En 30 segundos
Analizamos la Sentencia n.º 195/2021, de 13 de mayo, dictada por la Sección 20 de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, Id Cendoj: 28079370202021100168 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Madrid resuelve un caso de alquiler de local, en el que, el inquilino, demandó al arrendador por el coste de las reparaciones eléctricas en un local de negocio, argumentando que el arrendador era responsable de entregar el local en condiciones adecuadas para su uso, incluyendo una instalación eléctrica conforme a la normativa.
El arrendador alegó que la responsabilidad recaía en el anterior arrendatario, quien traspasó el negocio al demandante.
El tribunal falló a favor del arrendatario, declarando que el arrendador era responsable de las deficiencias.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
El arrendatario argumentó que el arrendador era responsable de entregar el local en condiciones adecuadas para su uso, incluyendo una instalación eléctrica conforme a la normativa. Las reparaciones eléctricas fueron necesarias para subsanar deficiencias que impedían el normal funcionamiento del negocio, el cual estaba destinado a una actividad de restauración y, por lo tanto, requería una instalación eléctrica que cumpliera con las exigencias del Reglamento Electrotécnico de Baja Tensión para locales de pública concurrencia.
El arrendatario sostuvo que el arrendador no podía trasladar su responsabilidad al anterior arrendatario, ya que la instalación eléctrica forma parte de los elementos esenciales del local y es responsabilidad del arrendador asegurar que el local esté en condiciones de servir al uso pactado en el contrato de arrendamiento.
La postura de la parte demandada (arrendador)
El arrendador alegó que la responsabilidad de las reparaciones recaía en el anterior arrendatario, quien traspasó el negocio al demandante. Argumentó que el contrato de traspaso incluía la entrega de la documentación acreditativa de la licencia de actividad y los permisos necesarios, lo que implicaba que la instalación eléctrica era responsabilidad del anterior arrendatario.
El arrendador también argumentó que la cláusula sexta del contrato de arrendamiento establecía que los gastos de conservación y reparación del local eran responsabilidad del arrendatario, lo que excluía la responsabilidad del arrendador por las deficiencias de la instalación eléctrica.
La decisión judicial
El tribunal falló a favor del arrendatario, confirmando la sentencia de primera instancia. El tribunal determinó que el arrendador era responsable de entregar el local en condiciones adecuadas para su uso, incluyendo una instalación eléctrica conforme a la normativa. El tribunal argumentó que la instalación eléctrica forma parte de los elementos esenciales del local y que el arrendador no podía trasladar su responsabilidad al anterior arrendatario.
El tribunal también rechazó el argumento del arrendador basado en la cláusula sexta del contrato de arrendamiento, sosteniendo que dicha cláusula se refería a las reparaciones por mantenimiento o desperfectos derivados del uso, pero no a las deficiencias de origen que impedían el uso del local para la actividad pactada.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados:
- Artículos 1544 y siguientes del Código Civil, que regulan las obligaciones del arrendador en los contratos de arrendamiento.
- Artículos 21 y 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establecen las obligaciones del arrendador en los arrendamientos de locales de negocio.
- Artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), que regula la congruencia de las sentencias.
- Artículo 4.3 de la LAU, que establece la autonomía de la voluntad de las partes en los arrendamientos para uso distinto de vivienda.
- Artículos 477 y 468 de la LEC en relación con la Disposición Final 16ª de la misma Ley, que regulan los recursos de casación y extraordinario por infracción procesal.
- Disposición Adicional Decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ), establecida por la Ley Orgánica 1/09, de 3 de noviembre, que regula el depósito para recurrir.
Sentencias citadas:
- STS de 15 de junio de 2009, sobre la motivación de las sentencias.
- STS de 26 de marzo de 2008, sobre la motivación de las sentencias.
- STS de 6 de mayo de 2008, sobre la motivación de las sentencias.
- STS de 18 de octubre de 2006, sobre la congruencia de las sentencias.
- STS de 17 de noviembre de 2006, sobre la congruencia de las sentencias.
- STS de 13 de diciembre de 2007, sobre la congruencia de las sentencias.
- STS núm. 264/2020, de 8 de junio, sobre la motivación de las sentencias.
- STS 294/2012, de 18 de mayo, sobre la motivación de las sentencias.
- STS de 29 de abril de 2008, sobre la motivación de las sentencias.
- STS de 22 de mayo de 2009, sobre la motivación de las sentencias.
- STS de 9 de julio de 2010, sobre la motivación de las sentencias.
