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Analizamos la Sentencia n.º 569/2022, de 18 de julio, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012022100576 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha resuelto un caso de alquiler de vivienda en el que se solicitaba la resolución del contrato por ruina del inmueble. Se ha determinado que la ruina se produjo por la desidia del arrendador en la conservación del inmueble, condenándole a indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios causados.
La postura de la parte demandante (arrendador)
El arrendador solicitó la resolución del contrato de arrendamiento basándose en el estado de ruina del inmueble. Alegó que el coste de las reparaciones necesarias excedía el 50% del valor del inmueble, lo que justificaba la resolución según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1964, aplicable al caso por la Disposición Transitoria Segunda de la vigente LAU 29/1994.
El arrendador basó su demanda en una resolución del Servicio de Conservación y Edificación del Ayuntamiento de Madrid que requería a la comunidad de propietarios realizar obras de reparación en el inmueble. El coste de dichas reparaciones, según el arrendador, superaba el límite legal establecido en el art. 118 de la LAU de 1964, lo que le daba derecho a resolver el contrato.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
El arrendatario argumentó que la ruina del inmueble se debía a la desidia del arrendador en la conservación del mismo. Afirmó que el arrendador había ignorado numerosos requerimientos del Ayuntamiento para realizar obras de reparación, lo que había provocado el progresivo deterioro del edificio.
El arrendatario solicitó una indemnización por los daños y perjuicios que le ocasionaría la resolución del contrato, como el coste de un nuevo alquiler y los gastos de mudanza. Basó su solicitud en el incumplimiento por parte del arrendador de su obligación de conservar el inmueble en condiciones de habitabilidad, tal como establecen el art. 107 de la LAU de 1964 y el art. 1554.2 del Código Civil.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo ha desestimado el recurso extraordinario por infracción procesal del arrendador y ha estimado parcialmente el recurso de casación del arrendatario. Se confirma la resolución del contrato de arrendamiento por ruina, pero se condena al arrendador a indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios causados por su negligencia en la conservación del inmueble.
El Tribunal Supremo ha considerado probado que el arrendador incumplió su obligación de conservar el inmueble en buen estado, lo que contribuyó a la situación de ruina. Esta desidia en la conservación del inmueble ha sido determinante para condenar al arrendador a indemnizar al arrendatario por los perjuicios sufridos.
Normativa y jurisprudencia aplicada
El Tribunal Supremo ha basado su decisión en la aplicación del art. 118 de la LAU de 1964, que regula la resolución del contrato de arrendamiento por ruina del inmueble. También se ha aplicado el art. 1101 del Código Civil, que establece la obligación de indemnizar los daños y perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones contractuales.
En cuanto a la jurisprudencia, el Tribunal Supremo ha citado diversas sentencias previas que establecen la doctrina aplicable en casos similares. Entre ellas, destacan las siguientes:
- STS 908/2008, de 9 de octubre: aclara el concepto de “siniestro” en el contexto del art. 118 de la LAU y establece que no se deben tener en cuenta las obras ya ejecutadas con antelación al ejercicio de la acción de resolución.
- STS 142/2009, de 18 de marzo: diferencia el ámbito de aplicación del art. 1554.2 del Código Civil y el art. 118 de la LAU.
- STS 242/2002, de 11 de marzo: establece la posibilidad de indemnizar al arrendatario por los daños y perjuicios causados por la falta de reparaciones por parte del arrendador.
- STS 428/2016, de 27 de junio: reitera la doctrina de la STS 242/2002, de 11 de marzo, sobre la indemnización al arrendatario por la ruina causada por la falta de reparaciones del arrendador.
- STS 1072/1993, de 11 de noviembre: establece que la obligación del arrendador de realizar reparaciones no incluye la reconstrucción del edificio en caso de ruina.
El Tribunal Supremo ha aplicado la doctrina jurisprudencial para determinar la responsabilidad del arrendador en la producción de la ruina y la consiguiente obligación de indemnizar al arrendatario.
