En 30 segundos
Si no tienes tiempo para leer todo, quédate con esto: aunque firmes un alquiler por un año, la ley protege al inquilino durante 5 años (si el casero es persona física) o 7 años (si es empresa).
El propietario solo puede recuperar la casa antes por causa real de necesidad (si se puso explícitamente en el contrato).
Y la gran novedad: la antigua prórroga tácita de 3 años ha pasado a la historia.
Si al casero se le pasa el nuevo preaviso de 6 meses, el contrato se prorroga por otros 5 años completos (la regla del 5+5) e indemnizar al inquilino si decide no renovar.
¿Quieres ver la letra pequeña para no perder miles de euros? Sigue leyendo.
FECHA CLAVE EN EL CALENDARIO: 15 DE NOVIEMBRE DE 2026
Las modificaciones sobre el nuevo preaviso de 6 meses y la obligación de indemnizar al inquilino por no renovación entran en vigor oficialmente el 15 de noviembre de 2026 (según lo establecido en el Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual).
¿Qué significa esto para ti?
- Si envías el burofax de no renovación antes del 15 de noviembre de 2026, te aplicas la ley anterior (4 meses de preaviso y 0 € de indemnización).
- Si lo envías a partir del 15 de noviembre de 2026, te entran de lleno las nuevas exigencias de los 6 meses y la indemnización obligatoria.
Hay dos formas de perder el control de tu piso alquilado en España.
La primera es no enterarte de cómo funciona la ley. La segunda es enterarte tarde, cuando el problema ya ha llamado a la puerta del juzgado.
Muchos propietarios e inquilinos siguen guiándose por leyendas urbanas de cafetería: «Hacemos el contrato por un año y vamos viendo».
Mentira. Da igual lo que ponga en el papel: la ley impone sus propias reglas.
Y con las últimas reformas de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), las reglas del juego han vuelto a cambiar, de arriba a abajo.
Si no te las sabes al detalle, estás jugando a la ruleta rusa con tu patrimonio.
Aquí te traducimos la ley, sin rodeos ni latinajos.
1. La regla del 5+3: tu escudo (o tu condena)
Salvo que el inquilino decida marcharse antes, los contratos de alquiler de vivienda habitual tienen una duración mínima obligatoria por ley:
- 5 años si el arrendador (el casero) es una persona física.
- 7 años si el arrendador (el casero) es una empresa o persona jurídica.
Aunque firmes por 12 meses, el contrato se prorroga año a año de forma automática a favor del inquilino hasta alcanzar esos 5 o 7 años.
El casero no puede impedirlo… Salvo por una excepción que te contamos ahora.
2. La excepción de oro: recuperar la vivienda por necesidad
¿Puede el propietario recuperar su casa antes de cumplir los 5 años? Sí, pero solo si se alinean los astros y se cumplen 3 requisitos sagrados:
- Solo para personas físicas: las empresas no se divorcian ni tienen hijos.
- Debe constar de forma expresa en el contrato: si no está escrito en una cláusula clara, el derecho sencillamente no existe.
- Causa real y justificada: solo sirve si la casa se necesita para el propio propietario, sus padres, sus hijos o su cónyuge en caso de divorcio o separación. Nada de primos, tíos o amigos.
Además, si el inquilino se va y el propietario (o su familiar) no ocupa la vivienda en el plazo de 3 meses, el inquilino tiene derecho a volver a entrar o a exigir una suculenta indemnización.
3. El nuevo preaviso de 6 meses (desde el 15 de noviembre de 2026, ya no valen los 4 meses)
Llegamos al final de los 5 años (o de sus prórrogas).
Si el propietario no quiere renovar el alquiler, ya no le basta el preaviso de los 4 meses de antes.
A partir del 15 de noviembre de 2026, el plazo de preaviso para el arrendador se eleva a 6 meses de antelación.
Si al casero se le pasa la fecha por un solo día, el contrato se prorroga automáticamente.
