En 30 segundos
Esto te interesa tanto si tienes un local de alquiler en Las Palmas como si eres tú quien paga la renta. A veces pensamos que la ley es una máquina fría: “no pagas el día 5, te vas a la calle”. Pero el Tribunal Supremo acaba de recordarnos que no somos robots y que hay que tener en cuenta las circunstancias excepcionales.
Hoy analizamos la Sentencia n.º 535/2025 de 3 de abril de 2025, dictada por la Sección 1.ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025100558). En ella, el Alto Tribunal le para los pies a una propietaria que quiso echar a su inquilino por pagar con unos días de retraso en mitad del caos. Si haces clic aquí puedes leer el texto completo de la Sentencia n.º 535/2025 de 3 de abril de 2025, dictada por el Tribunal Supremo.
El origen del conflicto
Ponte en situación. Marzo y abril de 2020. El mundo se para. COVID-19. Estado de Alarma.
Tenemos un local comercial dedicado a la venta de sombreros y ropa a medida. Un negocio de los de toda la vida, con un contrato firmado en 2015 por 10 años y una renta de 900 € más IVA. El inquilino había hecho obras importantes que quedarían para el dueño.
Llega abril de 2020, el mes más duro del confinamiento. La tienda está cerrada por ley. El inquilino paga, pero se retrasa unos días y le faltan 418 euros por abonar el día 5, que era la fecha límite según el contrato.
¿Qué pasa entonces? Que se lía.
La propietaria que demandó
Aquí tenemos a D.ª Emilia (y posteriormente D.ª Carina en el recurso).
Su postura fue inflexible. La ley es la ley y el contrato es el contrato. El acuerdo decía que se pagaba los primeros 5 días del mes. Como el inquilino no pagó todo el importe en fecha, ella no quiso saber nada de excusas, ni de pandemias, ni de que el local estuviera cerrado por orden del gobierno.
El día 17 de abril de 2020, apenas 12 días después del límite de pago, presentó una demanda de desahucio. Su argumento era sencillo: “Me deben 418 euros de este mes. Quiero que me paguen y quiero que se vayan”. Además, argumentó que como el inquilino ya había tenido un aviso anterior (había “enervado” una vez), ya no tenía segundas oportunidades.
Básicamente, vio la oportunidad de recuperar el local y la aprovechó sin avisar.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
Al otro lado del ring tenemos a una sociedad mercantil, una pequeña empresa.
Imagínate la cara de D. Mauricio, el representante, cuando se entera. El negocio estaba cerrado obligatoriamente por el Real Decreto 463/2020. Los ingresos habían caído en picado.
Aun así, el inquilino intentó negociar. Pidió aplazamientos, intentó hablar con la propietaria (que se negó a cogerle el teléfono o hablar si no era por abogados). Y ojo al dato: el 21 de abril, solo cuatro días después de que la dueña pusiera la demanda (y sin saber que le habían demandado), el inquilino pagó lo que faltaba.
Su defensa fue clara: “Oiga, no es que no quiera pagar, es que el país está cerrado. He pagado con 16 días de retraso en medio de una catástrofe mundial. ¿De verdad me van a echar por esto después de invertir tanto dinero en el local?”. Alegaron que la demanda tenía “mala fe”.
Lo que decidió el Tribunal
Y aquí es donde el Tribunal Supremo da un golpe en la mesa.
La sentencia desestima el recurso de la propietaria y da la razón al inquilino. Confirma que NO hay desahucio.
¿Por qué? El Tribunal aplica el artículo 7 del Código Civil, que prohíbe el abuso de derecho y el ejercicio antisocial del mismo.
El Supremo dice, literalmente, que demandar un desahucio por un retraso de 16 días en el pago, en pleno confinamiento, con el local cerrado y sin intentar negociar de verdad, es actuar con mala fe.
La frase clave que te tienes que grabar es esta:
“El ejercicio de la acción resolutoria del contrato… implica un ejercicio anormal del derecho contrario a la buena fe, con evidente daño a la parte demandada”.
El tribunal vio que la propietaria no tenía una necesidad económica urgente, sino que aprovechó el “resbalón” del inquilino para intentar echarlo y quedarse con el local reformado. Eso, señoras y señores, en derecho (y en la vida), está feo.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
¿Qué significa esto para ti si tienes un piso o un local en nuestras islas?
- Si eres propietario: cuidado con el “gatillo fácil”. Si tu inquilino es un buen pagador que tiene un problema puntual (y justificado), ir al juzgado a la primera de cambio puede salirte mal. Los jueces valoran la buena fe. Si te niegas a negociar o demandas por un retraso ridículo en una situación excepcional, puedes perder el juicio y tener que pagar las costas.
- Si eres inquilino: no te relajes. Esta sentencia es excepcional por el COVID. En circunstancias normales, el impago es causa de desahucio. Pero si tienes voluntad de pagar, comunícate, deja rastro por escrito de tus intentos de negociación y paga en cuanto puedas. La actitud cuenta. Y mucho.
- Para ambos: es importante tratar de negociar. El Supremo deja claro que hay un deber ético de negociar cuando las cosas se ponen feas por causas de fuerza mayor.
Conclusión
Esta sentencia es un aviso a navegantes: tener la ley de tu parte no te da derecho a usarla de forma abusiva o desleal. En Roda Abogados sabemos que a veces la línea entre defender tu propiedad y pasarte de frenada es fina.
Tanto si eres propietario y no sabes si demandar, como si eres inquilino y te están presionando injustamente, no hagas nada sin consultarnos. Mi padre y yo llevamos toda la vida solucionando estos líos en Canarias.
Escríbenos. Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
