En 30 segundos
Esto te interesa si tienes o has tenido una hipoteca y el banco te cobró un buen pico nada más firmar. Lo que analizamos hoy es oro puro para recuperar tu dinero.
Hablamos de la Sentencia n.º 1625/2025 de 12 de noviembre de 2025, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025101602). El Alto Tribunal ha vuelto a dejar claro que los bancos no pueden escribir lo que les dé la gana en los contratos. Si quieres leer el texto jurídico completo, si haces clic aquí puedes descargar la sentencia 1625/2025 dictada el por el Tribunal Supremo, sobre la comisión de apertura. Si prefieres entenderlo sin dolor de cabeza, sigue leyendo.
Los argumentos del afectado
Corre el 22 de octubre de 2007. Santos, un consumidor como tú o como yo, firma una hipoteca con el Banco Santander. Todo son sonrisas y apretones de manos hasta que llega la “dolorosa”: 192.000 euros de préstamo.
Pero dentro de esa escritura había una trampa. Una cláusula, la cuarta para ser exactos, que decía que Santos tenía que pagar una “comisión de apertura” del 0,75%. Así, por la cara. Eso supuso pagar 1.440 euros de golpe solo por firmar.
Años después, Santos se cansó. Su argumento ante el juez fue sencillo pero demoledor: “Oiga, a mí me colaron esta cláusula del 0,75%, me cobraron un dineral y no me explicaron nada. Eso es abusivo y quiero mi dinero de vuelta”. Santos pedía la nulidad no solo de los gastos hipotecarios, sino de esa comisión de apertura que le cobraron sin justificación real ni transparencia.
Los argumentos del banco
El Banco Santander, como te puedes imaginar, no estaba dispuesto a soltar la gallina así como así. Se defendieron con uñas y dientes.
Su postura básicamente fue: “Aquí no hay nada que ver”. Argumentaron que la cláusula era clara, que Santos sabía lo que firmaba y que ellos cumplieron con toda la información exigible. Según el banco, no había falta de transparencia.
Decían que el cliente conocía el precio del préstamo y que esa comisión del 0,75% es parte del precio, por lo que no se podía anular así como así. Vamos, lo de siempre: la culpa es tuya por firmar.
La decisión del Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Oviedo
El asunto cayó primero en el Juzgado de Primera Instancia n.º 6 de Oviedo. Y el juez lo tuvo claro.
El 28 de enero de 2021, dictó sentencia y le dio la razón a Santos. Declaró nulas las cláusulas de gastos y, lo más importante, la de comisión de apertura. Condenó al Banco Santander a devolverle los 1.440 euros cobrados por ese 0,75% de comisión, más los gastos de notaría, registro y gestoría.
El motivo fue simple: la cláusula era abusiva. El banco no pudo demostrar que ese cobro respondiera a un servicio real o a un gasto efectivo que hubieran tenido. Primer round para Santos.
La decisión de la Audiencia Provincial de Oviedo
El Santander, que no se rinde fácilmente, recurrió. “Esto no puede ser”, debieron pensar. Así que el caso subió a la Sección 1.ª de la Audiencia Provincial de Oviedo.
¿Y qué pasó? Que la Audiencia les volvió a decir que no. En su sentencia de 8 de julio de 2021, desestimaron el recurso del banco. Confirmaron que la comisión de apertura era nula porque el banco no había acreditado que respondiera a “servicios efectivamente prestados ni gastos en que haya incurrido”. Además, señalaron problemas de transparencia. Segundo round para Santos.
El banco empezaba a sudar, pero le quedaba una última carta: el Supremo.
La decisión del Tribunal Supremo
Llegamos al final del camino. El Banco Santander llevó el caso al Tribunal Supremo, pensando que allí podrían darle la vuelta a la tortilla alegando infracción de la doctrina sobre transparencia. Pero el Supremo, en esta sentencia del 12 de noviembre de 2025, ha sido tajante. Ha desestimado el recurso del banco y le ha dado la razón definitiva a Santos.
¿Por qué? Aquí viene lo interesante. El Supremo no se ha centrado solo en si hubo servicio o no, sino en cómo estaba escrita la cláusula del 0,75%. Se fijaron en la normativa bancaria del año del contrato (1994). Esa norma exigía que la comisión de apertura especificara claramente el importe y la forma de liquidación. La cláusula de Santos decía que le cobrarían un “0,75%”, pero no decía sobre qué cifra se aplicaba ese porcentaje.
El Supremo lo explica así en su Fundamento de Derecho Segundo:
“La cláusula que establece la comisión de apertura en este caso […] no cumple con el último de los requisitos mencionados, ya que establece un porcentaje pero no la cifra sobre el que se aplica, omitiendo así un dato imprescindible para la comprensión del alcance jurídico y económico de la comisión”.
Al faltar ese dato esencial, la cláusula es oscura y abusiva.
Conclusión
El Banco Santander ha perdido y Santos ha recuperado sus 1.440 euros (ese 0,75% del préstamo) más intereses y costas. Lo vital de esta sentencia es que el Supremo castiga la falta de precisión. No basta con poner un porcentaje; el banco tiene que ser cristalino sobre cuánto te va a costar la broma.
Si tu hipoteca tiene una redacción chapucera o incompleta en la comisión de apertura, tienes muchas papeletas para ganar. En el despacho estamos viendo casos así todos los días. Si Santos pudo, tú también. Si haces clic aquí, te contamos cómo hacerlo.
