En 30 segundos
Olvídate de tecnicismos aburridos. Aquí lo que importa es quién abre la cartera cuando el piso se inunda.
Analizamos la Sentencia n.º 920/2025 de 23 de diciembre de 2025, dictada por la Sección Cuarta de la Audiencia Provincial de Barcelona (Id Cendoj: 08019370042025100835). Si haces clic aquí, puedes descargar el texto completo de la Sentencia n.º 920/2025, dictada por la Audiencia Provincial de Barcelona.
Esto te interesa, seas propietario en Las Palmas o inquilino en Tenerife, porque la Ley de Arrendamientos Urbanos es igual para todos. La justicia ha dicho algo claro: si eres el dueño, tú garantizas que la casa sea habitable. Punto. Aunque la culpa sea del vecino de arriba. Si el techo se cae, tú respondes ante tu inquilino (y ya te pelearás tú con el vecino luego).
El origen del conflicto
Imagínate el cuadro. Piso en alquiler. Agosto de 2020. En el piso de arriba hacen obras y lían una gorda: rotura de tubería e inundación masiva en el piso de abajo, donde vive Eva María con sus hijos.
El agua destroza parqué, puertas, armarios, instalación eléctrica…Un desastre. La casa se vuelve inhabitable. Eva María tiene que irse, pero sigue pagando el alquiler religiosamente (ojo a esto, que es clave).
Ella avisa al propietario (una entidad bancaria) una y otra vez. “Oye, arreglad esto”. El banco dice “sí, sí, mandamos a alguien”, pero pasan los meses y allí no aparece nadie con una caja de herramientas.
Al final, Eva María, desesperada, pide dinero prestado a su expareja, contrata las obras por su cuenta y le pasa la factura al banco: casi 42.000 euros. El banco se niega a pagar. Y ahí empieza el baile en los juzgados.
La inquilina que demandó
Eva María lo tenía claro. Ella tiene un contrato de alquiler y la ley dice que el casero debe mantener la casa en condiciones habitables.
Su argumento fue simple y potente:
- Pago mi renta.
- La casa se cae a trozos por el agua.
- Te he avisado mil veces (artículo 21.3 de la LAU).
- Tú (el banco) pasaste de todo.
- Lo arreglé yo porque tenía que vivir allí. Devuélveme el dinero.
Reclamaba 41.384,97 €: una parte por la obra de la casa y otra por sus muebles y electrodomésticos estropeados.
El propietario al que llevaron al Juzgado
El Banco (propietario) se defendió como gato panza arriba con tres argumentos que solemos ver mucho en el despacho:
- “Yo no fui”: la culpa es del vecino de arriba que rompió la tubería. Demándalo a él.
- “No me creo lo que has pagado”: decían que las facturas estaban infladas.
- “El dinero no es tuyo”: alegaron que como el dinero se lo prestó su ex, ella no había sufrido el perjuicio económico real.
En primera instancia, un juez le dio la razón al banco y desestimó la demanda de Eva María. Le dijeron que tenía que haber reclamado al vecino. Pero Eva María no se rindió y recurrió a la Audiencia Provincial.
Lo que decidió el Tribunal
Atento, que ahora viene lo interesante. La Audiencia Provincial revocó la sentencia anterior y le dio la razón (en gran parte) a Eva María.
La frase clave: el Tribunal dice que al propietario no se le demanda como “causante del daño”, sino como “arrendador obligado a asumir la reparación”.
El fallo se basa en el artículo 21 de la LAU. Traducido al español de la calle: el casero tiene la obligación de mantener la vivienda habitable. Si se rompe una tubería del vecino y te inunda el piso, tú (casero) tienes que arreglarle la casa a tu inquilino. Es tu responsabilidad contractual.
Luego, si quieres, tú (casero) demandas al vecino para recuperar el dinero. Pero no puedes dejar a tu inquilino viviendo en una ciénaga mientras señalas al techo.
El resultado económico:
- Obras del piso: el banco tiene que pagar. Pero no todo lo que pedía Eva María. El perito del propio banco reconoció que se hicieron obras por valor de 19.758,09 €. El juez dijo: “Pues eso es lo que pagas”.
- Muebles: aquí pierde Eva María. El tribunal dice que el sofá y la tele son propiedad de la inquilina, no forman parte de la estructura de la casa. Por tanto, el banco no tiene deber de reponerlos bajo la ley de alquileres. Para eso, Eva María sí tendría que haber demandado al vecino de arriba.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Vale, esto pasó en Barcelona, pero en Canarias funciona exactamente igual. Y con la humedad que tenemos en las islas, esto es el pan de cada día.
Si eres inquilino:
- Si se rompe algo grave (no una bombilla, hablo de habitabilidad), avisa por escrito (burofax o email certificado).
- Si es urgente y el casero pasa de ti (tienes que haberle avisado primero), puedes arreglarlo tú y reclamar, pero guarda todas las facturas y pruebas de que el dinero salió de tu bolsillo (o que debes ese dinero, como le pasó a Eva María).
- Ojo con tus muebles: el seguro del casero normalmente cubre el continente (paredes), no tu contenido (tu ropa). Hazte un seguro de inquilino, cuesta dos duros y te salva la vida.
Si eres propietario:
- No puedes jugar al “pasapalabra” con las reparaciones. Si tu inquilino no puede vivir, arregla primero y reclama al culpable (seguro, vecino, comunidad) después.
- Si ignoras los avisos, el inquilino puede arreglarlo por su cuenta y a lo mejor te sale más caro que si hubieras mandado a tu albañil de confianza.
Conclusión
Las humedades, las tuberías rotas y los vecinos “manitas” son una fuente inagotable de problemas. Esta sentencia deja claro que el propietario no puede esconderse. Pero también deja claro que hay que saber qué reclamar y a quién.
Si tienes el techo goteando o un inquilino que te pide una reforma integral por una mancha de humedad, no improvises.
Si quieres que lo miremos, escríbenos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Dudas que te quitan el sueño (y que nosotros resolvemos)
1. Si el casero no arregla la avería, ¿puedo dejar de pagar el alquiler?
Ni se te ocurra. Es el error número uno. Eva María ganó porque siguió pagando religiosamente. Si dejas de pagar, el juez te verá como un moroso, no como una víctima, y te pondrán de patitas en la calle antes de que puedas decir “humedad”. Paga primero, reclama después.
2. Se me ha estropeado el sofá por la inundación, ¿me lo paga el casero?
Ya has visto que no. El casero te alquila paredes y techo, no es el guardián de tu sofá de Ikea. Si la culpa es del vecino de arriba, tienes que ir a por el vecino. O mejor aún, ten tu propio seguro. Si intentas colárselo al casero, el juez te dirá lo mismo que a Eva María: “Eso lo paga usted”
3. Tengo un lío parecido, ¿cuánto cuesta que miren los papeles?
60 euros. Eso es lo que cobramos por sentarnos contigo, ver tu contrato, las fotos del desastre y decirte si tienes caso o si es mejor dejarlo estar. Sin rodeos.
4. ¿60 euros? ¿No es un poco caro por mirar unos papeles?
60 euros es lo que te gastas un viernes cualquiera en tres rondas de copas y un taxi. O en esa suscripción al gimnasio al que nunca vas. La diferencia es que las copas te dan resaca y nuestra consulta te da tranquilidad. Y si te evitamos meterte en un juicio que vas a perder (o te ayudamos a recuperar 20.000 euros como a Eva María), te parecerá el dinero mejor invertido del año. Tú verás dónde pones tus prioridades.
