En 30 segundos
Imagina que tienes un contrato de alquiler, llega el día de revisar el precio a la baja, el propietario se hace el sueco y tú sigues pagando de más “por si acaso” para evitar líos. Años después, un juez te dice que tenías razón, pero que el dinero extra que pagaste esos años… Ya lo has perdido porque la sentencia no tiene efectos retroactivos.
Suena a pesadilla, ¿verdad? Pues eso es exactamente lo que casi le pasa al inquilino de esta historia, hasta que el Tribunal Supremo puso orden.
Esta resolución es vital para cualquier propietario o inquilino en Canarias porque define cuándo empieza a contar realmente el nuevo precio del alquiler tras una revisión conflictiva.
Hoy analizamos la sentencia n.º 1832/2025 de 11 de diciembre de 2025, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025101799). Si haces clic aquí puedes descargar el texto completo de la sentencia n.º 1832/2025, dictada por el Tribunal Supremo.
El origen del conflicto
Todo empieza con un local comercial alquilado hace mucho tiempo, en 1995. En 2014 las partes se sentaron y firmaron una novación (un cambio de las reglas del juego).
En ese papel acordaron algo muy concreto: llegado el 1 de noviembre de 2019, la renta se revisaría para ajustarla al precio real de mercado mediante peritos.
El problema es que el mercado inmobiliario a veces es una montaña rusa. En este caso, el precio justo del alquiler había bajado considerablemente (de unos 1.750 € a 850 €). Y claro, cuando toca bajar el precio, a veces “se rompe” la comunicación.
El inquilino que demandó
El inquilino es el Banco Sabadell.
Ellos hicieron los deberes. El 25 de septiembre de 2019, antes de la fecha límite, enviaron un burofax a los propietarios diciendo: “Oye, según lo que firmamos en 2014, toca revisar el precio el 1 de noviembre. Aquí tienen mi informe pericial: el precio de mercado son 850 €”.
Como los propietarios no daban su brazo a torcer, el banco tuvo que tomar una decisión difícil: seguir pagando la renta antigua (la cara) para evitar un desahucio por impago, pero demandar inmediatamente para que el juez reconociera que el precio debía ser el bajo. Su argumento era cristalino: pactamos una fecha, yo avisé a tiempo, así que quiero que se aplique el precio nuevo desde ese día y que me devuelvan lo pagado de más.
Los propietarios a los que llevaron al Juzgado
Los demandados son Dña. Piedad (la viuda) y sus hijos Amalia y Marco Antonio (herederos de D. Raúl).
Su estrategia de defensa fue negar la mayor. Primero intentaron decir que el acuerdo de 2014 no valía porque no lo habían firmado todos correctamente (falta de consentimiento), algo que los tribunales desestimaron.
Pero luego se agarraron a un argumento técnico muy peligroso: dijeron que, aunque el acuerdo fuera válido, la nueva renta (más barata) solo debía aplicarse desde que saliera la sentencia firme (en 2023 o 2025), y no desde 2019.
Básicamente le dijeron al juez: “Señoría, si el juicio dura 6 años, esos 6 años se los cobro al precio caro, aunque el mercado diga lo contrario”. Y ojo, porque la Audiencia Provincial de Ourense les compró este argumento inicialmente, citando una doctrina sobre la “irretroactividad”.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal Supremo ha dicho “basta” y le ha dado la razón al inquilino de forma rotunda.
El fallo revoca la sentencia anterior y establece que la nueva renta de 850 € aplica con efectos desde el 1 de noviembre de 2019, no desde la fecha de la sentencia.
El Tribunal explica que la famosa doctrina de que “la actualización de renta no es retroactiva” (ex nunc) significa que no puedes pedir atrasos si no avisaste en su momento. Pero aquí el inquilino sí avisó antes de la fecha.
La frase clave del Supremo que tumba el argumento de los propietarios es esta:
“La sentencia no es constitutiva de la existencia del acuerdo […]. La sentencia se limita a reconocer y declarar la existencia de la novación […], de modo que la novación produce efectos de acuerdo con lo pactado”.
En resumen: la sentencia no “crea” el derecho a la rebaja, solo confirma que ese derecho existía desde 2019. Por tanto, condena a la familia propietaria a devolver todo el dinero cobrado en exceso durante estos años, más intereses.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Esto es oro puro para el mercado canario, donde los alquileres de locales fluctúan tanto por el turismo y la economía.
Si eres inquilino: la clave es la notificación fehaciente. Si tienes una cláusula de revisión, no esperes a que te llame el propietario. Manda un burofax antes de la fecha pactada con tu propuesta. Si lo haces así, aunque el propietario se niegue y tengas que ir a juicio años después, el Supremo te garantiza que recuperarás el dinero pagado de más desde el primer día. No tengas miedo a seguir pagando la renta alta “bajo protesta” mientras dure el juicio; es una hucha que recuperarás con intereses.
Si eres propietario: hacerse el “longuis” sale caro. Si recibes una notificación válida de revisión de renta, ignorarla no detiene el reloj. En este caso, Piedad y sus hijos ahora tienen que devolver de golpe la diferencia de alquiler de casi 6 años (de 2019 a 2025), más los intereses, más las costas de la primera instancia. Si el contrato dice que toca revisar, negocia. Bloquear el acuerdo solo aumenta la deuda final.
Conclusión
A veces, el miedo a meterse en pleitos hace que perdamos miles de euros por el camino. Este caso demuestra que, con un buen asesoramiento y los papeles en regla (esa notificación a tiempo fue la clave), la justicia termina poniendo el dinero en el bolsillo correcto.
Si tienes un local en alquiler, ya seas dueño o inquilino, y se acerca una fecha de revisión, no improvises. En Roda Abogados somos un despacho familiar y sabemos lo mucho que cuesta mantener el patrimonio.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
