En 30 segundos
Si no tienes tiempo para leer, quédate con esto: aunque firmes por un año, la ley te protege durante 5 años (si el casero es persona física) o 7 años (si es empresa).
El propietario solo puede recuperarlo antes si lo necesita para vivir él o un familiar directo, y solo si lo puso en el contrato. Si eres inquilino y quieres irte, puedes hacerlo tras el sexto mes. ¿El resto? Te lo contamos ahora con pelos y señales.
¿Sabes qué es lo que más vemos mi padre y yo en el despacho?
Miedo. Propietarios con miedo a que les destrocen la casa de alquiler y no poder recuperarla. Inquilinos con miedo a que, de un día para otro, les pongan las maletas en la calle.
Y en medio de ese miedo, un montón de papeles que nadie entiende. La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Ese texto denso que regula dónde vas a dormir los próximos años. Nosotros, como abogados aquí en Canarias, vemos cada semana contratos que parecen servilletas de bar y otros que parecen tesis doctorales.
Pero casi todos fallan en lo mismo: el tiempo.
Hoy vamos a traducir los artículos 9, 10 y 11 de la LAU. Vamos a quitarle el polvo y el latín para que entiendas, de una vez por todas, cuánto dura tu contrato.
Nota: Si tienes insomnio o te gusta sufrir, puedes leer la versión oficial y aburrida del BOE haciendo clic aquí.
Pero si valoras tu tiempo, sigue leyendo.
La regla del 5+3: tu escudo protector
Hay una leyenda urbana que corre por las cafeterías y las playas de las islas. El casero dice: “Te hago el contrato por un año, y si te portas bien, lo vamos renovando año a año”.
Mentira. O bueno, no es mentira, es irrelevante.
Da igual lo que ponga el papel. Si firmas hoy un contrato de vivienda habitual (ojo, habitual, no de temporada ni vacacional), la ley se pone una armadura y dice:
Mínimo 5 años. Punto.
Esto lo regula el artículos 9 de la LAU.
¿Cómo funciona exactamente?
Imagina que firmas por 1 año. Llega el final del año. El casero no te dice nada (o te dice que te vayas). ¿Qué pasa? Que el contrato se prorroga automáticamente. No hay que firmar nada nuevo.
Tu derecho a quedarte es obligatorio para el propietario y voluntario para ti.
Así hasta llegar a los 5 años si tu casero es una persona (Juan, María, Pepe). O hasta los 7 años si tu casero es una empresa (una S.L., un banco, un fondo buitre).
El peligro de la “Prórroga tácita”
Aquí es donde mi padre siempre se ajusta las gafas y avisa a los clientes: “Cuidado con el silencio”.
Pasados esos 5 o 7 años de “escudo protector”, entramos en terreno pantanoso.
Si nadie dice nada, el contrato no se acaba. Se activa la prórroga tácita. Y esto significa que el contrato se alarga 3 años más. De golpe.
¿Cómo evitarlo?
-
Si eres propietario: tienes que avisar con, al menos, 4 meses de antelación antes de que acaben los 5 (o 7) años si no quieres renovar.
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Si eres inquilino: tienes que avisar con, al menos, 2 meses de antelación si te quieres ir.
Si se te pasa la fecha por un día…Felicidades (o lo siento), tienes contrato para 3 años más.
“Necesito el piso para mi hijo”: la carta trampa
Llegamos al Artículo 9.3 de la LAU. La excusa favorita. El comodín del público.
“Oye, que necesito el piso porque mi hijo se casa/se divorcia/vuelve de Londres”.
Muchos inquilinos recogen sus cosas y se van asustados. Muchos propietarios creen que con decir esto basta. Ambos se equivocan.
Esta es la única forma legal de romper esa regla de los 5 años que te conté arriba. Pero la ley, que a veces es sabia, pone requisitos muy estrictos para evitar que los listillos hagan trampas.
Los 3 requisitos de oro
Para que esto cuele, tienen que alinearse los astros (y la ley):
- Solo personas físicas: si tu casero es una empresa, olvídate. No tiene hijos, ni sobrinos, ni se divorcia. No pueden usar esta cláusula.
- Tiene que estar escrito: esto es vital. Si en el contrato no aparece expresamente una cláusula que diga que el propietario podría necesitar la casa, no te pueden echar. Antes la ley era más laxa, pero ahora, si no está escrito, no existe.
- Causa real: tiene que ser para el propietario, sus padres, sus hijos o su cónyuge (en caso de sentencia de divorcio). No vale “para un primo” ni “para un amigo”.
¿Y si es mentira?
Aquí viene lo divertido. Imagina que te echan usando esta excusa. Tú te vas. Pero pasas por delante del piso a los 3 meses y ves que está vacío. O peor, que hay otros inquilinos pagando el doble.
La ley dice que el propietario (o su familiar) debe ocupar la vivienda en un plazo máximo de 3 meses desde que tú entregas las llaves.
Si no lo hacen, tienes premio:
- Puedes volver al piso de alquiler (por otros 5 años) con las mismas condiciones.
- Y/O pedir una indemnización (suele ser una mensualidad por cada año que te quedaba de contrato).
Nosotros hemos ganado casos así. La cara del propietario cuando se da cuenta de que la “mentirijilla” le va a costar miles de euros es un poema.
Desistimiento: “un me quiero ir antes”
La vida da vueltas. Te sale un trabajo en la península, te separas, o simplemente el piso tiene humedades que no aguantas.
¿Te puedes ir cuando quieras? Sí y no.
Aquí entra el artículo 11 de la LAU.
La regla de los 6 meses
La ley te obliga a cumplir, como mínimo, 6 meses de contrato.
