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A veces, firmar un contrato de alquiler y desentenderte parece el plan perfecto, hasta que el agua empieza a salir por donde no debe.
Analizamos la sentencia n.º 794/2026 de 26 de mayo de 2026, dictada por la Sección 1 del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012026100799).
Esta sentencia es importante para que sepas a qué atenerte si tienes propiedades arrendadas o si eres inquilino y un día el vecino de abajo te toca a la puerta con el agua por los tobillos.
El origen del conflicto
La historia ocurre en un edificio que ya peina canas, con unos 117 años de antigüedad.
Un local en la planta baja, destinado a bar, fue pasando de un inquilino a otro mediante distintos traspasos. Las tuberías originales eran de acero galvanizado y estaban ocultas dentro de las paredes.
Como pasa con casi todo en esta vida, los materiales agotaron su vida útil y empezaron a ceder ante el agua. El agua se acumuló en el subsuelo y acabó destrozando el sótano del local vecino, que era una tienda de muebles y decoración.
El propietario que demandó
La empresa dueña del local vecino inundado se cansó de achicar agua y de intentar conseguir un acuerdo que nunca llegaba.
Así que fueron al Juzgado. Reclamaban nada menos que 63.605,14 euros por los daños causados en su propiedad. Su argumento era claro: se basaron en la responsabilidad extracontractual (artículo 1902 del Código Civil), el agua venía del local de al lado, así que los dueños de ese local tenían que pagar el desastre.
El propietario al que llevaron al Juzgado
Los dueños del local de donde salía el agua (Domingo y María Cristina) se defendieron como pudieron.
Su principal argumento era que ellos tenían el local alquilado, y que en el contrato de arrendamiento constaba que el inquilino se hacía cargo del mantenimiento, incluyendo la fontanería.
Dijeron que el inquilino nunca les avisó de ninguna fuga y que, si alguien tenía la culpa de todo aquello, era el arrendatario y no ellos.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal Supremo no compró la excusa de los dueños y desestimó su recurso.
El fallo determinó que los propietarios eran responsables por culpa o negligencia, amparándose en el artículo 1902 del Código Civil.
La razón fue que, al tratarse de un edificio tan antiguo y de un local que cambiaba de inquilinos constantemente, los dueños tenían la obligación de vigilar y comprobar el estado de las instalaciones internas antes de cada nuevo alquiler.
El Tribunal rechazó los argumentos de los propietarios causantes del daño haciendo constar lo siguiente: “Las prescripciones de estos contratos solo tienen fuerza vinculante entre las partes que lo firmaron (art. 1257 CC) […] pero en ningún modo serían oponibles frente a terceros”.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Si eres propietario, olvídate de poner una cláusula en el contrato y dormir a pierna suelta.
Tienes el deber legal de conservar el inmueble y revisar las instalaciones estructurales, sobre todo entre un inquilino y otro. Si una tubería oculta revienta por vieja, el vecino te va a pedir cuentas a ti, y el juez le dará la razón al vecino.
Si eres inquilino, respira. No te pueden exigir que adivines por arte de magia que una tubería de hace cien años, escondida tras los azulejos, está a punto de reventar.
Conclusión
Tener un inmueble alquilado genera ingresos, pero también dolores de cabeza si no haces las cosas bien desde el principio.
Un contrato de plantilla de internet no te va a salvar de pagar una indemnización de miles de euros. Nosotros quizás sí.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes para que el agua no te ahogue la cuenta bancaria
1. Tengo una cláusula que dice que el inquilino paga las averías, ¿estoy a salvo?
No. Lo que tú firmes con tu inquilino, se queda entre tu inquilino y tú. Al vecino que se le inunda el local le da igual lo que ponga en tu contrato. Si la tubería es vieja y está oculta tras la pared, el juez te va a hacer pagar a ti. Luego, si quieres y puedes, ya te pelearás tú con tu inquilino. Pero al vecino, le pagas tú.
2. Si el inquilino no me avisa de la avería, ¿la culpa es suya?
Depende. Si es un grifo que gotea a la vista de todos, sí. Si es una tubería que lleva cincuenta años emparedada y que revienta en silencio, no. El inquilino no tiene visión de rayos X. El Supremo lo deja claro: no se le puede exigir a alguien que avise de lo que no puede ver.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
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