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Has encontrado la casa perfecta. O al inquilino que parece ideal. Llega el momento de firmar el contrato y empiezan a surgir las dudas: la fianza, un depósito adicional, un aval, un seguro… ¿Cuánto es demasiado? La ley ha cambiado varias veces y ha puesto límites claros a lo que un propietario puede pedir. Entender estas reglas del juego no es una opción, es una necesidad. Para el propietario, significa proteger su inversión sin cometer ilegalidades que anulen sus garantías. Para el inquilino, es la diferencia entre un acuerdo justo y un abuso que le cueste miles de euros.
Te interesa como propietario
Seamos francos. Tu propiedad es una de las mayores inversiones de tu vida. La alquilas para obtener una rentabilidad, no para coleccionar dolores de cabeza. Quieres dormir tranquilo, sabiendo que si el inquilino no paga o causa destrozos, no lo perderás todo. Por eso existen las garantías adicionales a la fianza.
Pero cuidado. No se trata de pedir por pedir. La ley, para la mayoría de los contratos de vivienda firmados desde marzo de 2019, es tajante: además del mes de fianza legal, solo puedes solicitar una garantía adicional por un valor máximo de dos mensualidades de renta.
¿Pedir más? Es un riesgo enorme. Una cláusula que exija tres meses de depósito, un aval desproporcionado o cualquier otra fórmula que supere ese límite podría ser declarada nula por un Juez. Y de repente, esa red de seguridad que creías tener, se desvanece.
La clave no está en pedir más, sino en pedir mejor. Un aval personal bien redactado o un seguro de impago pueden ser tus mejores aliados. Pero tienes que hacerlo bien. Unas pocas palabras mal escogidas en la cláusula del aval pueden hacer que este no cubra las prórrogas del contrato o los desperfectos, dejándote expuesto. En este artículo te contamos cómo blindarte sin salirte de la ley.
Te interesa como inquilino
Llevas semanas buscando. Por fin encuentras un piso que te encaja en precio y ubicación. Pero al hablar de las condiciones, empieza la carrera de obstáculos: te piden el mes en curso, un mes de fianza, dos meses más como “depósito adicional” y, además, que tus padres te firmen un aval. Sientes que para alquilar un piso necesitas la entrada de una hipoteca.
Para el carro. Tienes derechos.
La ley te protege de exigencias desproporcionadas. Como decíamos, para la mayoría de contratos de vivienda actuales, el propietario no puede exigirte más de dos mensualidades extra como garantía adicional, aparte del mes de fianza. Da igual cómo lo llamen: depósito, aval bancario, seguro a tu cargo… La suma de esas garantías adicionales no puede superar el valor de dos meses de alquiler.
Saber esto te da poder para negociar. Te permite identificar cláusulas abusivas y, sobre todo, te evita empezar una relación contractual con mal pie y un desembolso económico injusto. Si te presentan un aval personal, es crucial que entiendas qué estás firmando tú o tu familiar. ¿Responde solo de la renta? ¿También de los daños? ¿Durante cuánto tiempo? Conocer las respuestas a estas preguntas te evitará sustos muy caros en el futuro.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Traduzcamos todo esto a la realidad del mercado canario. Ya sea un piso en Las Palmas o un apartamento en Tenerife, las reglas son las mismas.
El ABC de las garantías:
- La fianza legal: Es un mes de renta. Es obligatoria y el propietario debe depositarla en el Instituto Canario de la Vivienda. No es negociable.
- La garantía adicional: aquí está el meollo. Para contratos de vivienda de hasta 5 años (si el propietario es persona física) o 7 años (si es una empresa), esta garantía no puede superar el valor de dos meses de renta.
¿Qué formas puede tener esa garantía adicional?
- Depósito en metálico: lo más común. Se entregan una o dos mensualidades extra que el propietario guarda hasta el final del contrato.
- Aval personal: un tercero (el “fiador”, normalmente un familiar) se compromete a pagar si el inquilino no lo hace.
- Consejo para el propietario: asegúrate de que la cláusula del aval sea “solidaria” y con “renuncia a los beneficios de excusión y división”. Esto, en lenguaje de la calle, significa que podrás reclamar directamente al avalista sin tener que demostrar primero que el inquilino es insolvente. ¡Y que cubra las prórrogas!
- Consejo para el inquilino (y su avalista): hay que leer bien. Si el aval es solidario, el propietario puede ir contra el familiar como si fuera el propio deudor. Es bueno intentar limitar la responsabilidad (por ejemplo, solo al pago de la renta, excluyendo daños) si es posible.
- Aval Bancario: el banco garantiza el pago. Es muy seguro para el propietario, pero caro y difícil de conseguir para el inquilino, ya que inmoviliza el dinero.
- Seguro de impago de alquiler: una opción cada vez más popular. El propietario contrata un seguro que cubre las rentas impagadas y, a menudo, los gastos de desahucio y los daños por vandalismo. A veces, se pacta que el inquilino pague la prima, pero el coste de ese seguro contaría dentro del límite de las dos mensualidades de garantía adicional.
Conclusión
El mundo del alquiler parece sencillo, pero está lleno de matices que pueden marcar la diferencia entre un acuerdo tranquilo y una pesadilla legal. Una sola cláusula mal redactada en un contrato puede costarte miles de euros y noches sin dormir, seas quien seas en la ecuación.
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