En 30 segundos
Analizamos la Sentencia n.º 619/2021, de 17 de diciembre, dictada por la Sección 9 de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, Id Cendoj: 28079370092021100588 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Madrid ha revocado una sentencia que obligaba a un arrendador a pagar los gastos de reparación de humedades en una vivienda de alquiler con una renta antigua muy baja. El tribunal argumentó que la obligación del arrendador de realizar reparaciones necesarias no es absoluta y debe ponderarse con los principios de equidad y buena fe para evitar desequilibrios contractuales. Se subraya la necesidad de que el arrendatario justifique la necesidad y alcance de las reparaciones antes de realizarlas, especialmente cuando el coste de las mismas es elevado en relación con la renta.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
El arrendatario, quien habitaba una vivienda bajo un contrato de renta antigua, interpuso una demanda judicial contra el arrendador solicitando el reembolso de los gastos incurridos en la reparación de humedades que afectaban al cuarto de baño del inmueble.
El arrendatario alegó que las humedades existentes en el cuarto de baño afectaban a la habitabilidad de la vivienda, impidiendo su normal uso y disfrute. Basó su reclamación en el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, que establece la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de servir para el uso convenido.
Para sustentar su demanda, el arrendatario presentó inicialmente un presupuesto de reparación y, posteriormente, las facturas correspondientes a las obras realizadas, que incluían la sustitución de elementos sanitarios, azulejos y muebles de baño.
La postura de la parte demandada (arrendador)
El arrendador, al ser condenado en primera instancia al pago de los gastos de reparación, interpuso un recurso de apelación contra dicha sentencia.
El arrendador argumentó que la renta del alquiler era muy baja (40 euros al mes), tratándose de un contrato de renta antigua sometido a un régimen legal especial.
Defendió que la imposición de un desembolso económico significativo para realizar las reparaciones resultaba desproporcionado y excesivo en relación con la renta que percibía, creando un desequilibrio contractual que no se ajustaba a los principios de equidad y buena fe. También sostuvo que la obligación de realizar reparaciones no puede interpretarse de manera que imponga al arrendador una carga económica desproporcionada en comparación con los beneficios que obtiene del contrato de arrendamiento.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial de Madrid, tras analizar los argumentos de ambas partes, estimó el recurso de apelación interpuesto por el arrendador y revocó la sentencia de primera instancia.
El tribunal reconoció la existencia de la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias en la vivienda alquilada, tal como establece el artículo 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
Sin embargo, la Audiencia Provincial matizó que dicha obligación no es absoluta e incondicionada, sino que debe ser interpretada a la luz de las circunstancias específicas de cada caso, especialmente cuando se trata de contratos de renta antigua con rentas muy bajas.
En este caso concreto, el tribunal consideró que la baja renta del alquiler y el elevado coste de las reparaciones generaban un desequilibrio contractual que hacía que la imposición de la obligación de reparar al arrendador resultara contraria a los principios de equidad y buena fe.
Se hizo hincapié en la necesidad de que el arrendatario hubiera justificado de forma precisa y detallada la necesidad y el alcance de todas las reparaciones efectuadas antes de llevarlas a cabo. Esta justificación previa permitiría al arrendador valorar la situación, buscar alternativas más económicas y, en su caso, cuestionar la necesidad o el coste de las obras.
El tribunal observó que el arrendatario, en lugar de limitarse a realizar las reparaciones estrictamente necesarias para solucionar el problema de las humedades, había llevado a cabo una reforma integral del cuarto de baño, incluyendo la sustitución de elementos que podrían no ser imprescindibles para la reparación. Esta actuación unilateral del arrendatario, sin la debida justificación previa, fue considerada como un factor que excedía el concepto de “reparación” a cargo del arrendador.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados:
- Art. 107 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964: Establece la obligación general del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en estado de servir para el uso convenido.
- Art. 3 del Código Civil: Regula los principios de buena fe y equidad como criterios informadores de la aplicación e interpretación de las normas jurídicas.
- Art. 7 del Código Civil: Consagra el principio de la buena fe como un principio general del derecho, exigiendo que las personas actúen con honradez y lealtad en sus relaciones jurídicas.
- Art. 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994: Regula el plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento.
- Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regula las costas procesales en los casos en que existan dudas de hecho o de derecho, estableciendo que en tales situaciones cada parte deberá abonar las costas causadas a su instancia y las comunes por mitad.
- Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regula las costas procesales en los recursos de apelación, estableciendo como regla general que serán impuestas a la parte apelante si el recurso es desestimado.
Sentencias citadas:
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Tarragona, sección 3ª, de 21 de octubre de 2014: Esta sentencia refuerza la aplicación de los principios de equidad y buena fe en la interpretación del art. 107 de la LAU, especialmente en aquellos casos en los que la renta del alquiler es muy baja, para evitar que la obligación de reparar imponga al arrendador una carga desproporcionada.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 25ª, de 19 de octubre de 2010: Esta sentencia destaca que la imposición al arrendador de la obligación de realizar reparaciones cuyo coste sea desproporcionado en relación con la renta que percibe puede generar una ruptura del equilibrio contractual y un abuso de derecho, lo que justifica la aplicación de los principios de equidad y buena fe para modular dicha obligación.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz, sección 8ª, de 14 de octubre de 2002: Esta sentencia se pronuncia en contra de la imposición al arrendador de un desembolso patrimonial importante para realizar reparaciones cuando el arrendatario paga una renta muy baja, ya que considera que tal situación es contraria a la equidad y puede suponer un enriquecimiento injusto para el arrendatario.
- Auto del Tribunal Constitucional de 22 de septiembre de 1995: Este pronunciamiento del Tribunal Constitucional avala la aplicación de los principios de equidad y buena fe como criterios para modular la obligación del arrendador de realizar reparaciones, especialmente en casos de rentas muy bajas, con el fin de asegurar un equilibrio entre las prestaciones de las partes y evitar situaciones de abuso de derecho.