¿Y el inquilino? Él sigue jugando con ventaja: solo necesita avisar con 2 meses. Y si decide irse a mitad de contrato (transcurridos los primeros 6 meses), le basta con ejercer su derecho de desistimiento avisando con tan solo 30 días de antelación (esto está regulado en el artículo 11 de la LAU).
¿Y si tu contrato se firmó antes del cambio legal? (Régimen Transitorio, regulado en la página n.º 8 del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, por el que se adoptan medidas urgentes para reforzar la estabilidad de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual).
- Si el 15 de noviembre de 2026 a tu contrato le quedan MENOS de 6 meses para vencer: la ley te concede la regla transitoria y puedes usar la antelación antigua de 4 meses.
- Si el 15 de noviembre de 2026 a tu contrato le quedan MÁS de 6 meses para vencer: quedas sujeto al nuevo régimen y debes notificar obligatoriamente con 6 meses de antelación.
¿Y qué pasa si NINGUNO dice nada al terminar los 5 o 7 años?
Si llega la fecha de vencimiento y ni tú has enviado el burofax de 6 meses ni el inquilino te ha avisado con sus 2 meses, el contrato entra en la nueva prórroga tácita legal:
- El contrato se prorroga automáticamente por un nuevo periodo de 5 años (si el arrendador es persona física) o de 7 años (si es persona jurídica).
- Durante este nuevo periodo de prórroga tácita, el arrendador queda nuevamente vinculado, mientras que el inquilino podrá no renovar el contrato al término de cada anualidad avisando con 2 meses de antelación (o ejercer su derecho de desistimiento, avisando con 30 días tras los primeros 6 meses del contrato).
- ¿Y si se agota esta prórroga sin que nadie notifique el fin? Alcanzado el vencimiento de la prórroga tácita sin comunicación, el contrato pasa a la tácita reconducción del Código Civil, renovándose mes a mes (si la renta era mensual) o año a año (si era anual), pudiendo el arrendador darlo por concluido al finalizar el periodo correspondiente.
Esto se encuentra regulado en el artículo 10.1 de la LAU, en la Disposición Transitoria Única del Real Decreto-ley 28/2026 (página 8), y en los artículos 1566 y 1581 del Código Civil.
4. La bomba legal: Indemnización obligatoria al inquilino por no renovar
Esta es la sorpresa que casi ningún propietario conoce.
Con la norma que entra en vigor el día 15 de noviembre de 2026, cuando el casero decide no renovar el contrato al vencimiento del plazo, viene obligado a indemnizar al inquilino.
¿Cuánto hay que pagarle al entregar las llaves? La cifra que resulte mayor entre estas dos opciones:
- 12 mensualidades de renta (calculadas según el índice estatal de referencia).
- 1 mensualidad por cada año que el inquilino haya vivido en la casa.
¿Cuándo se libra el propietario de pagar esta indemnización?
No habrá que pagar un solo euro si se da alguno de estos casos:
- Si la no renovación se debe a necesidad real de la vivienda (artículo 9.3 de la LAU).
- Si el inquilino no habita realmente la vivienda como residencia habitual o tiene otra en el mismo municipio.
- Si el inquilino tenía derecho a exigir una prórroga extraordinaria legal y no la solicitó.
- Si la comunicación fehaciente se envió antes del 15 de noviembre de 2026.
Esto se encuentra regulado en el artículo 10.1, párrafos 2, 4 y 5, de la LAU (según la modificación establecida por el Real Decreto-ley 28/2026).
5. ¿Y si es el inquilino el que quiere irse antes de tiempo? (Desistimiento)
El inquilino no está atrapado 5 años. La ley le permite romper el contrato en cualquier momento una vez transcurridos los primeros 6 meses.
- Solo tiene que avisar con 30 días de antelación.
- ¿Hay multa o penalización? Solo si se pactó expresamente en el contrato. La indemnización máxima legal es de una mensualidad de renta por cada año que quede por cumplir (o la parte proporcional si quedan meses). Si el contrato no dice nada de indemnización, el inquilino se va gratis.
