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Si eres casero en Canarias, puede que tengas cláusulas en tus contratos que te aten de manos más de lo que crees. Y si eres inquilino, puede que tengas derechos que ni imaginas.
Hoy analizamos una resolución que marca un antes y un después sobre la duración de los contratos de alquiler firmados después de 1995 (sí, los de la LAU “nueva”). Muchos pensaban que la “prórroga forzosa” era cosa de abuelos y renta antigua. Pues bien, el Supremo acaba de decir que depende.
Analizamos la Sentencia n.º 1387/2025 de 7 de octubre de 2025, dictada por el Pleno de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079119912025100023). Puedes descargar el texto completo de la Sentencia del Tribunal Supremo sobre la duración indefinida del alquiler aquí.
El origen del conflicto
Vamos al lío.
La historia empieza en el año 2000. Arcadio (el inquilino) firma un contrato para alquilar una vivienda que, siendo sinceros, se caía a pedazos.
Como la casa necesitaba una reforma integral para ser habitable, Arcadio llegó a un acuerdo con el propietario original (un banco). El trato era simple: “Yo pago las obras y arreglo la casa, pero a cambio, tú me dejas quedarme aquí todo el tiempo que yo quiera“.
Firmaron un anexo que decía textualmente que, pasados los 8 años iniciales, el contrato se prorrogaría indefinidamente a voluntad del inquilino.
Años después, una empresa de inversión (el nuevo propietario) compró el edificio. Y claro, al ver que Arcadio pagaba una renta ajustada y tenía intención de quedarse para siempre, decidieron que ya era hora de echarle.
El propietario que demandó
La empresa propietaria (llamémosla “La inmobiliaria”) demandó a Arcadio pidiendo el desahucio.
Su argumento era lógico, al menos sobre el papel. Decían:
“Oiga, Señor Juez, la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 eliminó la prórroga forzosa. Los alquileres no pueden ser eternos. El Código Civil dice que el arrendamiento debe tener un tiempo determinado. Esa cláusula que dice ‘indefinido’ es ilegal y debe anularse”.
Básicamente, sostenían que nadie puede estar atado a un contrato de por vida si la ley actual no lo obliga expresamente.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
Arcadio, con la tranquilidad del que sabe lo que firmó, se defendió con uñas y dientes.
Su postura fue clara:
“Un momento. Yo no me quedo porque sí. Yo invertí una fortuna en arreglar esta casa porque ustedes me prometieron por escrito que podría quedarme. Si firmamos eso libremente, hay que cumplirlo. Lo pactado, obliga (Pacta sunt servanda)”.
Arcadio no pedía quedarse por una ley antigua, pedía quedarse porque así lo habían acordado las dos partes voluntariamente en su día, compensando el gasto de las obras con la duración del contrato.
Lo que decidió el Tribunal
Aquí viene la bomba.
El Tribunal Supremo, en Pleno (es decir, todos los magistrados reunidos porque el tema es serio), le ha dado la razón a Arcadio.
El Tribunal ha dicho que, aunque la ley de 1994 no impone la prórroga forzosa, tampoco prohíbe que las partes la pacten si les da la gana.
Si propietario e inquilino, en su libertad (artículo 1255 del Código Civil), acuerdan que el inquilino puede quedarse prorrogando el contrato indefinidamente, ese pacto es válido.
El apartado clave de la sentencia es este:
“El contrato no queda al arbitrio de la parte arrendataria […], pues no ofrece duda alguna de cuál era la voluntad contractual de ambas partes, expresamente exteriorizada e incluso explicada en el contrato, bajo un criterio de reciprocidad contractual por las importantes obras que asumía el arrendatario.”
En cristiano: si lo firmaste sabiendo lo que hacías y hubo un intercambio justo (obras por tiempo), te aguantas. Arcadio se queda. Eso sí, el Tribunal aclara que “indefinido” no es “infinito”, sino que se asimila a un usufructo vitalicio: durará, como máximo, lo que dure la vida de Arcadio.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
¿Qué significa esto para ti si tienes un piso en Las Palmas o un local en Tenerife?
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Para propietarios: cuidado con lo que firmas. A veces, para que el inquilino arregle el piso, aceptamos cláusulas de “renovación automática a voluntad del inquilino”. Si lo pones por escrito, el Supremo dice que vale. No uses modelos de internet sin revisarlos.
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Para inquilinos: si vas a meter mucho dinero en reformar un local o una vivienda alquilada, negocia. Tienes una herramienta poderosa. Puedes pedir que se incluya una cláusula de prórroga garantizada para amortizar tu inversión. Si está bien redactada, puede protegerte de por vida.
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La libertad manda: la Ley actual protege, pero lo que escribes en el contrato manda más (siempre que no perjudique los derechos mínimos del inquilino).
En Canarias, donde el mercado del alquiler está tan complicado, saber redactar estas cláusulas vale su peso en oro.
Conclusión
El derecho inmobiliario no es solo aplicar la ley, es entender lo que se firma. Una frase en un contrato de hace 25 años ha salvado la casa de Arcadio.
¿Tienes un contrato antiguo y no sabes si puedes recuperar tu casa? ¿Vas a alquilar y quieres blindarte? No te la juegues.
Escríbenos y lo miramos. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
