En 30 segundos
Si tienes prisa, quédate con esto: la Ley (LAU) dice que el propietario paga todos los gastos fijos (comunidad, IBI, seguro) y el inquilino paga lo que consume (agua, luz). PERO (y es un gran “pero”), el contrato puede cambiarlo todo.
Si firman que el inquilino paga la comunidad o el IBI, tendrá que pagarlos. Eso sí, para que sea válido, hay que hacerlo bien: por escrito y poniendo el importe anual. Si no está en el contrato, lo paga el dueño. Punto.
La pregunta del millón
Es la pregunta que más se repite en nuestro despacho, justo después de “¿cuándo puedo echar al inquilino?”.
Firmas el contrato. Entras al piso. Todo huele a nuevo (o a recién pintado).
Y al mes siguiente… llega el susto.
Una carta del Ayuntamiento. O un recibo de la administración de fincas.
—Oye, que me pasan el IBI, pero yo soy el inquilino. —Oye, que el inquilino dice que la Comunidad la pague yo, pero en el anuncio decía que estaba incluida.
Mi padre y yo llevamos años viendo cómo relaciones perfectas entre propietarios e inquilinos saltan por los aires por culpa de 50 euros de basura o un recibo de IBI mal pactado.
El problema no es el dinero. El problema es la sorpresa.
Hoy vamos a traducir el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, si haces clic aquí puedes leer la versión oficial y aburrida del BOE, pero te aviso, mejor que te tomes un café antes.
Es el artículo que define quién saca la cartera para cada gasto.
Vamos a explicarlo claro, sin latín y sin rodeos.
Regla general: el silencio lo paga el dueño
Grábate esto a fuego.
La ley parte de una base muy sencilla: la vivienda es del propietario, así que los gastos de la vivienda son del propietario.
Si hacen un contrato de alquiler en una servilleta (no lo hagan, por favor) y solo ponen el precio del alquiler, todos los gastos extras los paga el dueño.
Todos.
Para que el inquilino pague algo que no sea la renta, tiene que haber un “pacto expreso”.
Es decir: tiene que estar escrito. Las palabras se las lleva el viento, y en los juzgados el viento no cuenta como prueba.
Ahora, vamos a desglosarlo por partidas, porque cada gasto tiene su truco.
1. Los suministros (agua, luz, gas)
Aquí no hay mucho debate. El artículo 20.3 lo deja claro.
Todo lo que se pueda medir con un contador individual, lo paga el inquilino.
Tú gastas la luz, tú pagas la luz. Tú te duchas, tú pagas el agua.
¿Puede pagarlos el dueño? Sí, si quiere ser un alma caritativa o si se pacta un “todo incluido” (muy típico en alquileres vacacionales o de temporada), pero lo normal es que esto vaya a cargo del que vive allí.
2. La comunidad de propietarios (el gran conflicto)
Aquí entramos en terreno pantanoso.
La Ley dice que los “gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble” (la comunidad, la piscina, el portero) los paga el dueño.
¿Se le pueden pasar al inquilino? Sí. Se puede.
¿Qué hace falta? Aquí la ley es estricta. Para que el inquilino pague la comunidad, el contrato debe cumplir dos requisitos obligatorios:
- Por escrito: debe decir “el inquilino paga la comunidad”.
- Importe anual: debe decir “la comunidad cuesta X euros al año”.
Si falta el importe, la cláusula es nula.
Esto es vital. Hemos visto contratos donde pone “gastos de comunidad a cargo del arrendatario” y punto. No vale. Si no le dices al inquilino cuánto va a pagar antes de firmar, no le puedes cobrar ni un euro. El Tribunal Supremo protege al inquilino aquí para que no firme un cheque en blanco.
3. Los impuestos: IBI y basura
Llegamos a los tributos. El Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) y la famosa Tasa de Basura (muy común aquí en Canarias).
Al igual que la comunidad, por defecto los paga el propietario.
Pero también se pueden pasar al inquilino si se escribe en el contrato.
Y aquí viene el matiz importante. La “letra pequeña” que distingue a un abogado experto de uno que busca en Google.
Durante años, se pensaba que con el IBI pasaba lo mismo que con la Comunidad: “Si no pones el importe exacto, el inquilino no paga”.
Pero NO es así.
El caso de Leandro, Remedios y la sentencia de 2025
Para que veas que esto no nos lo inventamos, te cuento un caso real reciente que ha cambiado las reglas del juego para el IBI.
Ocurrió en Ibiza, pero la sentencia del Tribunal Supremo (la 1637/2025) vale para toda España. Si haces clic aquí, puedes leer el análisis completo de esta sentencia.
Unos inquilinos firmaron un contrato donde decía que pagaban el IBI, pero no ponía la cantidad. Al principio pagaron, pero luego dejaron de hacerlo alegando que, como no ponía la cifra, la cláusula era nula.
¿Qué dijo el Tribunal Supremo?
Que tenían que pagar.
El Supremo ha aclarado que el IBI y la Basura son diferentes a la comunidad:
- La Comunidad varía (se funde una bombilla, sube la limpieza). Por eso hay que avisar del precio.
- El IBI y la Basura son impuestos fijos del piso, con su propio recibo oficial.
Por tanto, si en el contrato pone que el inquilino paga el IBI, le toca pagarlo, aunque se le olvidara al dueño poner el importe exacto.
(Ojo propietarios: no hay que relajarse. Aunque el Supremo les dé la razón, nuestro consejo en Roda Abogados es que se ponga SIEMPRE el importe por escrito. Se ahorrarán 3 años de juicios como le pasó al dueño de Ibiza).
4. Las derramas extraordinarias
Esto nos lo preguntan todas las semanas.
“Se ha roto el ascensor y hay que poner 2.000 euros por vecino. ¿Se lo cobro al inquilino?”
La respuesta corta es: casi seguro que NO.
La jurisprudencia distingue entre:
- Gastos ordinarios: mantener lo que hay (luz escalera, limpieza). Se pueden pasar al inquilino.
- Gastos extraordinarios: mejorar el edificio o reparaciones gordas (fachada, bajantes, ascensor nuevo).
Las obras revalorizan la propiedad. El piso vale más. El inquilino se irá, pero la fachada nueva se queda. Por eso, las derramas de obras las paga el propietario. Intentar cobrarlas suele acabar mal en el juzgado.
¿Por qué es tan importante esto ahora?
Porque vivimos tiempos complicados.
Los alquileres suben, los sueldos aprietan y la gente lee cosas en internet a medias.
Un contrato mal redactado es una bomba de relojería.
Si eres propietario, un error en una frase te puede costar miles de euros en cuotas de comunidad que no podrás reclamar.
Si eres inquilino, firmar sin entender te puede llevar a pagar impuestos que no te esperabas y desajustar tu economía familiar.
En el despacho tenemos una máxima: “más vale una cláusula roja a tiempo que un juicio ciento volando”. O algo así.
Lo importante es la claridad.
¿Tienes un contrato delante y no lo ves claro?
Si estás a punto de firmar un alquiler, o si ya estás dentro y te han llegado “facturas sorpresa”, no adivines.
El artículo 20 tiene muchos matices y cada contrato es un mundo. Lo que vale para un piso en Las Palmas puede no valer para un local en Telde.
Si quieres dormir tranquilo, envíanos el contrato. Le echamos un ojo, te traducimos lo que pone “en abogado” a “cristiano” y te decimos si lo que te piden es legal o si te están intentando colar un gol.
Escríbenos y lo miramos. Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
