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Analizamos la Sentencia n.º 218/2023, de 13 de febrero, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012023100221 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha resuelto un caso de desahucio por expiración de plazo de un contrato de alquiler de local de negocio, fallando a favor del arrendatario. La controversia se centraba en la interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, en relación con la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de dicha ley. El Tribunal Supremo ha establecido que, en estos casos, el arrendamiento subsistirá a voluntad del arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento.
La postura de la parte demandante (el arrendador)
La parte demandante, propietaria del local, interpuso una demanda de desahucio por expiración de plazo contra la parte demandada, arrendataria del local. La demandante argumentaba que el contrato de arrendamiento había expirado, basándose en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994.
Según la demandante, el contrato de arrendamiento original se había celebrado en 1978, y posteriormente se había realizado un traspaso del local en 1981. La demandante entendía que, de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, el plazo de duración del contrato había expirado en 2019 o 2020, al haberse cumplido 20 años desde la publicación de la LAU más 5 años de prórroga forzosa, o 20 años más 5 desde la entrada en vigor de la LAU.
La postura de la parte demandada (la arrendataria)
La parte demandada, arrendataria del local, se oponía a la demanda de desahucio, argumentando que el contrato de arrendamiento no había expirado y que, de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, el arrendamiento debía continuar hasta su jubilación o fallecimiento.
La demandada argumentaba que el contrato de traspaso del local se había celebrado en 1988, y que en dicho contrato se había acordado una nueva renta y la aplicación de la revisión pactada en el contrato de arrendamiento original de 1981.
En este sentido, la demandada entendía que el contrato de arrendamiento debía regirse por las condiciones del contrato original de 1981, y que, por lo tanto, de acuerdo con la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, el arrendamiento debía continuar hasta su jubilación o fallecimiento.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por la parte demandada, confirmando la sentencia de primera instancia que desestimaba la demanda de desahucio.
El Tribunal Supremo ha analizado la controversia en relación con la interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, y ha determinado que la interpretación correcta de dicha disposición es que, en el caso de contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, el arrendamiento subsistirá a voluntad del arrendatario hasta su jubilación o fallecimiento.
En este sentido, el Tribunal Supremo ha considerado que el contrato de arrendamiento original se celebró en 1981, es decir, con anterioridad al 9 de mayo de 1985, y que el traspaso del local se realizó en 1988. Por lo tanto, el Tribunal Supremo ha concluido que el arrendamiento debe continuar hasta la jubilación o fallecimiento del arrendatario.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos
Art. 477.2.3.° de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): Este artículo regula los motivos por los que se puede interponer un recurso de casación. En este caso, el recurso se interpuso por infracción de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994.
Arts. 394 y 398 de la LEC: Estos artículos regulan las costas procesales. En este caso, el Tribunal Supremo ha decidido no imponer las costas del recurso de casación a ninguna de las partes, y ha devuelto el depósito constituido por la parte recurrente.
Art. 398.2 de la LEC: Este artículo establece que no se impondrán las costas del recurso de casación cuando se estime el recurso.
Sentencias:
SSTS 74/2020, de 4 de febrero; 34/2019, de 17 de enero; 344/2020, de 23 de junio; 46/2018, de 30 de enero; 439/2019, de 12 de julio; 440/2018, de 12 de julio: Estas sentencias del Tribunal Supremo se citan en el recurso de casación como apoyo a la argumentación de la parte demandada sobre la interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994.
STS 279/2022, de 31 de marzo: Esta sentencia del Tribunal Supremo establece que la Disposición Transitoria Tercera de la LAU se refiere al arrendatario que lo sea a la entrada en vigor de la LAU de 1994, con independencia de que sea el arrendatario original o el que hubiera ocupado su posición contractual por traspaso.
STS 669/2022, de 14 de octubre: Esta sentencia del Tribunal Supremo ratifica la doctrina de la Sala en relación con la interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU, y establece que dicha disposición respeta los derechos adquiridos que traen causa del arrendatario original.
