En 30 segundos
Analizamos la sentencia n.º 302/2026 de 25 de julio de 2026, dictada por la Sección Civil, Plaza N.º 2, del Tribunal de Instancia de San Sebastián (Id Cendoj: 20069420022026100005).
Esta resolución es importante si tienes una vivienda de alquiler y temes no poder recuperarla si la vida te da un revés, o si eres inquilino y crees que no ir a buscar los avisos de Correos te hace invisible.
Aquí se demuestra que hacer las cosas paso a paso, cumpliendo la ley, te salva el pellejo, y que las tácticas del avestruz en los juzgados salen muy caras.
El origen del conflicto
La historia es de las que pasan todos los días.
Juan Ramón alquiló su única propiedad a Lourdes en mayo de 2022. Todo iba bien hasta que Juan Ramón rompió con su pareja.
De repente, se vio en la calle, con dos hijas, y recordando que tenía un piso de su propiedad donde vivía Lourdes.
Él necesitaba su casa para vivir. Ella no quería irse. Y así, lo que debió ser una entrega de llaves amistosa, acabó en los tribunales.
El propietario que demandó
Juan Ramón no se anduvo con rodeos.
Invocó el artículo 9.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que si lo usas bien, es el comodín que permite recuperar la vivienda a los propietarios.
Este artículo dice que si necesitas la casa para ti (o para familiares de primer grado) después del primer año de contrato, puedes recuperarla si avisas con dos meses de antelación.
Y él tenía esta cláusula puesta en su contrato, clara como el agua.
¿Qué hizo Juan Ramón?
Le mandó un WhatsApp a Lourdes explicándole la situación personal, que ella leyó (doble check azul al canto).
Luego, para hacer las cosas bien, le envió un burofax.
Como Lourdes no quiso devolverle el piso, no le quedó otra que meterse en un juicio y exigir el desalojo.
La inquilina a la que llevaron al Juzgado
Lourdes intentó defenderse como pudo. Su estrategia pasó por tres vías.
En primer lugar, dijo que el contrato que presentó Juan Ramón no valía porque habían firmado uno nuevo unos días después.
Después, argumentó que no se respetó el preaviso de dos meses porque ella, simplemente, no recogió el burofax. Literalmente, Correos le dejó el aviso y ella no fue.
Y por último, jugó la carta de la vulnerabilidad: dijo que estaba en paro, sola con un hijo menor, cobrando ayudas y apuntada a listas de vivienda pública sin éxito.
Lo que decidió el Tribunal
El juez le dio un repaso a los argumentos de la inquilina y le dio la razón a Juan Ramón.
Sobre los contratos, el juez dijo que daba igual, porque ambos decían exactamente lo mismo en la cláusula de necesidad (había tenido lugar una novación modificativa, recogida en el artículo 1203 del Código Civil).
Sobre la excusa de no recoger el burofax, el tribunal fue tajante. Citando jurisprudencia consolidada, dejó claro que quien deja voluntariamente de recoger una notificación no puede beneficiarse de su propia pasividad.
El burofax se intentó entregar, se dejó aviso, y con eso basta.
La frase que corona la sentencia es: “La falta de retirada del burofax, cuando no responde a una causa ajena a la voluntad del destinatario, no puede perjudicar a quien actuó con la diligencia exigible”.
A Lourdes le tocó hacer las maletas y pagar las costas del juicio.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Si eres propietario: el contrato de papelería o el bajado gratis de internet no te sirve. Tienes que incluir expresamente la cláusula del artículo 9.3 de la LAU.
Si no está en el papel, no puedes echar al inquilino aunque no tengas otro sitio.
El WhatsApp sirve para preparar el terreno, pero el rey de las pruebas es el burofax. Envíalo siempre con acuse de recibo y certificación de contenido.
Si eres inquilino: si el cartero te deja un aviso amarillo de burofax, ve a buscarlo. Ignorarlo no paraliza los plazos, solo te quita tiempo para buscar otra casa o para prepararte legalmente. El juzgado dará por hecho que te han notificado.
Conclusión
Lidiar con un alquiler que se tuerce quita el sueño, la energía y las ganas de volver a invertir.
Si estás en una situación donde tu inquilino te da largas, o si eres inquilino y tu casero te está exigiendo cosas que no están en el contrato, no te quedes con los brazos cruzados. Podemos ayudarte con eso.
Escríbenos. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com.
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
¿Quién está detrás de este artículo?
Andrés Roda es el abogado responsable de este análisis. Si quieres saber en manos de quién estás, conoce su trayectoria o revisa los casos de éxito y repercusión mediática que avalan su experiencia.
Preguntas frecuentes (para los que prefieren leer antes de cometer un error)
1. ¿Sirve un simple mensaje de WhatsApp para decirle a mi inquilino que necesito mi piso?
El WhatsApp sirve para demostrar que hay buena fe y que avisaste de manera informal, sobre todo si tienes el doble check azul. Pero no, para el juzgado no es suficiente si las cosas se ponen feas. Necesitas un burofax con acuse de recibo y certificación de texto. Así que, primero el mensaje de buen rollo, y luego, siempre, el papel oficial.
2. ¿Qué pasa si le mando el burofax a mi inquilino y el muy listo no va a Correos a recogerlo?
Pasa que el listo deja de serlo. La ley castiga la táctica del avestruz. Si tú mandas el burofax a la dirección de la casa alquilada y Correos le deja el aviso, el juez da por hecho que el inquilino está enterado. Su pasividad no puede bloquear tus derechos. El reloj de los dos meses de preaviso empieza a correr igual.
3. ¿Cuánto cuesta que me miren los papeles?
60 €.
4. He visto abogados que dan la primera consulta gratis, ¿por qué ustedes cobran 60 €?
Buena pregunta. Ve a los de gratis. En serio, hazlo. Siéntate en su despacho. Te dirán a todo que sí, te dorarán la píldora y antes de que te des cuenta tendrás delante un presupuesto para ir a juicio que te costará un dineral. Y a lo mejor, ni tenías caso. Nosotros cobramos 60 € por estudiar tus papeles y decirte la verdad. Si no hay caso, te vas a casa con 60 € menos, pero con miles de euros ahorrados. Si superas la prueba gratuita y quieres a alguien que no te venda humo para meterte en un pleito inútil, escríbenos.