6. Las prórrogas extraordinarias: las extensiones forzosas a favor del inquilino
Aunque hayas enviado el burofax en fecha y forma cumpliendo con tus 6 meses de preaviso, la ley guarda tres ases en la manga a favor del inquilino.
Son las prórrogas extraordinarias.
No operan de forma automática ni por arte de magia: el inquilino tiene que solicitártelas expresamente antes de que venza el contrato.
Pero si cumple los requisitos legales, el calendario vuelve a saltar por los aires.
Atento a los tres escenarios en los que te pueden frenar el desalojo:
1. El «comodín de los dos años» introducido en octubre de 2026
Si tu contrato de vivienda habitual (o cualquiera de sus prórrogas) finaliza antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino tiene derecho a exigirte hasta 2 años adicionales de alquiler en plazos anuales, manteniendo exactamente la misma renta y condiciones.
Para poder exigirlo, el inquilino solo debe acreditar un requisito básico: estar al corriente de pago de la renta y haber abonado las últimas 8 mensualidades sin retrasos.
Como propietario, la ley te obliga a aceptarlo. Solo podrás librarte en dos supuestos:
- Si acuerdas con el inquilino la firma de un nuevo contrato aplicando una rebaja en la renta de, al menos, el 5 %.
- Si necesitas la vivienda para ti o tus familiares directos por una causa real de necesidad. Y aquí aparece el gran cambio práctico de la reforma: en esta prórroga extraordinaria podrás alegar la causa de necesidad aunque no la hubieras dejado escrita de forma expresa en el contrato.
Esto se encuentra regulado en la Disposición Final Quinta del Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre y en la Disposición Adicional Primera del Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre.
2. Prórroga por vulnerabilidad social y económica (1 año más)
Si el inquilino acredita que se encuentra en situación de vulnerabilidad mediante un informe expedido en el último año por los Servicios Sociales, puede solicitar 1 año extra de estancia en la vivienda.
Esta prórroga solo es de aceptación obligatoria si el propietario tiene la condición legal de gran tenedor de vivienda.
3. Prórroga en zonas de mercado residencial tensionado (hasta 3 años más)
Si el inmueble se encuentra en un municipio o ámbito territorial que haya sido declarado oficialmente como zona tensionada (si haces clic aquí, puedes consultar las zonas de mercado residencial tensionado), el inquilino puede solicitar prórrogas por plazos anuales hasta un máximo de 3 años adicionales.
Esta extensión es obligatoria para cualquier propietario, sea o no gran tenedor. Únicamente te librarás si necesitas la casa para uso propio o familiar bajo la causa de necesidad o si has acordado un nuevo contrato respetando los topes legales a la renta. Esta modalidad tiene carácter preferente sobre las demás.
Tabla resumen de un vistazo
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Situación
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Preaviso Arrendador
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Preaviso Inquilino
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¿Hay indemnización al inquilino?
