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Analizamos la Sentencia n.º 644/2022, de 5 de octubre, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012022100644 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo resuelve un caso sobre la duración de dos contratos de alquiler de un local en el que se desarrolla una actividad profesional. La parte arrendadora defiende que los contratos se extinguieron a los cinco años, mientras que la parte arrendataria sostiene que siguen vigentes. El Tribunal Supremo estima el recurso de la parte arrendadora, declarando extinguidos los contratos.
La postura de la parte demandante (arrendadora)
La parte demandante (arrendadora) argumenta que los contratos de arrendamiento se extinguieron a los cinco años de su entrada en vigor. Sostiene que la normativa aplicable es la que regula los arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollan actividades profesionales, la cual establece un plazo máximo de cinco años para este tipo de contratos.
La arrendadora basa su argumentación en la Disposición Transitoria 4.ª, apartado 4, de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994, que establece que los arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en la Disposición Transitoria 3.ª para los arrendamientos de local de negocio. A su vez, la Disposición Transitoria 3.ª, apartado 4, establece que los arrendamientos de local de negocioLos contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la LAU 1994, con una renta superior a 190.000 pesetas se extinguirán a los cinco años.
En este caso, la renta de los contratos de arrendamiento superaba las 190.000 pesetas y en el local se desarrollaba una actividad profesional, por lo que la parte demandante considera que los contratos se extinguieron a los cinco años.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada (arrendatario) alega que los contratos son de arrendamiento de local de negocio y que, por tanto, su duración no está limitada a cinco años. Argumenta que la actividad que se desarrolla en el local es una actividad empresarial, por lo que se aplica la Disposición Transitoria 3.ª de la LAU de 1994, que no establece un límite temporal para la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio.
El arrendatario sostiene que, aunque en el local se desarrolle una actividad profesional, ésta no deja de ser una actividad empresarial, ya que se lleva a cabo en un establecimiento abierto al público, con empleados y con ánimo de lucro. Por tanto, considera que los contratos no están sujetos al límite temporal de cinco años establecido para los arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollan actividades profesionales.
La decisión judicial
El Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la parte demandante, casa la sentencia recurrida y declara extinguidos los contratos de arrendamiento.
El Tribunal Supremo analiza la normativa aplicable y concluye que los contratos de arrendamiento en cuestión no son contratos de arrendamiento de local de negocio, sino arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollan actividades profesionales. Por tanto, se aplica la Disposición Transitoria 4.ª, apartado 4, de la LAU de 1994, que establece un plazo máximo de cinco años para este tipo de contratos.
El Tribunal Supremo considera que la actividad que se desarrolla en el local es una actividad profesional, independientemente de que se lleve a cabo en un establecimiento abierto al público y con ánimo de lucro. La actividad profesional no se desnaturaliza por el hecho de que se ejerza en un local con empleados y con una organización empresarial.
En consecuencia, el Tribunal Supremo declara extinguidos los contratos de arrendamiento, ya que han transcurrido más de cinco años desde su entrada en vigor.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
Art. 477.2.3.ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Este artículo establece los motivos por los que se puede interponer un recurso de casación. En este caso, el recurso se interpuso por interés casacional.
Disposición Transitoria 4.ª, apartado 4, LAU de 1994: Este precepto establece que los arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollen actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en la Disposición Transitoria 3.ª para los arrendamientos de local de negocio.
Disposición Transitoria 3.ª, apartados 3 y 4, LAU de 1994: Estos apartados regulan la duración de los contratos de arrendamiento de local de negocio. El apartado 3 establece que la duración de los contratos será la pactada entre las partes, mientras que el apartado 4 establece un límite temporal de cinco años para los contratos con una renta superior a 190.000 pesetas.
Arts. 1, 5.1 y 5.2 y 58.3 LAU de 1964: Estos artículos regulan los arrendamientos de local de negocio y los arrendamientos de fincas urbanas en las que se desarrollan actividades profesionales.
Sentencias citadas
- Sentencia 482/2021, de 5 de julio: Esta sentencia establece el principio de que “los contratos son lo que son y no lo que las partes digan”. Es decir, la calificación jurídica de un contrato no depende de la denominación que le den las partes, sino de su contenido y de la naturaleza de las prestaciones que regula.
En este caso, el Tribunal Supremo aplica este principio para concluir que los contratos de arrendamiento en cuestión no son contratos de arrendamiento de local de negocio, aunque se hayan suscrito con el modelo de contrato de arrendamiento de local de negocio. La calificación jurídica de los contratos depende de la actividad que se desarrolla en el local, que en este caso es una actividad profesional.
