En 30 segundos
Esto te interesa si tienes hipoteca, antigua o nueva. La resolución que traemos hoy es un golpe en la mesa contra los fondos de titulización, los “fantasmas” financieros.
Analizamos la Sentencia n.º 1943/2025 de 22 de diciembre de 2025, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025101893).
Esta sentencia es oro puro porque tumba dos de las excusas favoritas de los bancos: “llegas tarde para reclamar” y “yo ya no soy dueño de tu deuda, se la vendí a un fondo que no puedes tocar”.
Lorenza, Carlos Miguel y la letra pequeña
Lorenza y Carlos Miguel, una pareja normal, firmaron varias hipotecas con el BBVA. La primera en 2006, luego novaciones en 2008 y 2009, y otra hipoteca distinta en 2011.
Como casi todo hijo de vecino en aquella época, pagaron religiosamente todos los gastos de notaría, registro y gestoría. El banco les dijo que “era lo que había”.
Pero un día, el banco se puso nervioso porque Lorenza y Carlos Miguel tuvieron problemas de pago y les demandó pidiendo la resolución del contrato.
Ahí es donde la pareja dijo: “Un momento. Si tú me reclamas, yo también”.
Contrataron a un abogado y lanzaron una reconvención (una contrademanda). Sus argumentos eran claros:
- Esas cláusulas que nos obligaban a pagar todos los gastos son abusivas y nulas.
- Queremos nuestro dinero de vuelta.
- Y ojo, no solo vamos contra el BBVA. Nos hemos enterado de que nuestra deuda se vendió a un “ente” llamado FTA 2015, Fondo de Titulización de Activos. Así que demandamos a los dos: al banco que nos engañó y al fondo que ahora tiene el crédito.
La estrategia del “yo no he sido”
Aquí viene la parte divertida (o indignante, según se mire).
El BBVA, como era de esperar, se opuso y pidió que desestimaran todo.
Pero lo interesante es lo que hizo el Fondo de Titulización, el FTA 2015 (gestionado por Haya Titulización). Su defensa fue básicamente hacerse el sueco.
Dijeron: “Oiga, yo no tengo legitimación pasiva. Yo soy un fondo, no firmé nada con estos señores. Si quieren reclamar cláusulas abusivas, que hablen con el banco, a mí no me metan en sus líos”.
Además, ambos sacaron el comodín de la prescripción: “Aunque tuvieran razón, esos gastos se pagaron en 2011. Estamos en 2017 (cuando se puso la demanda), han pasado demasiados años. Han perdido su oportunidad”.
Lo que dijo el Juzgado de Granollers
El juez de primera instancia les dio una de cal y una de arena.
Le dijo al BBVA: “Efectivamente, las cláusulas son abusivas. Devuelve el dinero de los gastos (notario, registro, gestoría)”.
Pero con el Fondo de Titulización, el juez compró el argumento del “yo no he sido”. Absolvió al FTA 2015 y condenó a Lorenza y Carlos Miguel a pagar las costas de demandar a ese fondo.
Un desastre a medias.
El jarro de agua fría de la Audiencia de Barcelona
La cosa se puso fea en apelación.
La Audiencia Provincial de Barcelona revisó el caso y soltó un bombazo contra los afectados. Dijo que la acción para pedir la devolución de los gastos de la hipoteca de 2011 había prescrito.
Según ellos, el reloj para reclamar empezaba a contar desde que se hizo el pago. Así que, adiós al dinero de 2011.
Y sobre el Fondo de Titulización, mantuvo lo mismo: ellos no tienen vela en este entierro.
Lorenza y Carlos Miguel estaban contra las cuerdas. Pero no se rindieron y se fueron al Supremo.
El Tribunal Supremo pone orden
Y aquí llega el final feliz. El Tribunal Supremo, en esta sentencia de finales de 2025, ha puesto las cosas en su sitio con una claridad aplastante.
1. Sobre si llegas tarde (prescripción): el Supremo le dice a la Audiencia que se olvide de contar los plazos desde el pago.
Siguiendo la doctrina europea (TJUE), establece que el plazo para reclamar tu dinero no empieza hasta que una sentencia declara firme que la cláusula es nula, a menos que el banco demuestre que tú sabías que era abusiva antes (cosa que es difícil de probar).
Citan textualmente:
“Salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que… ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción… será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad”.
Resultado: no ha prescrito nada. Lorenza y Carlos recuperan su dinero de 2011.
2. Sobre el Fondo “fantasma” (legitimación pasiva): esto es lo mejor. El Supremo dice que basta ya de esconderse.
Si un banco cede tu crédito a un Fondo de Titulización, el Fondo también puede ser demandado. ¿Por qué? Porque si no, se pierden garantías para el consumidor. Ambos, banco (cedente) y fondo (cesionario), tienen que responder.
El Supremo es tajante y condena al fondo:
“Casar la expresada sentencia, que modificamos en el sentido de condenar a FTA 2015 Fondo de Titulización de Activos, en los mismos términos que al Banco Bilbao Vizcaya Argentaria S.A.”.
Conclusión
Lorenza y Carlos Miguel han ganado. El BBVA y el FTA 2015 tienen que pagarles los gastos hipotecarios indebidos y, además, pagar las costas de todo este proceso.
El mensaje es sencillo:
- No es tarde para reclamar: el plazo para recuperar tu dinero no corre hasta que un juez dice que la cláusula es nula.
- No hay escondite: da igual si tu banco vendió tu hipoteca a un “fondo buitre” o de titulización. Podemos ir a por ellos también.
Esta sentencia nos abre la puerta a reclamar casos que otros daban por perdidos.
En nuestro despacho sabemos cómo pelear esto. Escríbenos y lo miramos.
Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