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Artículo / Norma
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|---|---|---|---|---|
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Duración mínima (1 a 5/7 años)
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No puede extinguir (salvo necesidad)
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30 días (tras 6.º mes)
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Solo si se pactó en contrato
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Arts. 9.1 y 11 LAU
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No renovación al vencimiento
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6 meses
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2 meses
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SÍ (12 meses o 1 mes/año, salvo exención)
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Art. 10.1 LAU (RDL 28/2026)
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No renovación (vencimiento a -6 meses el 15/11/2026)
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4 meses (transitorio)
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2 meses
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SÍ (si se notifica tras el 15/11/2026)
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Disp. Transitoria Única RDL 28/2026
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Silencio total tras 5/7 años (Evolución 5+5)
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Prórroga tácita (5/7 años sucesivos)
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2 meses (al vencimiento)
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NO
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Art. 10.1 LAU
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Prórroga extraordinaria “puente” (hasta 2 años)
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Obligatoria (salvo rebaja 5 % o necesidad)
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Solicitud previa (al corriente de pago)
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NO (se pospone al fin de la prórroga)
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Disp. Final 5.ª RDL 29/2026
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Prórroga extraordinaria vulnerabilidad (1 año)
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Obligatoria si es Gran Tenedor
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Solicitud previa con informe
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NO (se pospone al fin de la prórroga)
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Art. 10.5 LAU
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Prórroga extraordinaria zona tensionada (hasta 3 años)
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Obligatoria (salvo Art. 9.3)
|
Solicitud previa
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NO (se pospone al fin de la prórroga)
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Art. 10.6 LAU
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Burofax enviado antes del 15/11/2026
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Válido (4 meses)
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—
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NO
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Disp. Transitoria Única RDL 28/2026
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Recuperación por Necesidad
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2 meses
|
—
|
NO
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Arts. 9.3 y 10.1 LAU
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Conclusión: Por qué no deberías redactar esto en una servilleta de bar
Un preaviso enviado un día tarde, un burofax mal redactado o una notificación que no cite la causa legal exacta te puede costar miles de euros en indemnizaciones no previstas o la pérdida del control de tu propiedad durante años.
Si tienes dudas sobre tu contrato o quieres enviar una notificación, podemos ayudarte con eso.
Escríbenos. Nuestro email es info@roda-abogados.com
Tengo una duda
Como propietaria podía haber actualizado un alquiler de 2021. Ya no es posible por no haber avisado con 4 meses. La subida anual puedo hacerla con arreglo al IPC por ser contrato de 2021 o ¿al ser una prórroga ya se rige con la nueva ley?
Buenos días, Rosalía, si el alquiler es anterior a 26 de mayo de 2023 y en el contrato se hizo constar que se aplica el IPC a las actualizaciones de la renta, es posible aplicar el IPC en la actualización de la renta.
[…] Esto que tienes abajo es el paracaídas. Un esquema rápido y en vena para urgencias, por si tienes el problema encima y necesitas actuar hoy mismo sin meter la pata. Pero si tienes cinco minutos, quieres entender la letra pequeña que te vacía la cartera y saber cómo funcionan realmente los plazos para irte o para que te echen, si haces clic aquí puedes leer nuestro artículo: “Duración del alquiler: ¿me pueden echar … […]
Buenos dias.
Soy inquilino. En sept 2018 firme hasta sept 2021. En sept 2021 firmé hasta 2026. El dueño es una empresa y grande al parecer.
¿Este ultimo contrato 2021/2026 de 5 años es legal en duracion, siendo el dueño una empresa que la ley obliga a 7 años? Al ser firmado este ultimo posteriormente al 2019.
Porque hace como 2 semanas recibi un correo donde comunicaban que no iban a renovar y recordó que es hasta sept de 2026. Es esto legal? Me tengo que ir en sept de 2026 o en sept de 2028 que es cuando se cumplen los 7 años que dicta la ley?
Muchas gracias por el artículo.
Hola, Víctor, muchas gracias por leernos y escribirnos.
Si lo que se firmó en septiembre de 2021 fue un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, se le debe aplicar la normativa vigente en ese momento. Con la ley en la mano tras la reforma de 2019, si el arrendador es una persona jurídica (empresa), el plazo mínimo de duración para los nuevos contratos es de siete años.
Por tanto, aunque el documento firmado estipule cinco años, tendrías derecho a las prórrogas obligatorias hasta alcanzar esos siete años (septiembre de 2028).
Es importante dejar claro que para poder dar una respuesta bien fundamentada y definitiva, hay que revisar toda la documentación que conserves y conocer más información sobre el caso concreto.
Actualmente estamos hasta arriba de trabajo y no podemos aceptar nuevos encargos ni asumir tu defensa, pero si nos envías un correo electrónico y nos dices desde qué provincia nos escribes, intentaremos facilitarte los datos de contacto de algún abogado con experiencia que quizás pueda analizar tu documentación y hacerse cargo.
Saludos y muy buena semana,
Andrés Roda.-