En 30 segundos
Analizamos la excepción que permite al propietario recuperar la posesión de la vivienda antes de que transcurra el plazo mínimo obligatorio establecido en el artículo 9.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Necesidad del uso de la vivienda por el propietario o algunos de sus familiares
Como comentábamos en este artículo (Alquiler de vivienda: cuánto dura mi contrato) el legislador ha establecido un plazo de duración mínima del contrato (obligatorio para el propietario y opcional para el inquilino).
Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la posibilidad de que el propietario pueda recuperar el uso de la vivienda, si se cumplen determinados requisitos, que varían significativamente, en función de la fecha en la que haya sido firmado el contrato.
Requisitos necesarios
Existe un requisito imprescindible que debe de cumplirse, con independencia de la fecha en la que se haya firmado el contrato: que el contrato se encuentre en prórroga; y otros cuatro requisitos, que serán exigibles (o no), en función de la fecha en la que se haya firmado el contrato, que son los siguientes:
- Que haya transcurrido el primer año del contrato.
- Que exista una previsión expresa en el contrato (que se haya incluido una cláusula dentro del contrato, que permita la recuperación de la vivienda por el propietario, en caso de necesidad).
- Que la necesidad de vivienda sea del propietario o de los familiares recogidos en la ley.
- Que exista un plazo mínimo de preaviso para comunicar la necesidad de la vivienda y la causa o causas de necesidad.
Para tratar de hacer este texto lo más práctico posible expondremos, de manera individualizada, los requisitos que deben de cumplirse en función de la fecha de firma del contrato.
Contratos firmados del 24 de diciembre de 2010 al 5 de junio de 2013
Se aplica la redacción del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece, lo siguiente:
“3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.“
Según la redacción de este artículo:
- No es necesario que haya transcurrido el primer año del contrato.
- Es necesario que se haya incluido en el contrato la cláusula que permite la excepción a la prórroga obligatoria.
- Las personas que pueden utilizar la vivienda por causa de necesidad son: el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.
- No se prevé expresamente la forma de ejercitar esta facultad por el propietario, sin embargo, es recomendable hacerlo con una antelación de dos meses y mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
Contratos firmados del 6 de junio de 2013 al 5 de marzo de 2019
Se aplica la redacción del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece, lo siguiente:
“3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.“
Según la redacción de este artículo:
- Es necesario que haya transcurrido el primer año del contrato.
- No es necesario que se haya incluido en el contrato la cláusula que permite la excepción a la prórroga obligatoria.
- Las personas que pueden utilizar la vivienda por causa de necesidad son: el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Es necesario realizar un preaviso con dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar la vivienda. Es recomendable hacerlo mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
Contratos firmados desde el 6 de marzo de 2019
Se aplica la redacción del artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece, lo siguiente:
“3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.”
Según la redacción de este artículo:
- Es necesario que haya transcurrido el primer año del contrato.
- Es necesario que se haya incluido en el contrato la cláusula que permite la excepción a la prórroga obligatoria.
- Las personas que pueden utilizar la vivienda por causa de necesidad son: el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
- Es necesario realizar un preaviso con dos meses de antelación a la fecha en la que se vaya a necesitar la vivienda, indicando de manera expresa la causa o causas de necesidad de la vivienda. Es recomendable hacerlo mediante burofax con acuse de recibo y certificación de contenido.
Ejemplo de burofax comunicando la necesidad del uso de la vivienda
Nombre y apellidos del/la inquilino/a
Domicilio del/la inquilino/a
Código postal:
En (municipio de la finca arrendada), a (fecha de envío).-
Estimado/a Sr./Sra.,
Me pongo en contacto con Vd., para comunicarle la necesidad de mi hijo/a (nombre del/la hijo/a interesado/a), de ocupar la vivienda situada en (domicilio de la vivienda arrendada), de la que Vd. es arrendatario/a, según lo dispuesto en el contrato de arrendamiento firmado con fecha (fecha de firma del contrato) al no contar mi hijo/a con otra vivienda disponible para poder establecer su residencia habitual.
La celebración del matrimonio de mi hijo/a está prevista para el día (día de celebración del matrimonio), por lo que, a través de este burofax y en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, le requiero formalmente con la antelación mínima de dos meses establecida, para que, antes del día (fecha límite para el desalojo), proceda a entregar las llaves de la vivienda arrendada.
Una vez que la vivienda haya sido examinada y se haya verificado su estado, se procederá a la devolución de la fianza depositada, de conformidad con lo estipulado en el contrato de arrendamiento.
En caso de no atender este requerimiento en el plazo indicado, me veré obligado/a a iniciar las acciones legales oportunas, lamentando los gastos y costas que se le originen por la presentación del procedimiento judicial correspondiente.
A la espera de sus noticias, atte. le saluda,
Nombre y apellidos del/la arrendador/a
