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¿Qué pasa cuando un contrato de alquiler termina? ¿Puede el propietario negarse a renovar sin más? ¿Y qué ocurre si, como inquilino, te llega el aviso de un burofax y no lo recoges?
Estas preguntas, que quitan el sueño tanto a dueños como a inquilinos, son el centro de una batalla legal que llegó hasta la Audiencia Provincial de Madrid. La respuesta del Tribunal es un aviso para navegantes y sienta unas reglas del juego muy claras que te afectan directamente si alquilas o tienes una propiedad en Canarias.
Hoy analizamos la sentencia n.º 72/2022 de 18 de febrero de 2022, dictada por la Sección 12 de la Audiencia Provincial de Madrid (Id Cendoj: 28079370122022100040). Una historia con un burofax, un nombre equivocado y un final muy claro. Puedes consultar el texto completo de la sentencia aquí.
El origen del conflicto
Todo empieza con algo tan común como el alquiler de una habitación en Madrid. Una empresa, Residencial Payma SL, le alquila un cuarto a un inquilino llamado David. Firman un contrato el 1 de septiembre de 2017 por un año, y al llegar la fecha, lo prorrogan por otro año más.
Hasta aquí, todo normal.
El problema llega cuando se acerca el final del segundo año. La empresa propietaria decide que no quiere seguir alquilando la habitación a David. Quieren terminar el contrato en la fecha pactada, el 1 de septiembre de 2019, y recuperar la habitación. Pero, claro, una cosa es quererlo y otra, muy distinta, es que el inquilino se vaya.
El propietario que demandó
La empresa, Residencial Payma SL, hizo lo que se supone que hay que hacer: el 11 de julio de 2019, más de un mes antes de que terminara el contrato, envió un burofax a David a la dirección de la habitación alquilada. El mensaje era sencillo: “Cuando el contrato termine el 1 de septiembre, no lo vamos a renovar”.
Pero la historia se complica. El servicio de correos dejó un aviso, pero David nunca fue a recoger el burofax.
Pasó el 1 de septiembre y David siguió en la habitación, pagando puntualmente su renta. Como no se iba, a la empresa no le quedó más remedio que presentar una demanda en el Juzgado para que un juez declarara el contrato terminado y obligara a David a desalojar la habitación.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
David se defendió en el Juzgado con tres argumentos que, a primera vista, parecen lógicos:
- “Yo no recibí nada”: alegó que nunca le llegó ninguna comunicación. Que sí, le dejaron un aviso, pero que iba a nombre de “David” y él en realidad se llamaba Calixto, así que no se dio por aludido.
- “Si me cobran, es que seguimos”: argumentó que, como la empresa le siguió cobrando el alquiler cada mes después de la fecha de finalización, eso demostraba que en el fondo estaban de acuerdo en continuar con el contrato. Lo que los abogados llamamos “tácita reconducción”.
- “Soy un inquilino modelo”: señaló que siempre había pagado puntualmente y había tenido una conducta ejemplar, por lo que no había motivo para no renovarle.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal le dio la razón a la empresa propietaria y desestimó el recurso de David. Su razonamiento fue demoledor y se basa en varios puntos clave:
- El alquiler de habitación no es igual que el de una vivienda: el Tribunal aclara que el alquiler de una sola habitación se rige por el Código Civil, no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Esto es crucial, porque el Código Civil es mucho más flexible. Si se pacta una duración, llegado el día, cualquiera de las partes puede darlo por terminado sin tener que dar explicaciones. El buen comportamiento del inquilino, en este caso, es irrelevante.
- El burofax “fantasma” sí existe: sobre el burofax no recogido, el Tribunal es tajante. Si el propietario envía la comunicación a la dirección correcta y el inquilino, avisado, decide no recogerla, el problema es del inquilino. La justicia entiende que no puedes “hacerte el loco” para evitar una notificación. La frase clave de la sentencia lo resume así: “…habiéndosela remitido el aceptante, no puede ignorarla sin faltar a la buena fe”.
- El error en el nombre es una excusa menor: el hecho de que el burofax fuera a nombre de “David” (el nombre que figuraba en el contrato que él mismo firmó) y no de “Calixto” no fue suficiente para el juez, que consideró evidente que no había duda de quién era el destinatario.
- Cobrar la renta no es renovar: el Tribunal aclara que si el propietario ya ha comunicado que no quiere renovar, el hecho de que siga cobrando la renta mientras el inquilino sigue ocupando la habitación no significa que haya cambiado de opinión. Es simplemente el pago por el uso de la propiedad.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Aunque esta sentencia es de Madrid, sus conclusiones son perfectamente aplicables aquí, en Canarias.
- Para los propietarios: si quieres terminar un contrato de alquiler (especialmente de habitación) cuando llegue su fecha de fin, envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido antes de que venza. Guárdalo como oro en paño. Si el inquilino no lo recoge, la ley estará de tu parte. Y recuerda, puedes seguir cobrando la renta mientras dure el procedimiento de desahucio sin que eso signifique que has renovado el contrato.
- Para los inquilinos: nunca ignores el aviso de un burofax. Legalmente, se considerará que lo has recibido. Y si alquilas una habitación, ten muy presente que tu contrato se rige probablemente por el Código Civil, lo que da al propietario la libertad de no renovarte cuando el plazo finalice, sin importar si eres el inquilino perfecto. Las protecciones especiales de la Ley de Vivienda sobre prórrogas obligatorias, por lo general, no se aplican en estos casos.
Conclusión
Esta historia nos enseña una lección fundamental: en los alquileres, las comunicaciones formales lo son todo. Un burofax enviado a tiempo y a la dirección correcta puede marcar la diferencia entre recuperar tu propiedad o verte atrapado en una ocupación no deseada. Ignorarlo, como inquilino, es la peor estrategia posible.
Si tienes dudas sobre tu contrato de alquiler, ya sea de una habitación o una vivienda completa, no esperes a que el problema se haga grande. Un buen asesoramiento a tiempo es la mejor inversión.
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