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Analizamos la Sentencia n.º 557/2015, de 11 de diciembre, dictada por la Sección 4 de la Audiencia Provincial de Barcelona, Id Cendoj: 08019370042015100473 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Barcelona confirma la resolución de un contrato de alquiler de un local comercial debido a la ocurrencia de repetidas inundaciones.
El arrendatario decide resolver el contrato debido a los daños causados por dichas inundaciones y a la falta de acción por parte del arrendador para solucionar el problema.
El arrendador demanda al arrendatario por desistimiento unilateral, exigiendo una indemnización. Sin embargo, la justicia considera que la resolución del contrato está justificada por el incumplimiento del arrendador de mantener el local en condiciones adecuadas, absolviendo al arrendatario de la obligación de indemnizar.
La postura de la parte demandante (arrendador)
El arrendador argumenta que las inundaciones en el local fueron causadas por factores externos y no por un incumplimiento de sus obligaciones de mantenimiento. Alega que el problema se originó en la terraza superior del edificio y que, en ocasiones anteriores, se realizaron las reparaciones necesarias para evitar nuevas inundaciones.
Sostiene que la resolución del contrato por parte del arrendatario fue unilateral e injustificada, ya que no se le notificó formalmente sobre la intención de resolver el contrato ni se le dio la oportunidad de realizar las reparaciones necesarias.
El arrendador defiende que actuó de buena fe en todo momento, respondiendo a las reclamaciones del arrendatario e intentando solucionar los problemas causados por las inundaciones. Además, alega que la decisión del arrendatario de resolver el contrato se basó en motivos económicos, buscando un local con una renta más baja, y no en los daños causados por las inundaciones.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
El arrendatario justifica la resolución del contrato en las reiteradas inundaciones sufridas en el local, que afectaron gravemente al normal desarrollo de su negocio.
Argumenta que el arrendador incumplió su obligación de mantener el local en condiciones adecuadas, lo que provocó daños materiales, interrupciones en la actividad comercial y una mala imagen para el negocio.
El arrendatario alega que las inundaciones fueron causadas por la falta de mantenimiento de la terraza superior, que es responsabilidad del arrendador. A pesar de las quejas y reclamaciones presentadas, el arrendador no tomó las medidas necesarias para solucionar el problema de forma definitiva, lo que llevó al arrendatario a tomar la decisión de resolver el contrato para proteger sus intereses y evitar futuras pérdidas.
La decisión judicial
La justicia determina que la resolución del contrato por parte del arrendatario está justificada por el incumplimiento del arrendador de mantener el local en condiciones adecuadas. Se considera que las inundaciones sufridas en el local no fueron casos fortuitos, sino que se debieron a la falta de mantenimiento del edificio, responsabilidad del arrendador.
Se desestima la demanda del arrendador, absolviendo al arrendatario de la obligación de indemnizar por desistimiento unilateral. Se considera que el arrendatario actuó de forma legítima al resolver el contrato de alquiler, ya que el arrendador incumplió con sus obligaciones contractuales. La sentencia establece que el arrendador es responsable de los daños causados por las inundaciones y que no puede exigir una indemnización al arrendatario por la resolución del contrato.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): regula la obligación del arrendador de realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
- Artículo 30 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): establece la responsabilidad del arrendador por los daños causados al arrendatario por la falta de conservación del inmueble.
- Artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): regula las causas de resolución del contrato de arrendamiento.
- Artículo 1.124 del Código Civil (CC): establece las condiciones generales para la resolución de los contratos por incumplimiento de una de las partes.
- Artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): regula la suspensión del contrato de arrendamiento en caso de que el inmueble no sea habitable.
- Artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): regula las costas procesales en los recursos de apelación.
Sentencias citadas
- No se mencionan sentencias específicas en el texto. Sin embargo, se hace referencia a la jurisprudencia existente sobre el incumplimiento contractual y la resolución de contratos. En particular, se menciona la jurisprudencia que establece que el incumplimiento que permite a una parte instar la resolución del contrato debe ser de un aspecto esencial de la obligación.
