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Si eres propietario y crees que puedes anular un contrato porque tu antiguo gerente “se pasó de listo” firmando demasiados años de alquiler, o si eres inquilino y has metido una millonada en obras pensando que tenías 25 años asegurados…Tienes que leer esto.
Analizamos la sentencia n.º 308/2025 de 26 de febrero de 2025, dictada por la Sala de lo Civil (Sección 1.ª) del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025100328). El Supremo ha dejado claro que, a veces, un alquiler no es solo un alquiler. Si haces clic aquí, puedes acceder al contenido completo de la sentencia n.º 308/2025 dictada por el Tribunal Supremo.
El origen del conflicto
Imagínate un club de playa de lujo. El sitio se llama “Beach Guadalmina”.
La empresa propietaria estaba hasta el cuello de deudas. Necesitaban dinero rápido para pagar a bancos y organismos públicos. Tenían un gerente, llamémosle Ildefonso.
Por otro lado, llega una empresa interesada en explotar el negocio (el inquilino), representada por Mauricio.
¿El trato? Mauricio pone dinero sobre la mesa. Paga 21.000 € para deudas urgentes, asume un crédito de 300.000 € del propietario y, además, promete invertir una fortuna (más de un millón de euros) en reformar el local.
A cambio, Ildefonso (el gerente del propietario) le firma un contrato blindado: extiende el alquiler hasta el año 2035. Son 25 años.
Hasta ahí, todo bien. El problema viene cuando la propiedad cambia de idea (o de manos) y decide que ese contrato tan largo ya no le gusta.
El propietario que demandó
La empresa propietaria (Beach Guadalmina Playa Parque del Sol S.L.) se va al Juzgado. Su argumento era puramente técnico y, sobre el papel, parecía bueno.
Le dijeron al juez: “Oiga, el artículo 1548 del Código Civil dice que un administrador no puede firmar alquileres de más de 6 años si no tiene un poder especial para ello. Ildefonso no tenía ese poder especial. Por tanto, lo que firmó es nulo. Queremos echar al inquilino”.
Básicamente, intentaron usar una regla antigua del Código Civil (pensada para proteger el patrimonio) para deshacerse de un inquilino después de que este ya hubiera pagado las deudas y hecho las obras.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
La empresa de Mauricio (Dantonelas Formación y Restauración S.L.) se defendió con uñas y dientes.
Su postura era de sentido común: “Perdona, pero yo no he firmado un alquiler normal. He pagado vuestras deudas. He levantado el negocio con mi dinero. He hecho obras estructurales. Esto no es un simple alquiler, es un acuerdo complejo para salvar vuestra empresa. Además, vuestro gerente tenía poderes para gestionar la sociedad, y esto era gestión pura y dura”.
El inquilino argumentó que actuó de buena fe y que el contrato era un todo: dinero a cambio de tiempo.
Lo que decidió el Tribunal
El Tribunal Supremo, en su sentencia de febrero de 2025, le ha dado la razón al inquilino.
El Supremo dice: “No aceptamos el recurso”. Y la clave está en una distinción brillante.
El Tribunal explica que el famoso artículo 1548 (ese que limita los alquileres a 6 años para los administradores) se aplica a los “meros arrendamientos”. Es decir, cuando solo te alquilo un piso y ya está.
Pero aquí había mucho más. Había financiación de deuda, había obras de mejora, había un plan de viabilidad. Era una unidad negocial.
La frase que resume la sentencia es esta: “No nos encontramos ante un mero contrato de arrendamiento, sino ante una relación jurídica compleja que engloba diversas prestaciones”.
Por tanto, el gerente Ildefonso sí tenía capacidad para firmarlo, porque estaba gestionando la supervivencia de la empresa, no solo alquilando un local. El contrato hasta 2035 es válido.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Vivimos en unas islas donde el turismo y la hostelería lo son todo. Muchos locales se alquilan con condiciones especiales.
- Si eres propietario: ten mucho cuidado con los poderes que das a tus administradores. Si el contrato que firman implica salvar la empresa o inversiones grandes, el juez puede validar plazos larguísimos (20 o 30 años) aunque tú pensaras que el límite legal eran 6. No vale arrepentirse después de cobrar.
- Si eres inquilino: si vas a meter mucho dinero en reformar un local (algo muy común aquí en Canarias para abrir restaurantes o tiendas), asegúrate de que el contrato refleje que no es solo un alquiler. Haz que conste que la duración larga es a cambio de tu inversión. Eso blindará tu posición si intentan echarte luego alegando defectos de forma.
Conclusión
Los jueces miran la realidad del negocio, no solo la letra pequeña del Código Civil.
Si tienes un local alquilado con contratos antiguos, adendas raras o administradores que firmaron lo que no debían, no te la juegues. Podemos analizar tu contrato antes de que sea tarde.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano.
