En 30 segundos
Analizamos la Sentencia n.º 197/2016, de 20 de abril, dictada por la Sección 6 de la Iltma. Audiencia Provincial de Valencia, Id Cendoj: 46250370062016100176 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Valencia resuelve un recurso de apelación sobre un contrato de alquiler de un local comercial en el que se produjo la caída del falso techo, revelando deficiencias estructurales en el forjado. El arrendador realizó las reparaciones de forma no diligente, dejando el local inhabilitado para su uso como bar.
La Audiencia Provincial de Valencia estima parcialmente el recurso de apelación presentado, confirmando la suspensión del contrato y la obligación del arrendador de realizar las obras necesarias para la reposición del local, pero excluyendo la insonorización.
Postura de la parte demandante (arrendatario)
El arrendatario, quien explotaba un bar en el local arrendado, alega que el local quedó inhabilitado para su uso tras la caída del falso techo, la cual reveló deficiencias estructurales en el forjado. Argumenta que, si bien el acuerdo inicial era compartir el coste de la reparación del falso techo, la aparición de los daños estructurales agravó la situación, haciendo necesaria una reparación mayor que debía ser asumida por el arrendador.
El arrendatario defiende que el arrendador no ha realizado las reparaciones de forma diligente, incumpliendo con su obligación de conservar el local en condiciones de habitabilidad para el uso convenido. Además, alega que comunicó al arrendador las deficiencias y su voluntad de suspender el contrato hasta la finalización de las obras, sin obligación de pago de la renta, pero que el arrendador no respondió a sus requerimientos.
Por todo ello, solicita la suspensión del contrato y la exención del pago de la renta desde septiembre de 2013 hasta que el local sea repuesto a su estado original, incluyendo la reinstalación del aire acondicionado, la reparación del mobiliario dañado y la pintura del local.
Postura de la parte demandada (arrendador)
El arrendador argumenta que el desprendimiento del falso techo se produjo antes de la firma del nuevo contrato y que el arrendatario era consciente del estado del local al suscribirlo. Alega que las obras de reparación del forjado ya se han realizado y que, por lo tanto, el local no está inhabilitado para su uso.
Considera que las obras adicionales que reclama el arrendatario, como la reinstalación del aire acondicionado, la pintura del local y la reparación del mobiliario, son de acondicionamiento y deben ser asumidas por este, ya que exceden de las necesarias para la conservación del local. Además, insiste en que el arrendatario debe asumir el coste de las reparaciones del falso techo, ya que según el contrato, le corresponde al arrendatario el mantenimiento del local.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial de Valencia estimó parcialmente el recurso de apelación interpuesto por el arrendador. Confirmó la suspensión del contrato de arrendamiento y la obligación del arrendador de realizar las obras necesarias para la reposición del local a un estado similar al que tenía antes del siniestro, incluyendo la reparación del mobiliario, la reinstalación del aire acondicionado y la pintura del local. Sin embargo, excluye la partida relativa a la insonorización, al no constar que el local dispusiera de la misma con anterioridad.
La sentencia se basa en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que obliga al arrendador a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, y en el artículo 26 de la LAU, que permite al arrendatario suspender el contrato cuando las obras de conservación hagan inhabitable la vivienda.
La Audiencia considera que las deficiencias estructurales encontradas en el forjado son responsabilidad del arrendador, ya que se trata de obras de conservación, y que el arrendatario no está obligado a pagar la renta mientras el local permanezca inhabilitado para su uso.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Art. 21-1 y 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): Regula las obligaciones del arrendador en cuanto a la conservación de la vivienda y la posibilidad de suspensión del contrato en caso de obras que la hagan inhabitable.
- Art. 1255 del Código Civil (CC): Establece el principio de pacta sunt servanda, es decir, que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes.
- Arts. 217, 281.3, 316, 319, 326, 348 y 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC): Regulan aspectos procesales como la valoración de la prueba, la práctica de la prueba pericial y la congruencia de las sentencias.
- Art. 1563 y 1564 del Código Civil: Establecen la responsabilidad del arrendatario por el deterioro o pérdida de la cosa arrendada, salvo que pruebe que se ha ocasionado sin culpa suya.
- Art. 394 y 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: Regulan las costas procesales.
Sentencias citadas
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, sección 24ª, de fecha 5-10-2011: Se refiere a la valoración de la prueba y la importancia del principio de inmediación.
- Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13ª, de 4 de noviembre de 2015: Analiza las obligaciones del arrendador y del arrendatario en cuanto a las reparaciones necesarias en la vivienda arrendada.
