Gastos de la compraventa con subrogación de hipoteca

En este artículo te indicamos, en 4 pasos, cómo reclamar los gastos de la compraventa con subrogación de hipoteca.

1. ¿Puedo reclamar?

Vamos al grano. No todo el mundo puede reclamar.

Para saber si tú puedes, tienes que cumplir 3 requisitos. Los 3. Si fallas en uno, olvídate.

1. El banco tiene que estar en la foto. Si no firmó la escritura de subrogación o modificación contigo en la notaría, no hay nada que hacer.

2. Te tuvieron que cargar con todo. Coge tu escritura y busca la cláusula de gastos (casi siempre es la quinta). Tiene que poner que tú pagabas toda la fiesta. Si los gastos se repartieron, no puedes reclamar.

3. El dinero era para ti, como consumidor, no para tu negocio. El préstamo era para comprar tu casa, tu coche o pagar tus deudas personales. Si lo usaste para montar una zapatería o comprar una oficina, esto no es para ti.

¿Cumples los tres puntos? Entonces sigue leyendo. Esto te interesa.

2. ¿Qué necesito?

Antes de nada, necesitas dos cosas. Solo dos:

1. Tu escritura de compraventa con subrogación.

2. Las facturas de todo lo que pagaste: notaría, registro, gestoría y tasación.

La excusa de siempre: “no tengo las facturas”

Tranquilo. No tienes que poner la casa patas arriba. Conseguirlas es más fácil de lo que parece. Es tu derecho y están obligados a dártelas.

• LA FACTURA DE LA NOTARÍA Pídela en la misma notaría donde firmaste. ¿No te acuerdas cuál era? Coge tu escritura y mira la primera página. Busca el nombre del notario. Pondrá algo como: “Ante mí, “Fulanito de Tal”, Notario de…”. Llama a esa notaría y pídela.

• LA FACTURA DEL REGISTRO Llama al Registro de la Propiedad donde se inscribió tu casa. ¿Tampoco lo sabes? Mira en las últimas páginas de tu escritura. Allí lo pone.

• LA FACTURA DE LA GESTORÍA Esta es la que requiere un poco de memoria. Revisa los papeles de la hipoteca que tengas por casa para ver qué gestoría llevó el papeleo. Cuando tengas el nombre, contacta con ellos y solicita tu copia.

• LA FACTURA DE LA TASACIÓN Llama a la empresa que tasó la vivienda. Te la tienen que facilitar.

El plan B: ¿Y si aun así te falta algún papel?

Imagina que no hay manera de conseguir una de las facturas. ¿Qué pasa? Puedes reclamar igual.

Pero seamos claros:

• Si negocias con el banco, se harán los locos y no te devolverán el dinero de la factura que no aportes. Es su juego.

• Pero si acabas en el juzgado, la historia cambia. La mayoría de los jueces obligan al banco a pagar aunque te falte la factura, siempre que ese gasto aparezca claro en un papel llamado provisión de fondos que te dio la gestoría.

Así que respira hondo. Que te falte una factura no es el fin de la partida. Aún puedes reclamar el resto.

3. El texto a enviar

Ahora empieza lo bueno. Vamos a reclamar por las buenas (de momento).

Coge el siguiente texto, cópialo y pégalo en un correo electrónico.

Envíalo a tu banco, al que le pagas religiosamente cada mes. (No te preocupes por buscar el email, te los damos nosotros aquí).

Antes de darle a “Enviar”, adjunta una copia de tu DNI (por delante y por detrás) y las facturas que tengas. Si hay más personas en la hipoteca, sus DNIs también:

Nombre y apellidos:
DNI n.º
Domicilio:
CP:
Municipio:

Al Servicio de Atención al Cliente

En (municipio), a (día) de (mes) de (año)

ASUNTO: Notificación previa a la presentación de la acción judicial oportuna solicitando la devolución de los importes cobrados indebidamente por la aplicación de la cláusula relativa a la imposición a la parte prestataria de los gastos de subrogación y novación del préstamo hipotecario, establecida en la escritura firmada entre la entidad destinataria, y los remitentes.-

Estimados Sres.,

Nos ponemos en contacto con Vdes. antes de iniciar el correspondiente procedimiento judicial para interesar la devolución de los importes cobrados indebidamente por la aplicación de la cláusula relativa a la imposición a la parte prestataria de los gastos de subrogación y novación del préstamo hipotecario, establecida en la escritura de préstamo hipotecario firmada entre la entidad destinataria y los remitentes.-

El art. 89.3 TRLGCU califica como cláusulas abusivas, en todo caso, tanto “La transmisión al consumidor y usuario de las consecuencias económicas de errores administrativos o de gestión que no le sean imputables” (número 2º), como “La imposición al consumidor de los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario” (número 3º).-
Por tanto, sin perjuicio de reservarnos el derecho a reclamar el resto de los importes que puedan correspondernos en el futuro, a través de este escrito solicitamos formalmente que procedan a la devolución de los importes correspondientes a los gastos de subrogación y novación del préstamo hipotecario, según los siguientes porcentajes:

• • 50% del importe de la factura de la Notaría por los conceptos de subrogación y novación del préstamo hipotecario;
  • 100% del importe de la factura del Registro por la inscripción de los conceptos de subrogación y novación del préstamo hipotecario;
  • 100% del importe de la factura del servicio de Gestoría, por los conceptos de subrogación y novación del préstamo hipotecario;
  • 100% del importe de la factura del servicio de Tasación;
  • los intereses legales correspondientes hasta la fecha de su completo pago.

Por todo lo anterior, solicitamos que nos abonen los importes mencionados o en otro caso daremos instrucciones a nuestro Letrado para que proceda a la presentación del correspondiente procedimiento judicial, solicitando la declaración de nulidad de la cláusula que impone el pago de los gastos por los conceptos de subrogación y novación del préstamo hipotecario a la parte prestataria, el abono de las cantidades correspondientes, más los intereses legales, lamentando los gastos y costas que se le originen a la entidad financiera en dicho procedimiento.-

Se adjuntan a este escrito copia de las facturas que recogen los gastos reclamados y de nuestro DNI, por ambas caras.

Sin otro particular, a la espera de sus noticias, atte. les saludan,

Nombre y apellidos:

Listo. El primer golpe está dado.

4. La respuesta de los bancos

Ahora, la parte más predecible del juego.

Te voy a decir lo que va a pasar: el banco te va a contestar. Y, casi siempre, te va a decir que NO.

Se sacarán de la manga una respuesta estándar, un copia y pega lleno de palabrería para asustarte.

Como esta de CaixaBank:

Leído esto, muchos abandonarían. Pero tú no.

Porque ese papel nos da exactamente igual. Es puro teatro.

La realidad es que cuando llevamos estos casos al juzgado (con la escritura firmada por el banco, como la tuya), la historia siempre, siempre, acaba igual: con un juez dándote la razón a ti y obligando al banco a pagar, como en este caso.