Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, produjo varias modificaciones importantes en la ley que regula los arrendamientos urbanos en España.
En este comentario analizaremos la excepción a la prórroga obligatoria en el contrato de arrendamiento de viviendas, establecida en el primer párrafo del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El texto del primer párrafo del mencionado artículo 9.3 LAU (anterior a la reforma de 2013) era el siguiente:
“3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial”.
La redacción vigente actualmente establece lo siguiente:
“3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto”.
De la lectura literal de ambas redacciones, podemos concluir lo siguiente:
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Que ya no es necesario incluir de forma expresa en el contrato de arrendamiento la necesidad de la vivienda del arrendador para sí o para sus familiares como causa denegatoria de la prórroga obligatoria.
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Que se condiciona la denegación de la prórroga obligatoria a que se comunique al arrendatario la necesidad de recuperar la vivienda con dos meses de antelación a la fecha en que la vivienda se vaya a necesitar.
Sin embargo, además de atender a la redacción literal de la ley, es importante tener en cuenta el criterio establecido por las sentencias emitidas tanto por las Audiencias Provinciales como por el Tribunal Supremo relacionadas con el concepto de necesidad.
La prórroga obligatoria permite al arrendatario poder disfrutar de la vivienda durante el plazo legal mínimo establecido para el arrendamiento. No obstante, como excepción a la regla general de la duración de los contratos, dicha prórroga cede en los supuestos en que el propietario necesite la vivienda para sí o para alguna de las personas que establece la ley.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, de fecha 04/03/2015, realiza un análisis exahustivo sobre el concepto de necesidad, basándose en la doctrina jurisprudencial de las Sentencias del Tribunal Supremo de 28 de septiembre de 1954, 12 de febrero de 1962, 4 de diciembre de 1964 y 19 de noviembre de 1966. En estas Sentencias se entiende incluido el concepto de necesidad como: “el deseo de tener un hogar independiente cuando se goza de la correspondiente independencia económica, por cuanto a nadie puede imponerse una convivencia no deseada”. Hay que tener en cuenta que esta causa de necesidad debe ser apreciada en cada caso concreto por los tribunales, puesto que serán quienes tendrán que valorar si concurre o no dicha causa o si por el contrario se trata de un medio o ardid para tornar ineficaces los derechos del inquilino y en especial el de prórroga forzosa.
El criterio mayoritario en la jurisprudencia menor (Audiencias Provinciales) es que el deseo de tener un hogar independiente es por sí solo suficiente para justificar la causa de necesidad, sin que resulte precisa la prueba de una convivencia difícil o incómoda en el seno familiar ni otro tipo de situaciones. Sin embargo, la necesidad no debe de confundirse con capricho y menos aún con el fraude para eliminar el derecho a la prórroga forzosa del arrendatario.
Las Sentencias del Tribunal Constitucional nº 69/1991, de 08/04/1991, y nº 336/1994, de 19/12/1994, consideran que el deseo de tener un hogar independiente, cuando no existe norma alguna que obligue a convivir con familiares o amigos, y se dispone de medios económicos suficientes para hacerlo, constituye un supuesto de necesidad. Sin embargo, corresponde a los Tribunales (según las alegadas y probadas circunstancias concurrentes) su libre apreciación. En estas resoluciones se ha determinado que el concepto de necesario es perfectamente aplicable a los casos de querer hacer vida y tener hogar independiente, cuyo deseo por sí solo puede fundar la causa de necesidad.
La Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 26/10/2005 establece que la voluntad del arrendador de llevar una vida independiente: “se trata de un legítimo derecho digno de ser tutelado, si bien, al mismo no cabe oponer la situación en que por el desahucio quedará la inquilina, pues la función social de la propiedad sirve con preferencia para satisfacer las necesidades del titular del dominio, supeditándose, por tanto, las del arrendatario a las del arrendador”.
Por tanto, para la denegación de la prórroga obligatoria en el contrato de arrendamiento de vivienda, además de cumplirse lo requisitos establecidos en el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es imprescindible acreditar correctamente el cumplimiento de la causa de necesidad de la vivienda, entendiéndose por nuestros tribunales que el deseo de vida independiente es causa bastante de necesidad a los efectos de denegación de la prórroga forzosa, siempre y cuando este deseo responda a una seriedad de propósito y concurran circunstancias personales y económicas que hagan viable esa vida independiente.
Si tiene cualquier duda o le interesa ampliar información sobre este tipo de asuntos, no dude en ponerse en contacto con nosotros. Este artículo ha sido publicado el día 4 de septiembre de 2015.
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