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Analizamos la Sentencia n.º 678/2016, de 25 de noviembre, dictada por la Sección 4 de la Audiencia Provincial de Barcelona, Id Cendoj: 08019370042016100599 (puede descargar aquí la sentencia):
Un arrendatario demanda a su arrendador para que realice las obras de reparación en una vivienda de alquiler (que fue arrendada en el año 1982), amparándose en el artículo 107 del TRLAU, que obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
El arrendador se niega, argumentando que, según el contrato, las obras de conservación son responsabilidad del arrendatario.
La Audiencia Provincial de Barcelona falla a favor del arrendatario, declarando nula la cláusula del contrato que le obliga a realizar dichas obras y condenando al arrendador a realizar las reparaciones.
La postura de la parte demandante
El arrendatario, quien reside en la vivienda desde 1982, argumenta que las obras de reparación son imprescindibles para mantener la habitabilidad de la vivienda, tal como establece el artículo 107 del TRLAU. Este artículo establece que las reparaciones necesarias para que la vivienda pueda ser utilizada conforme al uso convenido son responsabilidad del arrendador. En este caso, las obras solicitadas incluyen la reparación de azulejos, la instalación de nuevos sanitarios y la reparación de la instalación eléctrica en la cocina.
El demandante sostiene que la cláusula del contrato de arrendamiento que le obliga a asumir los gastos de conservación y reparación es nula. Esta nulidad se basa en la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que ha establecido que en los contratos de arrendamiento de viviendas firmados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, los inquilinos no pueden renunciar a la protección legal que les otorga el artículo 107 del TRLAU de 1964, aplicable en este caso por la Disposición Transitoria 2a de la LAU de 1994.
La postura de la parte demandada
El arrendador se opone a la demanda argumentando que, según el contrato de arrendamiento firmado en 1982, el arrendatario es responsable de las obras de conservación y reparación de la vivienda. Alega que el contrato, como acuerdo entre las partes, debe prevalecer sobre la normativa general. Además, menciona que en 2007 realizó diversas reparaciones en la vivienda tras un incendio, incluyendo la renovación de las instalaciones eléctricas y de fontanería, lo que, a su juicio, demuestra su diligencia en el mantenimiento del inmueble.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial de Barcelona estima parcialmente la demanda del arrendatario. El tribunal considera que la cláusula del contrato que le obliga a realizar las obras de conservación es nula de pleno derecho, ya que contraviene el artículo 107 del TRLAU, que establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
Basándose en el informe pericial aportado por el arrendatario, la sentencia obliga al arrendador a realizar las obras de reparación de la cocina y el baño, que incluyen la reparación de los azulejos, la sustitución de los sanitarios y la reparación de un interruptor con cables expuestos en la cocina. Sin embargo, no se le obliga a realizar nuevas instalaciones eléctricas ni de fontanería, ya que el informe pericial las considera correctas.
En cuanto a las costas procesales, la Audiencia Provincial decide no hacer expresa imposición de las mismas, atendiendo a la complejidad del caso y a la existencia de una cláusula contractual ambigua en relación con la obligación de realizar las reparaciones.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
Artículo 107 del TRLAU (Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964): Establece que las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido serán de cargo del arrendador. Este artículo es clave en la resolución del caso, ya que la Audiencia Provincial lo aplica para determinar la nulidad de la cláusula contractual que imponía al arrendatario la obligación de realizar las reparaciones.
Artículo 394.2 de la LEC (Ley de Enjuiciamiento Civil): Regula la imposición de costas en los casos de estimación parcial de la demanda. La Audiencia Provincial aplica este artículo para justificar su decisión de no imponer las costas a ninguna de las partes, dado que la demanda ha sido estimada solo parcialmente.
Artículo 398.2 de la LEC: Regula la imposición de costas en los casos de desestimación del recurso de apelación. Aunque en este caso el recurso de apelación ha sido estimado parcialmente, la Audiencia Provincial también tiene en cuenta este artículo al decidir sobre las costas procesales.
Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regula los recursos extraordinarios por infracción procesal y de casación. La sentencia menciona esta disposición para informar a las partes sobre las posibilidades de recurrir la sentencia ante el Tribunal Supremo.
Sentencias citadas
Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de junio de 1996: Esta sentencia establece la doctrina de que la renuncia a los derechos del arrendatario solo es posible en el caso de viviendas suntuarias o de lujo. La Audiencia Provincial se basa en esta jurisprudencia para declarar nula la cláusula contractual que imponía al arrendatario la obligación de realizar las reparaciones, ya que la vivienda no tiene la consideración de suntuaria.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 27 de febrero de 2008: Esta sentencia refuerza la doctrina establecida por el Tribunal Supremo y la aplica a un caso similar al presente. La Audiencia Provincial la cita como apoyo a su decisión de considerar nula la cláusula contractual que obliga al arrendatario a realizar las reparaciones.
