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Analizamos la Sentencia n.º 570/2022, de 18 de julio, dictada por la Sala Primera del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012022100551 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo ha desestimado un recurso de casación interpuesto por un arrendatario contra una sentencia que había confirmado la validez de un desahucio por falta de pago de la renta. El arrendatario alegaba la existencia de defectos en la nave de alquiler y la necesidad de compensar la deuda por renta con los daños y perjuicios causados por dichos defectos. Sin embargo, el Tribunal Supremo ha considerado que estas cuestiones no son óbice para la procedencia del desahucio, y que deben dirimirse en un procedimiento declarativo independiente.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, en su calidad de arrendador, interpuso una demanda de desahucio por falta de pago de la renta contra la parte demandada, arrendataria de una nave industrial.
El arrendador basó su demanda en el incumplimiento contractual del arrendatario, quien había dejado de abonar las rentas pactadas en el contrato de arrendamiento.
El arrendador solicitó la resolución del contrato de arrendamiento, la condena del arrendatario a dejar libre y expedita la nave arrendada, y el pago de las rentas impagadas, así como las que se devengaran hasta la entrega de la posesión.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada, en su calidad de arrendatario, se opuso a la demanda de desahucio alegando la existencia de una serie de defectos en la nave arrendada que, a su juicio, justificaban el impago de la renta.
Concretamente, el arrendatario argumentó que la nave presentaba problemas de filtraciones de agua, problemas en el solado, falta de recepción de las obras de urbanización por el Ayuntamiento, e imposibilidad de vender la nave debido a los defectos constructivos.
El arrendatario consideró que estos defectos constituían un incumplimiento contractual por parte del arrendador, que le impedía el uso y disfrute de la nave en las condiciones pactadas, y que por lo tanto le habilitaba para suspender el pago de la renta.
Además, el arrendatario alegó la existencia de una cuestión compleja que, a su juicio, impedía la tramitación del procedimiento por la vía del juicio verbal de desahucio, y que requería la sustanciación de un procedimiento declarativo ordinario.
La decisión judicial
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda de desahucio, apreciando la concurrencia de una cuestión compleja. Sin embargo, la Audiencia Provincial revocó esta decisión, estimando el recurso de apelación interpuesto por el arrendador y ordenando el desahucio del arrendatario.
El Tribunal Supremo ha desestimado los recursos extraordinarios por infracción procesal y casación interpuestos por el arrendatario, confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial.
En su sentencia, el Tribunal Supremo ha considerado que el procedimiento de desahucio era procedente, ya que la cuestión de los defectos de la nave debía dirimirse en un procedimiento separado.
El Tribunal Supremo ha argumentado que la existencia de un procedimiento declarativo previo entre las partes, en el que se discutían las cuestiones relativas a los defectos de la nave, no impedía la tramitación del desahucio por la vía del juicio verbal.
Asimismo, el Tribunal Supremo ha desestimado la alegación del arrendatario de que tenía derecho a compensar la deuda por la renta con los daños y perjuicios causados por los defectos de la nave. El Tribunal ha considerado que esta cuestión debía dirimirse en el procedimiento declarativo independiente, y que no podía ser objeto de análisis en el marco del procedimiento de desahucio.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Artículo 1156 del Código Civil: regula el cumplimiento de las obligaciones.
- Artículos 1195, 1196 y 1202 del Código Civil: regulan la compensación de las deudas.
- Artículo 250.1.1.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: regula los supuestos en los que procede el juicio verbal de desahucio.
- Artículo 453 del Código Civil: regula el derecho de retención.
- Artículo 487 del Código Civil: regula las mejoras útiles en el usufructo.
- Artículo 1573 del Código Civil: regula las mejoras en el arrendamiento.
Sentencias citadas
- Sentencia n.º 382/2020, de 30 de abril, de la Audiencia Provincial de Murcia: resuelve el recurso de apelación en el caso concreto.
- Sentencia 805/2009, de 10 de diciembre, del Tribunal Supremo: establece la doctrina sobre la compensación judicial de las deudas.
- Sentencia 1069/2020, de 14 de noviembre, del Tribunal Supremo: analiza el derecho de retención en el arrendamiento.
- Sentencias 283/2008, 577/2011, 277/2016, 430/2020 y 364/2022, del Tribunal Supremo: desarrollan la doctrina sobre la motivación de las sentencias.
- Sentencias 14/91, 28/94, 153/95 y 33/96, del Tribunal Constitucional: sientan jurisprudencia sobre la motivación de las resoluciones judiciales.
- Sentencias 889/2010, 465/2019 y 706/2021, del Tribunal Supremo: complementan la doctrina sobre la motivación de las sentencias.
