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El alquiler de vivienda en España se ha convertido en un terreno complejo, donde los derechos y obligaciones del propietario-arrendador operan ahora bajo un sistema dual. La nueva normativa ha creado dos realidades distintas para el mercado: una donde la libertad de pacto (con algunos límites) sigue siendo la norma, y otra, para zonas geográficas específicas, donde la intervención y la regulación son máximas. Para que un propietario pueda ejercer sus derechos con seguridad, es crucial que primero comprenda este nuevo paradigma.
La nueva Ley de Vivienda (Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda) ha redefinido los derechos del arrendador. La libertad para fijar la renta del alquiler se mantiene para la mayoría del territorio, pero sufre fuertes limitaciones en las zonas de mercado tensionado.
Por otro lado, la actualización anual de la renta sí está limitada para todos los contratos a nivel nacional. Las garantías están topadas y los procesos para recuperar el inmueble exigen un rigor formal absoluto, por lo que un asesoramiento legal experto es indispensable.
La legislación actual, conformada por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU) y su modificación por la Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, obliga a cualquier propietario a realizar una primera verificación fundamental: si su inmueble se encuentra o no en una “zona de mercado residencial tensionado”. De esta distinción geográfica dependerá directamente el alcance de sus derechos económicos.
Derechos económicos: la renta y los gastos
El principal derecho económico del arrendador es, naturalmente, la percepción de una renta por el alquiler. En el momento de formalizar un nuevo contrato, el arrendador tiene el derecho de fijar libremente el importe de la renta inicial siempre que la vivienda se encuentre fuera de una zona tensionada. En este escenario, prevalece la libertad de pacto consagrada en el artículo 17.1 de la LAU. Sin embargo, este derecho se anula si la vivienda está en una zona tensionada.
En ese caso, la ley limita estrictamente la nueva renta, vinculándola a la del contrato anterior o a un índice de referencia. Una vez el contrato está en vigor, el arrendador tiene derecho a actualizar la renta anualmente, pero este derecho ya no está ligado a la libertad de pacto ni al IPC, sino limitada por un nuevo Índice de Referencia. Es un derecho que, además, debe constar expresamente en el contrato para poder ser ejercido. Asimismo, el arrendador puede pactar con el arrendatario, que sea este quien asuma gastos como el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) o la cuota de la comunidad, pero para ello es imprescindible que este derecho se formalice mediante una cláusula escrita en el contrato que cuantifique el importe anual de dichos gastos en el momento de la firma.
Derecho a exigir garantías para el alquiler
Para protegerse frente a posibles incumplimientos, el arrendador tiene el derecho de exigir garantías al inquilino. La ley establece como un derecho y una obligación la exigencia de una mensualidad de renta en concepto de fianza legal, cuyo importe debe ser depositado, en su caso, en el organismo autonómico correspondiente.
Adicionalmente, y para reforzar su seguridad, el arrendador tiene derecho a negociar y solicitar garantías adicionales, como un depósito en metálico o un aval. No obstante, el ejercicio de este derecho está limitado: el valor de estas garantías extra no puede exceder el equivalente a dos mensualidades de la renta pactada.
Al finalizar el contrato, el arrendador tiene derecho a retener de la fianza el importe necesario para compensar deudas o reparar daños en la vivienda que vayan más allá del desgaste por el uso ordinario, si bien debe poder justificar documentalmente cada euro retenido.
Derechos de gestión y control sobre el inmueble
Más allá de lo económico, el arrendador conserva derechos fundamentales sobre la gestión y el control de su propiedad. El más importante es el derecho a preservar la integridad y configuración del inmueble.
Esto significa que el inquilino no puede realizar obras que modifiquen la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del propietario, tal y como establece el artículo 23 de la LAU.
Si se realizaran obras no consentidas, el arrendador adquiere un doble derecho al finalizar el contrato: puede exigir al inquilino que devuelva la vivienda a su estado original o puede decidir conservar la mejora sin pagar indemnización alguna.
De forma aún más tajante, el arrendador tiene el derecho absoluto de controlar quién habita en su propiedad. En virtud del artículo 8 de la LAU, puede oponerse y prohibir cualquier intento de cesión o subarriendo que no haya autorizado previamente por escrito. Este derecho es una herramienta clave para impedir, por ejemplo, el alquiler de habitaciones a través de plataformas digitales, una práctica que se considera un subarriendo ilegal y es causa de resolución del contrato.
Derecho a la terminación del contrato y recuperación de la vivienda
Finalmente, el marco legal otorga al arrendador el derecho a poner fin a la relación arrendaticia bajo circunstancias tasadas, a través de procedimientos formales. Ante un incumplimiento grave por parte del inquilino, el arrendador tiene derecho a resolver el contrato.
El artículo 27 de la LAU enumera las causas, entre las que se incluyen la falta de pago de la renta, el subarriendo no consentido o la realización de actividades molestas o ilícitas. En un supuesto distinto, si el arrendador es persona física, la ley le concede el derecho excepcional de recuperar la vivienda para uso personal o familiar, una vez transcurrido el primer año de contrato. Para poder ejercerlo, este derecho debe estar reconocido en el contrato, debiendo comunicar al inquilino la necesidad de uso de forma fehaciente y con dos meses de antelación, siendo un derecho interpretado de forma muy restrictiva por los tribunales.
Por último, y como derecho fundamental al término del plazo pactado, el arrendador tiene derecho a no renovar el contrato de alquiler. Para ello, es indispensable que comunique su voluntad de darlo por finalizado con una antelación mínima de cuatro meses a la fecha de vencimiento del contrato.
Conclusión: la diligencia como clave de la seguridad jurídica
En definitiva, ser arrendador en España hoy en día exige una diligencia proactiva. Conocer y ejercer estos derechos depende de una gestión documental impecable, del uso de comunicaciones formales y de una correcta interpretación de un entorno legal complejo y dual. Por ello, contar con un asesoramiento experto no es una opción, sino la principal garantía para poder proteger bien la inversión y alquilar con seguridad.
