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Te contamos el criterio de la Audiencia Provincial de Madrid en relación con el plazo existente para poder reclamar los gastos del préstamo, cuando la cláusula pueda ser declarada nula.
La sentencia analizada
En este artículo analizamos la Sentencia n.º 685 2023, de 31 de marzo, dictada por la Sección 28ª de la Audiencia Provincial de Madrid, que fundamentalmente establece lo siguiente:
- Que el inicio del cómputo del plazo de prescripción para poder reclamar tiene lugar cuando se declara nula la cláusula que impone los gastos.
- Que el banco debe abonar la totalidad de los gastos de tasación del inmueble.
1. El inicio del cómputo del plazo de prescripción
En la sentencia analizada, la Audiencia Provincial de Madrid, establece lo siguiente:
“Por tanto, la acción aquí no ha prescrito ya que el dies a quo es el de la fecha en que se reconoce o declara la nulidad de la cláusula.
Desestimándose la excepción de prescripción de la acción de restitución de cantidades, derivada de la nulidad de la cláusula relativa a la imposición de gastos a cargo del prestatario garantía hipotecaria de fecha 12 de diciembre de 1994.“
De este modo, la resolución analizada aplica la jurisprudencia establecida por la sentencia de 16 de julio de 2020 del Tribunal de Justicia de la Unión Europea, en los asuntos acumulados C‑224/19 y C‑259/19.
2. Gastos de tasación, el banco debe abonarlos en su totalidad
Hasta hace unos años existía mucha controversia en relación con el reparto de los gastos del préstamo. Sin embargo, desde el año 2021, el Tribunal Supremo ha sentado jurisprudencia en esta materia y a día de hoy ya no existen demasiadas dudas sobre los importes a abonar una vez declarada la nulidad de la cláusula.
En la sentencia analizada, se hace constar lo siguiente:
“Entrando en la distribución de los gastos y por lo que se refiere a los gastos de tasación, única partida recurrida, en la práctica, se trata de una serie gastos derivados de la formalización del préstamo hipotecario, respecto a los cuales el Tribunal Supremo venía considerando, que como se realizaban en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto debía ser sufragado por mitad.
Dicho criterio ha sido modificado en virtud de la sentencia 555/2020, de 26 de octubre, al objeto de acomodar la doctrina jurisprudencial en esta materia a la STJUE de 16 de julio de 2020, y dado que con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de tasación, el criterio adecuado a la jurisprudencia comunitaria, es el de atribuir tales gastos a la entidad bancaria.”
En el texto transcrito, seguramente por error del todo involuntario y debido a la carga de trabajo que soporta la Audiencia Provincial, se hace referencia a la Sentencia n.º 555 2020, de 26 de octubre, dictada por el Tribunal Supremo. Sin embargo, hay que tener en cuenta que en esa sentencia, el Tribunal Supremo no aborda el reparto del gasto relativo a la tasación del inmueble, sino que realmente lo hace en la Sentencia n.º 35 2021, de 27 de enero, que establece:
“Ni el RD 775/1997, de 30 de mayo, sobre régimen jurídico de homologación de los servicios y sociedades de tasación, ni la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles, contienen disposición normativa alguna sobre quién debe hacerse cargo del coste de la tasación.
De ahí que, de acuerdo con la STJUE de 16 de julio de 2020, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva. “
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