En 30 segundos
Lo que vas a leer aquí es importante porque confirma que los bancos no pueden poner el precio que les dé la gana si no tiene sentido.
Si tienes una hipoteca antigua y te cobraron una barbaridad por abrirla, esta sentencia es tu boleto para recuperar ese dinero.
Analizamos la sentencia n.º 1621/2025 de 12 de noviembre de 2025, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025101561). Puedes consultar el texto íntegro de la Sentencia 1621/2025 del Tribunal Supremo si haces clic aquí.
La valentía de Sacramento
Ponte en situación. Mayo de 1999. Sacramento firma su hipoteca con lo que hoy es el BBVA. Pide 12 millones de pesetas (unos 72.000 euros) para su casa.
En ese momento, entre los nervios y el papeleo, el banco desliza una comisión de apertura del 2,17%. Sacramento firma, paga y se olvida. Pero años después, revisa los papeles y se da cuenta de que le cobraron un dineral por un servicio que nadie le explicó y que no costaba eso ni en broma.
Su argumento ante el juez fue de sentido común, que suele ser el menos común de los sentidos en banca: “Oiga, esto es abusivo”. No hubo negociación, me lo impusieron porque sí, y encima me cobraron un porcentaje altísimo que no se corresponde con ningún gasto real que tuviera el banco para estudiar mi caso. Pedía que anularan esa cláusula y le devolvieran hasta la última peseta (convertida a euros, claro).
La muralla del banco
El BBVA, como era de esperar, no iba a soltar la pasta sin pelear. Su defensa fue la clásica de “aquí no ha pasado nada”. Le dijeron al juez que esa comisión no era un gasto oculto ni una trampa, sino simplemente el precio que ellos ponen a sus servicios de estudio y gestión, y que el precio es libre en un mercado libre.
Básicamente, vinieron a decir que Sacramento era mayorcita, que sabía lo que firmaba y que la normativa bancaria les permite cobrar esa comisión para retribuir sus esfuerzos. Su postura era que si firmas el precio, te lo comes, sea caro o barato, y que los jueces no deberían meterse a valorar si sus tarifas son altas o bajas.
La decisión del Juzgado y de la Audiencia Provincial
Pues bien, tanto el Juzgado de Primera Instancia n.º 17 de Palma de Mallorca como la Sección 5.ª de la Audiencia Provincial de Palma le dijeron al banco que de eso nada. Le dieron la razón a Sacramento desde el minuto uno.
Consideraron que la cláusula era nula por abusiva. No coló el argumento de “es el mercado, amigo”. Los jueces vieron que había un desequilibrio claro y condenaron al banco a devolver el dinero. Pero el BBVA, que tiene recursos para aburrir, decidió llevar el asunto hasta el final y recurrió al Tribunal Supremo, convencido de que allí cambiarían las tornas. Se equivocaban.
La decisión del Tribunal Supremo
Aquí es donde la cosa se pone interesante. El Supremo no se ha andado con rodeos y ha confirmado el fallo: el banco pierde, Sacramento gana. Y la razón es puramente matemática y de justicia material.
El Alto Tribunal aplica la doctrina europea y dice que, aunque la comisión de apertura puede existir, no puede ser un atraco. Se fijan en la proporcionalidad. El argumento clave es que el precio medio de mercado para estas comisiones oscila entre el 0,25% y el 1,50%. Como al banco se le fue la mano cobrando un 2,17%, cruzó la línea roja.
El Supremo lo dice así de claro:
“Una cláusula que suponía un porcentaje del capital entre el 0,25% y 1,50%, coste medio de comisiones de apertura en España accesibles en internet, no era desproporcionada, y no siendo este el caso, al suponer la comisión que nos ocupa, el 2,17% del capital prestado, debemos establecer que no respeta el equilibrio entre los derechos y las obligaciones de las partes que derivan del contrato, siendo desproporcionada en relación con el importe del préstamo”.
Conclusión
Al final, la historia es simple: el banco intentó cobrar casi el doble de lo normal por un trámite estándar y la justicia le ha parado los pies. Esta sentencia del 12 de noviembre de 2025 es un aviso a navegantes y una esperanza para ti.
Si miras tu escritura y ves que te cobraron más de un 1,5% de comisión de apertura, es muy probable que ese dinero sea tuyo y no de ellos. Y nosotros sabemos cómo recuperarlo. Si haces clic aquí, te contamos cómo hacerlo.
