental en esta materia)
- STS 61/2018, de 5 de febrero
- STS 632/2010, de 5 de octubre
- STS 615/2012, de 23 de octubre
- STS 366/2015, de 18 de junio
- STS 196/2015, de 17 de abril
- STS 999/2011, de 17 de enero de 2012
- STS 688/2013, de 20 de noviembre
- STS 562/2021, de 26 de julio
