En 30 segundos
Estás aquí por una razón.
Has oído que los bancos fueron condenados a devolver miles de euros por los gastos del préstamo hipotecario. Sabes que tú pagaste todo: la notaría, el registro, la gestoría…Todo. Y ahora quieres tu dinero.
Pero tienes un problema.
Delante de ti hay una pila de papeles amarillentos. La escritura de la casa, la del préstamo, mil folios con letra pequeña. No sabes por dónde empezar. El banco no te lo va a poner fácil.
Este artículo es el mapa.
No te voy a hablar con lenguaje de abogado. Te voy a decir, exactamente, qué documento coger y qué frase buscar.
Este texto es para ti, el afectado. Y también es para el abogado que quizás esté leyendo esto, buscando cómo ayudar mejor a sus propios clientes. En este despacho familiar, mi padre y yo creemos que si te ayudamos a ti a entenderlo, y ayudamos a otros compañeros a agilizarlo, al final ganamos todos.
Bueno, todos menos el banco.
Lee esto. Y después, si quieres, nos escribes.
La cláusula: el “dónde” de la trampa
Vamos al grano. Tienes dos escrituras principales: la de compraventa y la de préstamo hipotecario. También podrías tener la de “compraventa con subrogación en préstamo hipotecario”, pero de esa hablamos otro día.
Error número uno: buscar en la escritura de compraventa. Olvídala. El vendedor de tu casa no te impuso la cláusula de la que estamos hablando. Quien te impuso las condiciones de la hipoteca fue quien te dejó el dinero.
El documento que necesitas es la “Escritura de préstamo hipotecario” (o “Préstamo con garantía hipotecaria”, o similar).
Es el contrato que firmaste con el banco.
Coge ese documento. Es probable que sea largo. Paciencia. Empieza a pasar páginas buscando un apartado específico.
Los bancos no son muy originales. La cláusula suele estar en un apartado llamado:
- “Gastos”
- “Gastos a cargo de la parte prestataria”
- “Cláusula Quinta” (normalmente)
Busca la palabra “gastos”.
Cuando la encuentres, vas a leer algo muy parecido a esto:
- “Son de cuenta y cargo de la parte prestataria [ese eres tú] todos los gastos, costas, impuestos y tributos que se originen por la preparación, formalización, subsanación, tramitación… de esta escritura…”
- O una versión más corta: “Todos los gastos derivados de esta operación serán satisfechos íntegramente por el prestatario.”
Si encuentras esa frase, enhorabuena. La tienes.
Esa es la cláusula que el Tribunal Supremo ha declarado nula por abusiva. El Tribunal dijo que era un abuso cargar todo al consumidor. Que los gastos debían repartirse, porque el banco era el principal interesado en que esa hipoteca se inscribiera (para tener su garantía).
No importa si la cláusula es la número 5, la 8 o la 12. No importa si el título es “Gastos” o “Pactos Varios”. Lo que importa es esa frase: “todos los gastos serán a cargo tuyo”.
Repito: Busca en la escritura del préstamo, no en la de la compraventa.
Las facturas pagadas: El “cuánto” de la reclamación
Tener la cláusula es el primer paso. Demuestra que el banco te obligó a pagar.
Pero no es suficiente.
El banco no te va a devolver dinero solo porque tengas la razón. Tienes que demostrar el daño. Tienes que demostrar cuánto pagaste.
Aquí es donde entra el segundo tesoro que debes encontrar: las facturas.
El día de la firma, el banco (a través de su gestoría de confianza) te hizo una “provisión de fondos”. Te retuvo un dinero (pongamos, 3.000 euros) para pagar “los papeles”.
Necesitamos saber en qué se gastó ese dinero.
Las facturas que necesitas son CUATRO:
- Factura de la Notaría: corresponde a la escritura de préstamo hipotecario. (Ojo, no la de compraventa, aunque a veces vengan juntas).
- Factura del Registro de la Propiedad: corresponde a la inscripción de la hipoteca.
- Factura de la Gestoría: la gestoría que el banco te obligó a usar.
- Factura de la Tasación: el banco te obligó a tasar la vivienda para darte el préstamo. Esa factura también la pagaste tú.
“Es que yo solo tengo la provisión de fondos, el resumen que me dio la gestoría”.
Vale. La provisión de fondos es un buen comienzo. Es un indicio. Pero los bancos se defienden. Y mucho.
Dirán que un “presupuesto” o una “provisión” no es una factura real. Que no demuestra el pago final.
No les des esa ventaja.
Si no tienes las facturas, tienes derecho a conseguirlas. Es tu dinero. Llama (o preséntate) en la Notaría donde firmaste. Llama al Registro de la Propiedad. Llama a la Gestoría. Pide un duplicado de tu factura. Están obligados a dártela.
Con la cláusula (el dónde) y las facturas (el cuánto), tienes el caso.
El siguiente paso
Resumamos. El juego consiste en dos movimientos:
- Encuentra la cláusula: coge la escritura del préstamo (no la de compraventa) y busca la frase donde dice que “tú pagas todos los gastos”. Si hay reparto de gastos, no se puede reclamar.
- Encuentra las facturas: reúne las facturas de Notaría, Registro, Gestoría y Tasación. Si solo tienes la provisión de fondos, es un inicio, pero lucha por las facturas individuales.
Eso es todo. No es magia, es método.
Hemos visto miles de estas cláusulas. Sabemos cómo son, dónde se esconden y qué excusas ponen los bancos.
Si has leído este artículo, ya has hecho el 80% del trabajo. Ya sabes más que la mayoría.
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Si ayudamos a los afectados a filtrar su caso, y ayudamos a otros abogados a ir más rápido, podemos dedicar nuestro tiempo a lo que importa: preparar las demandas. Y ayudar a más personas. Ya hablaremos más adelante.
En el siguiente artículo, te pondremos ejemplos reales. Copiaremos y pegaremos 5 tipos de cláusulas de gastos de diferentes bancos, para que juegues a “encuentra la tuya”. Haz clic aquí para leer el artículo.
