En 30 segundos
Un inciso rápido antes de empezar: hace poco analizamos otra sentencia dictada el mismo día sobre este mismo tema. Si haces clic aquí, puedes acceder al artículo “Alquiler VPO y gastos de comunidad: ¿Quién paga realmente?”.
Dicho esto, olvida lo que creías saber sobre los gastos de comunidad si vives en una VPO o gestionas una.
Hasta hace poco, parecía que si no ponías la cifra exacta en el contrato, no podías cobrarla. Pues bien, el Tribunal Supremo ha dejado esto claro desde mayo de 2025.
Analizamos la sentencia n.º 710/2025 de 09 de mayo de 2025, dictada por la Sección Primera de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025100716). Una resolución que pone el foco en la letra pequeña de los contratos de vivienda protegida y que cambia las reglas del juego.
El origen del conflicto
Imagínate la situación.
Un grupo de vecinos lleva años viviendo de alquiler en viviendas de protección oficial. Durante todo ese tiempo (desde 2008 algunos), han estado pagando religiosamente sus gastos de comunidad y servicios. Luz de la escalera, limpieza, ascensores…Lo normal.
Pero un día, alguien revisa los papeles y se da cuenta de un detalle.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (la famosa LAU) dice en su artículo 20 que, para que el inquilino pague esos gastos, el contrato debe decir cuánto es el importe anual exacto a la fecha de la firma.
Y en sus contratos…Sorpresa. Esa cifra no estaba.
Así que pensaron: “Si no está la cifra, no deberían habernos cobrado. Queremos que nos devuelvan el dinero”.
Y no era poco dinero. Hablábamos de más de 64.000 euros en total.
Los inquilinos que demandaron
Aquí entran Dña. Pilar, Dña. Amelia, Dña. Gracia, D. Pedro Francisco y otros tantos vecinos.
Ellos fueron los valientes que decidieron ir al Juzgado. Su argumento era sencillo y, a primera vista, muy sólido:
“Oiga, la ley es clara. El artículo 20 de la LAU dice que si no pones el precio anual de los gastos en el contrato, el pacto es nulo. No pusieron el precio. Ergo, devuélvanme mi dinero”.
Se basaban en que la protección al inquilino en la ley general suele ser sagrada. Y ganaron en la Audiencia Provincial de Madrid. Parecía que tenían la sartén por el mango.
El propietario al que llevaron al Juzgado
Al otro lado del ring estaba la Empresa Municipal de la Vivienda (el casero).
Ellos no se achicaron. Su defensa fue técnica pero lógica:
“Un momento. Nosotros no somos un propietario particular cualquiera. Esto es Vivienda de Protección Oficial (VPO). Nosotros nos regimos por normas específicas de vivienda protegida, no solo por la LAU general. Y nuestra normativa específica dice que podemos cobrar el coste real de los servicios. No nos exige hacer futurología y poner una cifra anual exacta en el contrato, solo que cobremos lo que realmente cuesta el servicio”.
Básicamente dijeron: las normas de VPO son especiales y mandan sobre las normas generales.
Lo que decidió el Tribunal
Y llegó el Tribunal Supremo a poner orden.
¿El resultado? La razón es para el propietario (la empresa pública).
El Supremo ha dicho que Dña. Pilar y el resto de vecinos no tienen derecho a la devolución.
La clave está en la “supletoriedad”. El Tribunal explica que las viviendas de protección oficial tienen sus propias normas autonómicas. Si la norma de la Comunidad Autónoma dice que se puede cobrar el “coste real” de los servicios y no exige detallar el importe anual, esa norma manda.
No hay un “vacío legal” que haya que rellenar con la LAU. Hay una norma específica que se aplica primero.
La frase lapidaria de la sentencia es esta:
“No cabe aplicar el art. 20.1 LAU y sus exigencias normativas […] con respecto a las de protección oficial […] sometidas a la legislación autonómica de aplicación normativa preferente”.
En cristiano: si es VPO y la ley autonómica lo permite, se cobra el gasto real. Punto.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Vale, esto ha pasado en Madrid, pero tú estás en Canarias. ¿En qué te afecta?
En todo.
El Tribunal Supremo sienta jurisprudencia. Esto significa que los jueces de aquí, en Las Palmas o en Santa Cruz, tienen que seguir este criterio.
- Si eres propietario de VPO (o gestionas): respira tranquilo. Si tu normativa autonómica (el Plan de Vivienda Canario) te permite repercutir costes reales, no necesitas el formalismo estricto del art. 20.1 de la LAU de poner la cifra anual exacta. Eso sí, solo puedes cobrar el coste real. Ni un céntimo más.
- Si eres inquilino de VPO: antes de reclamar porque “no pone la cifra en el contrato”, cuidado. Si te están cobrando lo que realmente valen los servicios (luz, limpieza, etc.), es muy probable que no puedas reclamar nada, aunque el contrato no sea perfecto según la LAU.
- Si es alquiler libre (NO VPO): ¡ojo! Aquí sí que sigue mandando la LAU. Si eres propietario privado y no pones el importe anual de los gastos de comunidad en el contrato, no podrás cobrarlos. Esta sentencia es una excepción para VPO, no la norma para todos.
Conclusión
El derecho inmobiliario es un campo de minas. Lo que vale para un piso en Triana no vale para una VPO en Jinámar.
Esta sentencia nos recuerda que, a veces, lo “justo” depende de qué ley te toque aplicar. Y equivocarse de ley sale muy caro (que se lo digan a Dña. Pilar y compañía, que han perdido el pleito).
En Roda Abogados llevamos toda la vida peleando estos detalles. Mi padre y yo sabemos que detrás de cada contrato hay una familia o un ahorro que proteger.
Si tienes dudas con tu contrato de alquiler, sea VPO o libre, no te la juegues. Escríbenos y lo miramos.
Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
