En 30 segundos
Vamos a ser directos. Este texto es para ti, el afectado que pagó de más por su hipoteca.
Y también es para ti, compañero abogado, que quizás buscas una segunda opinión.
Tenemos mucho trabajo. La mayoría del tiempo lo pasamos en sala, peleando casos como el tuyo.
¿Qué significa esto?
Significa que si llamas, es muy probable que no podamos cogerlo. Estamos delante de un juez.
Pero si nos mandas un email, lo leeremos. Vaya que sí.
Antes de que escribas ese email, haz una cosa: lee este artículo hasta el final.
¿Por qué? Porque si te damos la información clara aquí, y se la damos a otros abogados, todos ahorramos tiempo. Si ayudamos a más gente a entender esto, terminaremos ayudando a más personas. Incluido a ti.
En este artículo vas a descubrir exactamente qué puedes recuperar (la pasta) cuando conseguimos que un juez declare NULA la cláusula que te obligó a pagar todos los gastos del préstamo. Sin rodeos.
Por qué es posible reclamar
Vamos al grano. ¿Por qué tienes derecho a que te devuelvan dinero?
Fácil: porque el banco te impuso tener que pagar el 100% de los gastos de formalización de un contrato que, (sorpresa), interesaba a dos partes: a ti (que recibías el dinero) y al banco (que se garantizaba la devolución con una hipoteca).
El banco, que es quien redactó el contrato (tú solo lo firmaste), incluyó una cláusula que decía, básicamente: “Tú, pequeño consumidor, pagas todo. La notaría, el registro, la gestoría…Todo. Yo, gran banco, pago cero”.
Durante años, coló.
Pero el Tribunal Supremo (y antes, otros jueces) dijeron que ese desequilibrio era brutal. Que esa cláusula era “abusiva”. Y cuando una cláusula es abusiva, se declara nula. Es decir, se tiene por no puesta. Como si nunca hubiera existido.
Y si nunca existió, tienes derecho a que te devuelvan lo que pagaste por culpa de esa imposición.
Pero, cuidado. Dos líneas rojas:
- Si tu préstamo es de después del 16 de junio de 2019: olvídate. No leas más. La nueva Ley de Crédito Inmobiliario (LCCI) entró en vigor ese día y ahora la ley ya dice quién paga qué (y el banco paga casi todo). Este artículo es solo para hipotecas anteriores a esa fecha.
- Si eres empresario o profesional (y la hipoteca era para tu negocio): tampoco es tu guerra. Esta protección es exclusiva para “consumidores”.
Si eres un consumidor con una hipoteca firmada antes de junio de 2019, sigue leyendo. Esto te interesa.
Ayudamos a los afectados. Y a otros abogados.
Aquí es donde muchos se lían. Donde las noticias se contradicen. Y donde algunos (con la mejor intención) prometen cosas que no son.
“Recupera TODOS los gastos de tu hipoteca”.
Mentira.
No vas a recuperar todo. Vas a recuperar lo que los tribunales, después de mucho pelear, han fijado.
Cuando ganamos una nulidad de la cláusula de gastos, el objetivo es que te devuelvan los porcentajes que el Tribunal Supremo ha establecido. ¿Y cuáles son?
Este es el “botín” real que puedes reclamar:
- Notaría (factura de la Escritura): 50% El Supremo dice que la escritura interesa a los dos (banco y cliente). Así que, mitad y mitad. Tienes derecho a que el banco te devuelva el 50% de lo que pagaste.
- Registro de la Propiedad (factura del Registrador): 100% Aquí el Supremo es claro: el principal interesado en que la hipoteca se inscriba en el Registro es el banco. Es su garantía. Si tú no pagas, el banco se queda con la casa gracias a esa inscripción. Por tanto, que la pague el banco. Recuperas el 100%.
- Gestoría (factura de la gestora que tramitó todo): 100% Este es el punto donde más abogados (y jueces) se han liado. Durante un breve periodo en 2020, el Supremo dijo que era el 50%. Pero el propio Tribunal se corrigió a sí mismo tres meses después (en la STS 35/2021, de 27 de enero). La doctrina definitiva es esta: como no existía ninguna ley que te obligara a ti, consumidor, a pagar esa gestión, la cláusula que te lo impuso es nula. Y si es nula, el banco paga todo. Recuperas el 100% de esa factura.
- Tasación (factura de la tasadora): 100% El Pleno del Supremo (en esa misma sentencia de 27/01/2021) fue tajante. La tasación es un requisito legal para que el banco pueda conceder la hipoteca. Es, por tanto, un gasto que beneficia al banco y que debe pagar el banco. Recuperas el 100% de lo que te costó tasar la vivienda.
¿Y el Impuesto? (El famoso AJD)
No. Rotundamente no. El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) no se puede reclamar.
Hubo una semana de locura en 2018 en la que el Supremo dijo que sí, luego dijo que no…Un caos. Al final, el Pleno del Supremo (la reunión de todos los magistrados) fijaron que el impuesto lo pagaba el cliente.
Quien te prometa que vas a recuperar el impuesto, o no está actualizado o, peor, te está mintiendo para que firmes.
El resumen para ti, afectado: vas a recuperar el 50% de Notaría, el 100% de Registro, el 100% de Gestoría y el 100% de Tasación. Más los intereses legales desde que lo pagaste. Es una suma importante.
El resumen para ti, abogado: esta es la munición, las Sentencias del Tribunal Supremo (STS 24/01/2019, STS 26/10/2020, STS 27/01/2021). No pierdas el tiempo (ni se lo hagas perder al cliente) pidiendo el impuesto. Céntrate en lo que sí se gana.
Si has leído hasta aquí, ahora sí. Si quieres que valoremos tu caso, escríbenos un email con las escrituras y las facturas a info@roda-abogados.com. Lo miraremos y te contestaremos.
Conclusión
Dejar que el banco se quede con ese dinero es, sencillamente, regalarlo. Pagaste por algo que los tribunales han dicho que no te correspondía pagar.
El primer paso ya lo has dado: saber qué puedes reclamar.
El segundo paso es encontrar la munición: la escritura de la hipoteca y las facturas. Sabemos que después de 10, 15 o 20 años, puede ser un infierno encontrarlas.
No te preocupes. Si haces clic aquí, te diremos exactamente dónde mirar en tu escritura para localizar la cláusula nula y qué hacer si no encuentras las facturas de la notaría, el registro, la gestoría o la tasación.
