Compras una casa, te subrogas a la hipoteca del vendedor para “ahorrar” y al final, pagas tú toda la fiesta de los gastos.
El banco sonríe y tú te quedas con la cartera más vacía.
Muchos creen que no se puede hacer nada. Que así son las reglas.
Esos muchos se equivocan.
Aquí vas a leer las sentencias que están permitiendo anular esa cláusula.
Luego decides si quieres seguir pensando que no se puede o si vas a reclamar tu dinero.
TRIBUNAL SUPREMO
Sentencia n.º 546/2019, de 16 de octubre (Id Cendoj: 28079110012019100519). Puedes consultar el texto completo de la sentencia aquí.
Hay algo peor que pagar todos los gastos de la subrogación.
Y es pagar también todos los gastos de la ampliación que pediste en el mismo momento.
El banco hizo el agosto. Doble premio.
Pero la justicia (a veces) llega. Y esta sentencia es la prueba.
Lo que vas a leer a continuación es el texto que confirma que puedes reclamar una parte de ese dinero que te quitaron.
Atento:
“(ii) Si se aplica la anterior doctrina al caso de autos, y teniendo en cuenta que existió una ampliación en la garantía hipotecaria la conclusión es que los gastos por esa ampliación deben ser abonados por la entidad prestamista.“
Sentencia n.º 314/2020, de 17 de junio (Id Cendoj: 28079110012020100285). Puedes consultar el texto completo de la sentencia aquí).
¿Modificaste tu hipoteca? ¿Cambiaste el plazo, el interés o cualquier otra cosa y firmaste una novación con el banco delante?
Seguro que pensaste: “Como he renegociado, ya no puedo reclamar los gastos”.
Pues te equivocabas.
Que el banco estuviera allí firmando contigo no le da carta blanca para quedarse con tu dinero.
Esta sentencia lo deja claro: sigues teniendo derecho a reclamar.
Y aquí está la parte que lo demuestra:
“15.- Lo anterior debe entenderse sin perjuicio de aquellos otros casos en que en el mismo otorgamiento de la escritura de compraventa con pacto de subrogación, comparezca el acreedor y se formalice una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario en que se subroga el comprador (por ampliación del capital y la garantía hipotecaria, modificación del plazo de amortización o de otras condiciones financieras). Supuesto en el que las cláusulas de imputación genérica de los gastos derivados del otorgamiento, incluidos los vinculados a la subrogación y novación pactada con intervención del acreedor, podrían ser cuestionadas en cuanto a su eventual falta de transparencia o abusividad en el marco de un procedimiento seguido contra el citado acreedor hipotecario (…)”
Sentencia n.º 168/2022, de 1 de marzo (Id Cendoj: 28079110012022100150). Puedes consultar el texto completo de la sentencia aquí).
Para poder reclamar, hay unas reglas. Y la primera es la más importante.
El banco tiene que haber participado en la firma de la escritura.
Si fue un simple acuerdo entre tú y el vendedor, y el banco no pintaba nada ahí, no hay nada que hacer.
No le des más vueltas. No se puede.
Esto es lo que dice la justicia al respecto:
“Ello debe conducir al rechazo de la legitimación pasiva de la entidad bancaria que no ha intervenido en el otorgamiento de la escritura pública que contiene una compraventa con subrogación en préstamo hipotecario. El banco ni fue predisponente de la cláusula cuya nulidad se pretende y ni siquiera intervino como parte en el contrato que la contiene.“
AUDIENCIA PROVINCIALES
Audiencia Provincial de León, sentencia n.º 417/2023, de 17 de julio (Id Cendoj: 24089370012023100416). Puedes consultar aquí el texto de la sentencia.
Aquí es donde ganas tú.
Si tu caso es el de la mayoría, donde el banco estuvo presente y firmó la escritura, estás de enhorabuena.
No es que “sea posible” reclamar. Es que tienes derecho a hacerlo.
Y esta sentencia lo deja más que claro.
Agárrate, porque esto es lo que el banco no quería que leyeras:
“(…) en este caso en la compraventa con subrogación en el préstamo hipotecario compareció el Banco no sólo para aceptar la subrogación, sino para introducir además ciertos pactos novatorios, de modo que nos encontramos ante el segundo de los supuestos referidos, por lo que resulta aplicable lo señalado en la sentencia antes citada.“
Audiencia Provincial de Coruña, sentencia n.º 393/2023, de 2 de diciembre (Id Cendoj: 15030370032023100327). Puedes consultar el texto completo de la sentencia aquí.
Hay una regla de oro en todo esto: si el banco participa, responde.
Si su firma está en tu escritura de compraventa, entonces tiene que asumir su parte de los gastos.
Y no, no es una opinión. Es lo que una y otra vez confirman los jueces.
Esta sentencia es solo una prueba más. Y lo dice así de claro:
“(…) si en la escritura de compraventa con subrogación hipotecaria, se formaliza una novación modificativa del propio contrato de préstamo hipotecario del que se subroga el comprador, el banco sí se halla legitimado, por lo que no puede aceptarse que los gastos que genere la escritura solo sean en beneficio del prestatario, pues el otorgamiento de escritura pública es un requisito de forma para poder inscribir en el Registro de la Propiedad las nuevas condiciones del préstamo, y siendo la hipoteca novada la garantía de la entidad prestamista, la entidad bancaria no es ajena a dicha operación y resulta la principal interesada en el mantenimiento de la garantía.“
Audiencia Provincial de Zamora, sentencia n.º 393/2022, de 2 de diciembre (Id Cendoj: 49275370012022100545). Puedes consultar el texto completo de la sentencia aquí).
Que no te cuenten milongas. Hay una línea roja que ha pintado el Tribunal Supremo, y es esta: si el banco no estuvo en la notaría y su firma no aparece en la escritura de compraventa, no pierdas el tiempo.
No hay caso.
Es un NO rotundo que viene de la máxima autoridad.
Así que cuando leas esta sentencia, que sepas que solo está siguiendo las reglas del juego que vienen de arriba. Esto es lo que pone:
“Respecto de los supuestos de subrogación sin novación y como se expone en la Sentencia recurrida la posición del Tribunal Supremo es la de considerar que falta la legitimación pasiva en la entidad bancaria y la razón de tal falta de legitimación viene dada por la no intervención de la entidad bancaria en el contrato de compraventa y subrogación. Así la STS de 1 de marzo de 2022 entiende que no puede hacerse responsable al Banco
prestamista de una cláusula de la que no fue predisponente, en un contrato en el que no fue parte.“
Lo que escribas aquí lo leerá un abogado, no un comercial. Si creemos que podemos ayudarte, te lo diremos. Si hay otros que te pueden ayudar mejor, te lo diremos.
No nos gusta perder el tiempo ni hacérselo perder a los demás. La decisión es tuya.