- Si te vas antes de los 6 meses: te toca pagar las rentas hasta cumplir esos 6 meses. Es el “periodo de obligado cumplimiento”.
- Si te vas después de los 6 meses: eres libre. Pero ojo, tienes que avisar con 30 días de antelación.
¿Tengo que pagar multa?
Aquí hay mucha confusión. Muchos propietarios se frotan las manos pensando que van a cobrar una indemnización jugosa. Muchos inquilinos pagan sin rechistar.
La realidad: solo pagas indemnización si está pactada en el contrato.
Si el contrato no dice nada sobre indemnización por desistimiento, te vas gratis (pasados los 6 meses y preavisando, claro).
Si el contrato lo dice, la ley limita la multa: una mensualidad de renta por cada año que falte por cumplir.
Ejemplo práctico: firmas por 5 años. Te vas al final del año 1. Faltan 4 años. La multa máxima sería: 4 mensualidades.
Si te piden más, es ilegal. Si te piden quedarse la fianza “porque sí”, es ilegal.
Resumen para no meter la pata
Sabemos que es mucha información. En el despacho siempre intentamos simplificar. Aquí tienes tu “chuleta”:
Si eres propietario:
- Contratos a 5 años (o 7 si eres empresa). Asúmelo.
- Si crees que puedes necesitar el piso, ponlo en el contrato. Si no lo pones, pierdes el derecho.
- Avisa con una antelación de, al menos, 4 meses si no quieres prorrogar al final.
- Si el inquilino se va, revisa si se pactó indemnización. Si no, no inventes.
Si eres inquilino:
- Tienes techo seguro por 5 años mientras pagues.
- Si te dicen “necesito el piso”, pide que te lo notifiquen formalmente y comprueba que estaba en el contrato.
- Vigila si ocupan el piso en 3 meses. Si no, reclama.
- Puedes irte a partir del 6º mes. Preavisa con 30 días.
¿Tienes un contrato “Frankenstein”?
Hablo de esos contratos hechos de recortes de internet, con cláusulas nulas y fechas que no cuadran.
Esos son los que acaban en problemas.
Mi padre y yo llevamos años viendo cómo un mal contrato rompe relaciones y vacía bolsillos. A veces, una simple revisión a tiempo te ahorra un juicio de dos años.
No importa si eres el que entrega las llaves o el que las recibe. Lo que importa es que duermas tranquilo sabiendo qué firmaste.
Si tienes dudas sobre tu contrato, si te quieren echar y no te fías, o si eres propietario y no sabes cómo redactar esa cláusula del “hijo”, no adivines.
Escríbenos. Nuestro email es info@roda-abogados.com
Leemos y contestamos nosotros mismos. Sin robots.
En este artículo te hemos contado la teoría. Pero si lo que quieres es ver los 3 errores que salen caros por los que la gente acaba perdiendo la fianza o demandada por su casero al hacer las maletas antes de tiempo, ve directo a este artículo: ¿Me puedo ir del piso antes de tiempo sin perder la fianza? (Artículo 11 LAU).
Tengo una duda
Como propietaria podía haber actualizado un alquiler de 2021. Ya no es posible por no haber avisado con 4 meses. La subida anual puedo hacerla con arreglo al IPC por ser contrato de 2021 o ¿al ser una prórroga ya se rige con la nueva ley?
Buenos días, Rosalía, si el alquiler es anterior a 26 de mayo de 2023 y en el contrato se hizo constar que se aplica el IPC a las actualizaciones de la renta, es posible aplicar el IPC en la actualización de la renta.
[…] Esto que tienes abajo es el paracaídas. Un esquema rápido y en vena para urgencias, por si tienes el problema encima y necesitas actuar hoy mismo sin meter la pata. Pero si tienes cinco minutos, quieres entender la letra pequeña que te vacía la cartera y saber cómo funcionan realmente los plazos para irte o para que te echen, si haces clic aquí puedes leer nuestro artículo: “Duración del alquiler: ¿me pueden echar … […]
Buenos dias.
Soy inquilino. En sept 2018 firme hasta sept 2021. En sept 2021 firmé hasta 2026. El dueño es una empresa y grande al parecer.
¿Este ultimo contrato 2021/2026 de 5 años es legal en duracion, siendo el dueño una empresa que la ley obliga a 7 años? Al ser firmado este ultimo posteriormente al 2019.
Porque hace como 2 semanas recibi un correo donde comunicaban que no iban a renovar y recordó que es hasta sept de 2026. Es esto legal? Me tengo que ir en sept de 2026 o en sept de 2028 que es cuando se cumplen los 7 años que dicta la ley?
Muchas gracias por el artículo.
Hola, Víctor, muchas gracias por leernos y escribirnos.
Si lo que se firmó en septiembre de 2021 fue un nuevo contrato de arrendamiento de vivienda, se le debe aplicar la normativa vigente en ese momento. Con la ley en la mano tras la reforma de 2019, si el arrendador es una persona jurídica (empresa), el plazo mínimo de duración para los nuevos contratos es de siete años.
Por tanto, aunque el documento firmado estipule cinco años, tendrías derecho a las prórrogas obligatorias hasta alcanzar esos siete años (septiembre de 2028).
Es importante dejar claro que para poder dar una respuesta bien fundamentada y definitiva, hay que revisar toda la documentación que conserves y conocer más información sobre el caso concreto.
Actualmente estamos hasta arriba de trabajo y no podemos aceptar nuevos encargos ni asumir tu defensa, pero si nos envías un correo electrónico y nos dices desde qué provincia nos escribes, intentaremos facilitarte los datos de contacto de algún abogado con experiencia que quizás pueda analizar tu documentación y hacerse cargo.
Saludos y muy buena semana,
Andrés Roda.-