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Si eres inquilino y piensas que siempre tendrás derecho a comprar tu casa de alquiler si el dueño la vende, o si eres propietario y quieres vender un edificio entero sin empantanarte en cien juicios, tienes que leer esto.
Hoy analizamos la Sentencia n.º 592/2025 de 21 de abril de 2025, dictada por la Sala de lo Civil (Pleno) del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079119912025100012). Esta resolución es esencial cuando la venta no es de un piso suelto, sino de todo el paquete.
El origen del conflicto
Imagínate la situación. Tienes tu contrato de alquiler, pagas religiosamente y vives tranquilo. De repente, te enteras de que la empresa pública que te alquilaba la casa (la EMVS de Madrid, en este caso) ha decidido hacer caja.
Pero no vende tu piso. Vende 1.860 viviendas, casi 1.800 garajes y trasteros a un fondo de inversión (una S.L.U.). Una operación millonaria.
El problema surge cuando los inquilinos ven que, en esa venta masiva, a cada piso se le había puesto una etiqueta con un precio individual. Y pensaron: “Un momento, si mi piso tiene precio, yo tengo derecho a igualar ese precio y quedármelo (retracto)”. Ahí empezó la guerra.
Los inquilinos que demandaron
Aquí tenemos a Alfredo, Noelia, Inocencio, Erasmo y una larga lista de vecinos. Gente normal que quería ejercer su derecho de adquisición preferente.
Su argumento era sencillo y, a primera vista, lógico:
“Oye, aunque hayáis vendido 18 edificios de golpe, mi casa es mi casa. Tiene una referencia catastral y le habéis puesto un precio concreto en la escritura. Por tanto, quiero ejercer mi derecho de retracto, pagar ese precio y que la casa sea mía”.
Ganaron en la Audiencia Provincial de Madrid. Parecía que David había vencido a Goliat. La Audiencia dijo que, como había precios individualizados y eran varios edificios distintos, sí cabía el retracto.
Pero la alegría duró poco.
El propietario al que llevaron al Juzgado
Al otro lado del ring estaba la empresa compradora (la S.L.U.). No se quedaron quietos tras perder en la Audiencia y recurrieron al Tribunal Supremo.
Su defensa se basaba en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), concretamente en el artículo 25.7.
Su argumento era tajante: “No importa que hayamos puesto precio a cada piso. La ley dice que no hay derecho de tanteo ni retracto si se vende conjuntamente la totalidad de las viviendas propiedad del arrendador en un mismo inmueble”.
Es decir, si yo soy dueño de todo el edificio y lo vendo entero, tú como inquilino pierdes tu derecho preferente. ¿Por qué? Porque si tuviera que esperar a que cada inquilino decida si compra o no, vender un edificio sería una misión imposible.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal Supremo, reuniéndose en Pleno (lo que significa que esto va a misa y crea jurisprudencia sólida), dio la razón al propietario, el fondo de inversión.
El fallo es claro y revoca la sentencia anterior. El Supremo dice:
- La excepción manda: el artículo 25.7 de la LAU está para facilitar el tráfico inmobiliario. Si un propietario vende todas sus unidades en un edificio, se aplica la excepción y se elimina el derecho de retracto del inquilino.
- Da igual el volumen: que la venta sea parte de una operación monstruosa de 18 promociones inmobiliarias no importa. Lo que importa es si en ese edificio concreto se vendió todo lo que tenía el vendedor.
- El precio individual no te salva: el hecho de que se desglose el precio de cada piso es irrelevante si se cumple la condición de venta conjunta del edificio .
La frase que resume la sentencia es esta: “La imposibilidad de ejercitar el derecho de retracto se justifica en que la venta se realiza sobre un objeto distinto […] la totalidad del edificio”.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Vale, esto pasó en Madrid, pero aquí en Canarias nos afecta exactamente igual.
Si eres PROPIETARIO (o inversor): esta sentencia es un alivio para ti si tienes un edificio en Las Palmas o Santa Cruz y quieres venderlo entero.
- Seguridad jurídica: ya sabes que si vendes la totalidad de tus propiedades en un inmueble a un solo comprador, los inquilinos no podrán paralizar la operación ejercitando retractos individuales.
- Ojo al detalle: asegúrate de que la operación incluya todas las unidades que posees en ese edificio. Si te dejas una fuera, podrías abrir la puerta a demandas.
Si eres INQUILINO: es un jarro de agua fría, pero mejor saberlo a tiempo.
- No te confíes: si tu casero es un gran tenedor o dueño de todo el bloque y decide venderlo a un fondo o a otra empresa, es muy probable que no puedas comprar tu casa con preferencia, aunque tengas el dinero preparado.
- Revisa tu contrato: aunque la ley diga esto, a veces los contratos privados pueden pactar derechos extra (tanteo convencional), aunque es raro en estos casos.
Conclusión
El Derecho Inmobiliario es un campo de minas. Lo que parece un derecho “de toda la vida” (como comprar la casa donde vives si la venden) puede esfumarse dependiendo de cómo se venda el edificio.
Alfredo e Inocencio pelearon, pero el Supremo ha puesto el candado.
En Roda Abogados sabemos que estos temas quitan el sueño. Mi padre y yo llevamos años viendo cómo una coma en un contrato o una interpretación del Supremo cambia la vida de una familia o la rentabilidad de un negocio.
Si tienes un lío con tu alquiler, si quieres vender un edificio o si te ha llegado un burofax que no entiendes, no te la juegues con Google. Escríbenos y lo miramos.
Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
