En 30 segundos
Analizamos la sentencia n.º 443/2026 de 22 de septiembre de 2026, dictada por la Sección Quinta de la Audiencia Provincial de Alicante (Id Cendoj: 03014370052026100364).
Si tienes un piso de alquiler y estás pensando en pasarlo a nombre de tus hijos, cuidado con los tiempos.
Si eres inquilino y te llega una demanda de desahucio, abre bien los ojos.
A veces, quien te lleva al juzgado ya no es tu casero real. Y ese pequeño detalle lo cambia todo frente a un juez.
El origen del conflicto
Nicolás y Eufrasia tenían un piso alquilado a Macarena desde el 1 de marzo de 2020.
El tiempo legal del contrato se acabó.
Ellos querían que Macarena recogiera sus cosas y se fuera.
Ella respondió que no encontraba otra alternativa habitacional y que seguía pagando religiosamente sus rentas mes a mes.
Como las posturas eran irreconciliables, el asunto acabó en los tribunales.
Los propietarios que demandaron
Los propietarios originales, Nicolás y Eufrasia, fueron quienes iniciaron el procedimiento judicial. Presentaron una demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.
Su argumento era directo: el contrato ha terminado y queremos recuperar la posesión de la casa.
En primera instancia, el juez les dio la razón, declaró resuelto el contrato y condenó a Macarena a irse de la casa con apercibimiento de lanzamiento.
La inquilina a la que llevaron al Juzgado
A Macarena, la inquilina, la llevaron al juzgado y perdió. Pero no se rindió tras haber perdido el primer asalto.
No discutió si el contrato se había acabado o si pagaba la renta.
Apeló la sentencia tirando de una carta procesal demoledora: la falta de legitimación activa de los demandantes.
Resulta que en marzo de 2023, antes de presentar la demanda contra ella, Nicolás y Eufrasia habían ido al notario y habían donado la propiedad del inmueble a su hijo.
La defensa de Macarena se fundamentó en el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que establece que quien adquiere una vivienda arrendada se subroga en la posición del arrendador.
Es decir, al donar la casa, el hijo pasó a ser el nuevo y único casero a efectos legales.
Lo que decidió el Tribunal
La Audiencia Provincial le dio un buen varapalo a los antiguos propietarios.
El tribunal decidió estimar el recurso de Macarena, revocar íntegramente la sentencia anterior y desestimar la demanda, condenando además a Nicolás y Eufrasia a pagar las costas de ambas instancias.
El fundamento de derecho clave es que la legitimación para demandar se evalúa en el momento exacto de interponer la demanda, y no mirando quién firmó el contrato originario.
Al no ser ya los dueños, Nicolás y Eufrasia carecían del derecho a poseer que exige el artículo 250.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para instar un desahucio.
La frase que mejor representa el sentido de la resolución es: “Desde el instante en que la propiedad del inmueble fue transmitida a un tercero, los demandantes dejaron de ostentar la condición de arrendadores a efectos materiales”.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Propietario: si tienes una vivienda alquilada en Canarias y haces una donación a tus hijos, la aportas a una sociedad o la vendes, tú desapareces de la ecuación.
Si hay que desahuciar al inquilino, la demanda la tiene que poner el nuevo titular registral.
Si te adelantas y demandas tú, perderás tiempo, dinero y le pagarás las costas al abogado del inquilino.
Inquilino: si te demandan por desahucio, lo primero que debes hacer es pedir una nota simple en el Registro de la Propiedad.
Asegúrate de que quien te demanda es el dueño actual. Si tu casero ha transmitido la propiedad a escondidas y te demanda él, quizá puedas tumbar el procedimiento judicial.
Conclusión
Si tienes un lío parecido, ya seas el propietario que necesita hacer las cosas bien para recuperar su inmueble o el inquilino que se enfrenta a una demanda con fisuras, escríbenos. Podemos arreglar eso.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis y autor del libro “Mi casero, mi novia y mi contrato de alquiler”, una guía práctica nacida para desmontar los mitos del mercado inmobiliario.
Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes que nos hacen sobre esto (y que a lo mejor te rondan la cabeza)
1. ¿Puedo echar a mi inquilino si acabo de poner el piso a nombre de mi hijo?
No. Si el piso ya no es tuyo, el inquilino, tampoco. La ley dice que el nuevo dueño se subroga en tus derechos. Si quieres desahuciarlo, la demanda la tiene que poner el nuevo propietario. Si firmas tú, no tendrás legitimación en el juzgado y pagarás las costas.
2. He metido la pata. Demandé yo después de donar el piso a mi hijo y he perdido el juicio. ¿Significa eso que el inquilino ya se queda ahí para siempre?
No. No se queda el piso, pero la broma te puede salir muy cara. Como la demanda se desestimó sin entrar al fondo del asunto por no ser tú el dueño actual, ahora tu hijo tiene que empezar desde cero.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
Buena pregunta. Ve a los de gratis. En serio, hazlo. Siéntate en su despacho. Te dirán a todo que sí, te dorarán la píldora y antes de que te des cuenta tendrás delante un presupuesto para ir a juicio que te costará un dineral. Y a lo mejor, ni tenías caso. Nosotros cobramos 60 € por estudiar tus papeles y decirte la verdad. Si no hay caso, te vas a casa con 60 € menos, pero con miles de euros ahorrados. Si superas la prueba gratuita y quieres a alguien que no te venda humo para meterte en un pleito inútil, escríbenos.
