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Analizamos la Sentencia n.º 1529/2023, de 7 de noviembre, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012023101508 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha establecido que los contratos de alquiler de locales de negocio celebrados antes de mayo de 1985, y que fueron traspasados dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, se extinguirán por jubilación o fallecimiento del arrendatario, salvo subrogación. Esta decisión unifica criterios jurisprudenciales sobre la interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, y tiene importantes implicaciones para la duración de los contratos de alquiler de locales comerciales.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, el arrendador, solicitaba la resolución del contrato de arrendamiento basándose en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994. Argumentaba que, al haberse realizado el traspaso del local dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley, el plazo de duración del contrato se extinguía a los 25 años, contados a partir de la entrada en vigor de la ley.
En concreto, la parte demandante basaba su pretensión en el párrafo sexto de la Disposición Transitoria Tercera B) 3 de la LAU de 1994, que establece que “Cuando en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años”.
Según la interpretación del arrendador, esta norma implicaba que el contrato de arrendamiento se extinguiría a los 25 años (20 años del plazo general + 5 años por el traspaso dentro de los 10 años anteriores), contados a partir de la entrada en vigor de la LAU de 1994, es decir, el 1 de enero de 1995. Por lo tanto, el contrato se habría extinguido el 31 de diciembre de 2019.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada, el arrendatario, defendía la continuidad del contrato hasta su jubilación o fallecimiento. Argumentaba que la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 no establecía una excepción a la regla general de extinción por jubilación o fallecimiento en los casos de traspaso dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley.
El arrendatario basaba su argumento en el párrafo primero de la Disposición Transitoria Tercera B) 3 de la LAU de 1994, que establece que “Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local”.
Según la interpretación del arrendatario, esta regla general no se veía alterada por el hecho de que el traspaso se hubiera producido dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la ley. El arrendatario entendía que el párrafo sexto de la Disposición Transitoria Tercera B) 3 solo regulaba las facultades del arrendatario para transmitir sus derechos arrendaticios por traspaso, y no establecía una causa de extinción del contrato.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo ha estimado el recurso de casación interpuesto por el arrendatario, confirmando la sentencia de primera instancia que desestimaba la demanda de desahucio. El Supremo ha unificado doctrina, estableciendo que la regla general de extinción del contrato por jubilación o fallecimiento del arrendatario también aplica en los casos de traspaso dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994.
Para llegar a esta conclusión, el Tribunal Supremo ha realizado un análisis exhaustivo de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994, y ha tenido en cuenta la jurisprudencia previa sobre esta materia. El Supremo ha considerado que la interpretación del arrendador, que sostenía la extinción del contrato a los 25 años, convertiría el párrafo sexto de la Disposición Transitoria Tercera B) 3 en una norma autónoma, sin conexión con los párrafos anteriores.
Además, el Supremo ha destacado que la interpretación del arrendador abriría una excepción no prevista en la ley a la regla general de extinción del contrato por jubilación o fallecimiento del arrendatario. Por lo tanto, el Tribunal Supremo ha concluido que la interpretación correcta es la que defiende el arrendatario, es decir, que el contrato se extingue por jubilación o fallecimiento del arrendatario, aunque el traspaso se haya producido dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994.
Esta decisión del Tribunal Supremo tiene importantes implicaciones para la duración de los contratos de alquiler de locales comerciales, ya que unifica criterios jurisprudenciales y proporciona seguridad jurídica a las partes.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 477.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regula el recurso de casación.
- Artículo 32 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: regula el traspaso de locales de negocio.
- Artículos 35, 36, 39 y 42 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: regulan los derechos de tanteo y retracto, y la participación en el precio e incremento de renta en los traspasos de locales de negocio.
- Artículos 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regulan las costas procesales.
- Disposición Adicional 15.ª, número 8, de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ): regula el depósito para recurrir en casación.
- Disposición Adicional 15.ª, número 9, de la Ley Orgánica del Poder Judicial (LOPJ): regula la pérdida del depósito para recurrir en casación.
Sentencias citadas
- Sentencia del Tribunal Supremo 669/2022, de 14 de octubre: unifica doctrina sobre la interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994.
- Sentencias del Tribunal Supremo 46/2018, 439/2018, 34/2019, 74/2020, 344/2020, 440/2018, 605/2018, 863/2021, 279/2022, 927/2022, 218/2023: abordan la interpretación de la Disposición Transitoria Tercera de la LAU de 1994 en diferentes supuestos.
- Sentencias del Tribunal Supremo 327/2010, 362/2011, 344/2018, 453/2018: establecen que no constituyen jurisprudencia los argumentos obiter dicta.
- Sentencias del Tribunal Supremo 238/2007, 1348/2007, 53/2008, 58/2008, 597/2008: definen la ratio decidendi de una sentencia.
