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Analizamos la Sentencia n.º 466/2023, de 11 de abril, dictada por el Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012023100428).
En esta sentencia, el Tribunal Supremo valora si concurren los requisitos necesarios para determinar si la suspensión de la actividad empresarial de la inquilina (un negocio de parking), se ha producido de manera voluntaria o por causas de fuerza mayor, durante la declaración del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19.
La postura de la propietaria
La dueña del inmueble solicitó al Juzgado la resolución del contrato de arrendamiento, por la falta de pago de las rentas.
Para tratar de conseguirlo, argumentó que el cese de la actividad del negocio de parking de la inquilina fue voluntario (no por causa de fuerza mayor), y que, al haberle denegado expresamente la aplicación de la moratoria en el pago de las rentas que regulaba el Real Decreto Ley 15/2020 de 21 de abril, se adeudaba el importe total de las rentas devengadas.
La postura de la inquilina
La parte demandada, fue capaz de acreditar que el cese de la actividad había tenido lugar por causas de fuerza mayor, y no de manera voluntaria. Para ello, aportó lo siguiente:
– Solicitud de constatación de la concurrencia de una situación de fuerza mayor por la pérdida de actividad en su centro de trabajo, presentada con fecha 21 de marzo de 2020.
– Memoria explicativa de las causas que justificaban el ERTE, en la que consta que ningún vehículo entró en el parking, con reducción a cero de la recaudación diaria del negocio desde el 14 de marzo de 2020.
– Documento firmado por la inquilina y los trabajadores afectados, en el que se indica que se presentó expediente de regulación de empleo por fuerza mayor (ERTE), derivado de las circunstancias provocadas por la pandemia del coronavirus.
La decisión judicial
El Juzgado de Primera Instancia, desestimó la demanda presentada, entendiendo que era de aplicación la disposición general que afectaba también a los arrendamientos de locales de negocio sometidos a la LAU de 1964, y que, la documentación aportada, demostró que la paralización de la actividad tuvo lugar por causas de fuerza mayor (Covid-19), que provocaron el cierre del negocio y la disminución de ingresos a los que se refiere el artículo 3 del RDL 15/2020.
La Audiencia Provincial de Valencia, revocó la sentencia dictada por el juzgado y dio la razón a la propietaria, por considerar que no era aplicable el RDL 15/2020, puesto que el contrato litigioso no estaba (según el criterio de la Audiencia), sometido a la LAU de 1994. También se declaró que la actividad de parking no se suspendió por causa de fuerza mayor, sino por propia voluntad e interés de la inquilina.
En relación con la interpretación del artículo 3 del RDL 15/2020, la Audiencia entendió que no era posible llevar a cabo una interpretación extensiva de una norma nacida ante una situación extraordinaria, sino que la interpretación a realizar debía ser restrictiva.
El Tribunal Supremo volvió a dar la razón a la inquilina, haciendo constar que la resolución administrativa aprobó el ERTE por razones de fuerza mayor que impedían el desarrollo de la actividad empresarial (COVID-19), y que, por tanto, el cese de la actividad no fue voluntario.
También se confirmó que la inquilina podía acogerse a las medidas previstas en el RDL 15/2020. El Tribunal Supremo interpretó que el legislador no había pretendido dar un trato diferenciado a los alquileres de locales según la fecha de cada contrato. Por tanto, teniendo en cuenta que el contrato encaja en la definición del artículo 3 de la LAU de 1994, no se vulnera el art. 4.2 CC, puesto que la interpretación dada no viola la literalidad de la norma, y la inquilina, podía solicitar la aplicación de las medidas previstas en el RDL 15/2020, de 21 de abril.
En relación con el texto literal de la norma, se hace constar que la moratoria “deberá ser aceptada por el arrendador”, no permitiéndose a éste la posibilidad de elegir si debe someterse a ella o no, sino que el texto de la norma implica la obligatoria sujeción a dicha disposición general.
Por tanto, teniendo en cuenta que el cese temporal de la actividad se produjo por causas de fuerza mayor, que la inquilina atendió a los pagos de la renta bajo la moratoria legal y que, se encontraba al día en el pago de la renta, así como de las cantidades aplazadas en el porcentaje establecido, el Tribunal Supremo revocó la sentencia dictada por la Audiencia Provincial de Valencia y confirmó la dictada por el Juzgado de Primera Instancia, debiendo desestimarse la demanda y absolviendo a la inquilina de todos los pedimentos realizados en su contra.
