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Analizamos la Sentencia n.º 101/2021, de 15 de abril, dictada por la Sección 21 de la Iltma. Audiencia Provincial de Madrid, Id Cendoj: 28079370212021100083 (puede descargar aquí la sentencia):
Este caso trata sobre un conflicto entre un arrendador y un arrendatario en relación con el pago de la renta y la devolución de la fianza del contrato de alquiler. El arrendatario reclamaba la devolución de ciertas mensualidades de renta, argumentando que había realizado reparaciones necesarias en la vivienda y que no había podido entregar la vivienda en la fecha prevista por causas ajenas a su voluntad.
La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación del arrendatario, confirmando la sentencia de primera instancia que solo le reconocía el derecho a la devolución de la fianza.
La postura de la parte demandante (arrendatario)
El arrendatario interpuso una demanda de juicio ordinario contra el arrendador, reclamando la devolución de 9.500 €, cantidad que correspondía a ciertas mensualidades de renta que consideraba indebidamente cobradas.
Los argumentos del arrendatario se basaban en dos puntos principales:
- Reparaciones en la vivienda: El arrendatario alegaba que había realizado el cambio del calentador de gas de la vivienda, una reparación necesaria para que la vivienda cumpliera con las condiciones de habitabilidad. Según su postura, este gasto debía compensarse con una de las mensualidades de renta cobradas por el arrendador, ya que era obligación del arrendador realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, según lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Imposibilidad de entrega de la vivienda: El arrendatario argumentaba que no había podido entregar la vivienda en la fecha prevista debido a la realización de obras en el inmueble, una causa ajena a su voluntad que le impedía realizar la mudanza de sus muebles. Por lo tanto, consideraba que no estaba obligado al pago de las mensualidades de renta correspondientes al período en el que no pudo entregar la vivienda, alegando que esta situación le eximía de responsabilidad según lo dispuesto en el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LECv), que establece que el juez debe desestimar las pretensiones de la parte que no haya acreditado los hechos que le incumben.
Además de estos dos puntos, el arrendatario también reclamaba la devolución de la cantidad entregada en concepto de fianza al inicio del contrato de arrendamiento, argumentando que, al no haber incumplido con sus obligaciones como arrendatario, tenía derecho a la devolución íntegra de la fianza según lo previsto en el artículo 36 de la LAU.
La postura de la parte demandada (arrendador)
El arrendador se opuso a las pretensiones del arrendatario, argumentando lo siguiente:
- Conocimiento del estado de la vivienda: El arrendador sostenía que el arrendatario conocía el estado de la vivienda al momento de alquilarla, incluyendo el estado del calentador de gas, y que, por lo tanto, no podía reclamar una compensación por su sustitución.
- Cambio unilateral del calentador: El arrendador consideraba que el cambio del calentador de gas fue una decisión unilateral e injustificada por parte del arrendatario, ya que no había existido un acuerdo previo ni una notificación al arrendador sobre la necesidad de la reparación. Por lo tanto, no debía compensarse con una mensualidad de renta.
- Obligación de pago de la renta: El arrendador defendía que el arrendatario estaba obligado al pago de la renta pactada hasta el momento en que efectivamente entregó la vivienda, independientemente de las circunstancias que hubieran impedido la entrega en una fecha anterior. Argumentaba que el contrato de arrendamiento establecía claramente la duración del contrato y la obligación del arrendatario de pagar la renta durante ese período.
- Desperfectos en la vivienda: El arrendador alegaba que la fianza no debía ser devuelta al arrendatario debido a la existencia de desperfectos en la vivienda, causados por un uso negligente por parte del arrendatario. Según su versión, estos desperfectos, que incluían daños en las paredes y en un espejo, excedían el desgaste normal por el uso ordinario de la vivienda.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial de Madrid, en su Sección Vigesimoprimera, dictó sentencia el 15 de abril de 2021, resolviendo el recurso de apelación interpuesto por el arrendatario contra la sentencia de primera instancia.
La Audiencia Provincial desestimó el recurso de apelación del arrendatario y confirmó la sentencia de primera instancia, que había estimado parcialmente la demanda condenando al arrendador a la devolución de la fianza.
En relación con los argumentos del arrendatario, la Audiencia Provincial concluyó lo siguiente:
- Cambio del calentador de gas: La Audiencia Provincial consideró que no se había acreditado de forma suficiente que el cambio del calentador de gas fuera necesario. A pesar de la antigüedad del calentador, la falta de una prueba pericial que demostrara su peligrosidad y el hecho de que la instalación no fuera precintada por los servicios técnicos de Gas Natural llevaron a la conclusión de que no se trataba de una reparación imprescindible para la habitabilidad de la vivienda.
- Imposibilidad de entrega de la vivienda: La Audiencia Provincial tampoco consideró acreditado que el arrendatario no hubiera podido entregar la vivienda en una fecha anterior a la que finalmente lo hizo por causas ajenas a su voluntad. Las fotografías presentadas como prueba, que mostraban el estado exterior del edificio durante las obras, no se consideraron suficientes para demostrar la imposibilidad de realizar la mudanza. Además, se valoró la declaración de la Presidenta de la Comunidad de Propietarios, quien afirmó que la mudanza era posible a pesar de las obras.
En cuanto a la impugnación del arrendador en relación con la devolución de la fianza, la Audiencia Provincial la desestimó, considerando que no se había probado que los desperfectos en la vivienda fueran causados por un uso no adecuado por parte del arrendatario. La declaración del pintor que realizó las reparaciones en la vivienda no fue considerada suficiente para acreditar que los desperfectos excedieran el desgaste propio del uso ordinario.
En resumen, la Audiencia Provincial confirmó la sentencia de primera instancia, reconociendo únicamente el derecho del arrendatario a la devolución de la fianza. La sentencia se basó en la falta de pruebas suficientes para respaldar las pretensiones del arrendatario y en la aplicación de las normas de distribución de la carga de la prueba, según las cuales cada parte debe probar los hechos que alega.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Art. 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Regula las obligaciones del arrendador en cuanto a las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LECv): Establece las normas sobre la carga de la prueba en los procesos judiciales.
- Art. 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LECv): Regula la valoración de la prueba testifical en los procesos judiciales.
- Art. 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Regula el régimen de la fianza en los contratos de arrendamiento de vivienda.
- Art. 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LECv): Establece las reglas generales para la imposición de las costas procesales.
- Art. 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LECv): Regula la condena en costas en los recursos de apelación y casación.
- Art. 469 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LECv): Regula el recurso de casación y el recurso extraordinario por infracción procesal.
- Disposición Final Decimosexta de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LECv): Establece la entrada en vigor de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Sentencias citadas
No se hace referencia a sentencias específicas en la resolución.
