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Analizamos la Sentencia n.º 226/2018, de 10 de mayo, dictada por la Sección 8 de la Audiencia Provincial de Valencia, Id Cendoj: 46250370082018100189 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Valencia revisa una sentencia de primera instancia sobre una reclamación de rentas de alquiler e indemnización por daños a una vivienda. La sentencia original condenaba a los inquilinos a pagar, pero la Audiencia, tras analizar las pruebas y aplicar la jurisprudencia vigente, modifica parcialmente la sentencia, reduciendo la indemnización por considerar que algunos daños no eran imputables a los inquilinos.
La postura de la parte demandante (arrendador)
El arrendador reclamaba el pago de rentas de alquiler pendientes y una indemnización por diversos daños en la vivienda, incluyendo desperfectos en la terraza, rejas oxidadas, modificaciones en la cocina, sustitución de la caldera, trabajos de pintura y retirada de un urinario. Basaba su reclamación en presupuestos de reparaciones, fotografías y testimonios, alegando que los daños excedían el desgaste normal por el uso y eran imputables a los inquilinos.
La postura de la parte demandada (inquilinos)
Los inquilinos reconocían la deuda de rentas, pero impugnaban la indemnización por daños. Argumentaban que la vivienda ya presentaba deficiencias al inicio del alquiler, que algunos daños eran consecuencia del desgaste natural o falta de mantenimiento previo, y que otros se realizaron con el consentimiento del arrendador. Cuestionaban la validez de los presupuestos presentados y aportaban un informe pericial que apoyaba su versión.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial, tras analizar las pruebas y la jurisprudencia, estima parcialmente el recurso de los inquilinos. Reconoce que la carga de la prueba de los daños recae sobre el arrendador y que los presupuestos impugnados y no ratificados tienen escaso valor probatorio. Concluye que algunos daños, como los de la terraza, las rejas y la caldera, no son imputables a los inquilinos, ya sea por su antigüedad, falta de mantenimiento previo o funcionamiento defectuoso. Sin embargo, confirma la indemnización por la retirada del urinario y reduce la indemnización por los trabajos de cocina.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 456-1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): Establece el objeto y alcance del recurso de apelación.
- Artículo 465-4 de la LEC: Delimita los puntos sobre los que debe pronunciarse la sentencia en apelación.
- Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994: Regula las obligaciones del arrendador en cuanto a reparaciones y conservación de la vivienda.
- Artículos 1.562 y 1.563 del Código Civil: Establecen la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado y su responsabilidad por el deterioro, salvo prueba en contrario.
- Artículo 1.555.2 del Código Civil: Impone al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia.
- Artículo 217 de la LEC: Establece las reglas generales de la carga de la prueba.
- Artículos 394 y 398 de la LEC: Regulan la imposición de costas judiciales.
Sentencias citadas
- SAP, Islas Baleares, sección 3, del 24 de enero de 2018: Sobre el significado de la expresión “tal como lo recibió” en el contexto del arrendamiento y la carga de la prueba de los daños.
- SAP, Barcelona, sección 13, del 5 de marzo de 2018: Sobre la presunción de responsabilidad del arrendatario por los daños y la necesidad de que el arrendador acredite la existencia y causalidad de los mismos.
- SAP, Coruña, sección 4, del 23 de abril de 2015: Sobre los criterios para valorar dictámenes periciales contradictorios, incluyendo la cualificación del perito, el método empleado y la vinculación con las partes.
- SAP, Melilla, sección 7, del 28 de septiembre de 2017: Sobre el valor probatorio de los documentos privados impugnados y la necesidad de valorarlos conjuntamente con el resto de la prueba.
- SAP, Ciudad Real, sección 2, del 22 de octubre de 2015: Sobre la carga de la prueba y la inadmisibilidad de una posición meramente pasiva por parte del demandado.
- SAP, Granada, sección 3, del 18 de febrero de 2004, y SAP, Cantabria, sección 4, del 21 de febrero de 2006: Sobre la insuficiencia de un presupuesto impugnado y no ratificado para acreditar los daños.
- SAP, Zamora, sección 1, del 14 de noviembre de 2017: Sobre la obligación del arrendador de reparar deficiencias en elementos esenciales de la vivienda, como la caldera, salvo que sean imputables al arrendatario.
- SAP, Barcelona, sección 4, del 13 de abril de 2018: Sobre la no imputabilidad al arrendatario de los gastos de limpieza y pintura para un nuevo alquiler, salvo en casos de vandalismo, suciedad extrema o desgaste anormal.
