En 30 segundos
Últimamente estamos teniendo muchas consultas sobre este tema, así que hemos decidido rescatar esta sentencia del Tribunal Supremo, que aclara un error muy común en Canarias (y en toda España). Creer que, porque pagas el alquiler cada mes, tu contrato se renueva mes a mes cuando se termina el plazo pactado. Y no, la cosa no funciona así.
Hoy analizamos la sentencia n.º 530/2018 de 26 de septiembre de 2018, dictada por la Sección 1.ª de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012018100527). Si haces clic aquí puedes descargar el texto completo de la sentencia del Tribunal Supremo 530/2018 sobre la tácita reconducción en contratos de alquiler.
El origen del conflicto
Imagínate un alquiler de un local que viene de lejos, firmado en 1979. Pasan los años, cambian las leyes y llega el 31 de diciembre de 2009. En teoría, ahí debía terminar todo. Pero no termina. El inquilino sigue allí. El propietario no dice nada y cobra. Esto es lo que los abogados llamamos “tácita reconducción”.
Se crea un “nuevo contrato” silencioso. El problema estalló cuando el inquilino decidió irse y dejar el local. La duda del millón era: ese “nuevo contrato” silencioso, ¿duraba un año entero o solo un mes? Porque claro, si duraba un año, el inquilino se había ido antes de tiempo y tocaba pagar.
El propietario que demandó
Aquí tenemos a la mercantil Inmobiliaria El Royuelo S.L.. Ellos lo tenían claro. Su argumento era sencillo pero potente: en el contrato original, aunque se cobrara cada mes, se había pactado una renta anual. Por tanto, si el contrato original hablaba de dinero anual, la renovación tácita (ese contrato fantasma que nace cuando nadie dice nada) también debía ser anual. Reclamaban al inquilino 47.286,85 euros porque este se marchó antes de que acabara ese “año” de prórroga tácita, sin respetar el preaviso.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
En la otra esquina del ring estaba una entidad pública, el Instituto Catalán de la Salud (ICS). Su defensa era la lógica que usaría casi cualquiera de nosotros: “Oiga, yo le pago a usted cada mes. Si el contrato terminó y me quedé, la renovación es mes a mes. Así que puedo irme avisando con un mes”.
Se agarraban al artículo 1581 del Código Civil, diciendo que como la renta se pagaba mensualmente, la tácita reconducción solo les obligaba por meses. De hecho, en primera instancia, el Juzgado les dio la razón y desestimó la demanda, pero la cosa no acabó ahí.
Lo que decidió el Tribunal Supremo
El Tribunal Supremo dio un golpe en la mesa y le dio la razón, de forma definitiva, al propietario (Inmobiliaria El Royuelo S.L.). El Tribunal dice algo muy interesante sobre el sentido común y la aritmética.
Atento a esta frase de la sentencia que resume todo: “No siendo lógico entender que un mero fraccionamiento mensual de una renta fijada anualmente determine que la duración del contrato es mensual”. Básicamente, el Supremo explica que si en el contrato pone “X euros al año”, esa es la voluntad de duración: un año. El hecho de que lo pagues en “cómodos plazos mensuales” es solo una facilidad de pago, no cambia la duración del compromiso.
Por tanto, al haberse fijado una renta global anual en el contrato original, la tácita reconducción obligaba al inquilino por años completos, no por meses. Resultado: El inquilino tiene que pagar los 47.286,85 euros.
Implicaciones prácticas para propietarios o inquilinos en Canarias
Vale, ¿y esto cómo te afecta a ti si tienes un piso en Las Canteras o un local en Santa Cruz?
- Si eres propietario: revisa tus contratos antiguos. Si entran en tácita reconducción (se terminan y el inquilino se queda), estás más protegido si en el contrato original la renta se fijó como una cantidad anual (aunque luego pongas “pagaderos por meses”). Eso te garantiza que las prórrogas tácitas sean de año en año, dándote más estabilidad.
- Si eres inquilino: mucho cuidado con irte “cuando quieras” si estás en esta situación de contrato prorrogado tácitamente. Si tu contrato original decía “Renta: 12.000€ anuales”, aunque pagues 1.000€ al mes, podrías estar obligado a pagar el año entero si te vas a mitad. Antes de enviar el burofax de despedida, mira bien los papeles.
Conclusión
El derecho inmobiliario tiene estas trampas. Lo que parece un simple pago mensual puede ser, legalmente, un compromiso anual. En nuestro despacho familiar llevamos décadas evitando que propietarios e inquilinos caigan en estos errores costosos.
Si no estás seguro de si tu contrato se renueva por meses o por años, o si te están reclamando una cantidad que no te cuadra, mándanos un correo a info@roda-abogados.com y lo miramos.
