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Esto es importante. Aunque el Supremo hace poco ha anulado la comisión de apertura en dos procedimientos (te lo contábamos en este artículo y en este otro), hay que saber que no siempre lo hace. Y de eso va este artículo.
La comisión de apertura es ese “hachazo” inicial que te cobró el banco por la cara al firmar la hipoteca. Muchos creen que se puede recuperar siempre. Otros dicen que nunca. La realidad, como suele pasar, está en medio.
Analizamos la sentencia n.º 965/2025 de 17 de junio de 2025, del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025100869). Aquí el Supremo explica por qué esta comisión de apertura concreta fue legal, pero condena al banco a pagar las costas igualmente.
Entender esto es la diferencia entre recuperar tu dinero o perder el tiempo. Si haces clic aquí, puedes acceder al contenido completo de la Sentencia n.º 965/2025 dictada por el Tribunal Supremo.
“2.400 euros por imprimir papeles” (el argumento de Marisa)
Marisa firmó su hipoteca el 26 de noviembre de 2004. En la cláusula cuarta, el Banco Sabadell le coló una “Comisión de Apertura” del 1%.
En dinero contante y sonante: 2.400 euros.
El argumento de Marisa era el que usamos todos los abogados sensatos: “¿Qué servicio me ha prestado el banco por esos 2.400 €? ¿Darle a la tecla de imprimir? Eso no vale ese dinero”.
Marisa decía que esa cláusula era oscura, que no se la explicaron y que causaba un desequilibrio brutal. Pedía que se la devolvieran con intereses (que, desde 2004, es un pico).
La defensa del Banco Sabadell
El banco se defendió con uñas y dientes. Su argumento fue que la comisión de apertura no es un “gasto” cualquiera, sino parte del precio del préstamo.
Dijeron que estaba clarísimo en la escritura, que se paga una sola vez y que sirve para remunerar “el estudio, la concesión y la tramitación”. Vamos, que según el Sabadell, cobrar 2.400 euros por estudiar si te dan el dinero es lo más normal del mundo y Marisa sabía lo que firmaba.
El Supremo saca la calculadora
Aquí viene el jarro de agua fría (pero atento, que luego mejora). El Tribunal Supremo, en esta sentencia, da la razón al Banco Sabadell sobre la comisión de apertura.
¿Por qué? Fíjate en el detalle, porque aquí está la clave para saber si tu caso es viable o no. El Supremo dice:
- Transparencia: la cláusula estaba clara, en negrita y separada del resto. Se veía fácil.
- No hay solapamiento: el banco no le cobró además una “comisión de estudio”. Todo iba en el mismo paquete.
- El precio de mercado: esto es lo más importante. El Supremo dice textualmente: “Una comisión del 1% del principal se encuentra dentro de la horquilla media y no puede considerarse como desproporcionada”.
Citan estadísticas del Banco de España que dicen que lo normal está entre el 0,25% y el 1,50%. Como a Marisa le cobraron un 1%, el juez dice que es “razonable”. Así que Marisa pierde los 2.400 €.
Pero el banco acaba pagando la fiesta (la decisión sobre las costas)
Y aquí es donde la justicia poética hace acto de presencia.
Marisa perdió lo de la comisión de apertura, sí. Pero ganó la nulidad de la cláusula de gastos (gestoría, registro, etc.).
Antes, los jueces decían: “Como no has ganado todo (has perdido la comisión), cada uno se paga su abogado”. Eso era una ruina para el cliente.
Pero el Supremo, aplicando doctrina europea, dice ahora:
“Estimada la acción de nulidad por abusiva de la cláusula de gastos […] procede la imposición de las costas de la primera instancia al banco demandado”.
En resumen: El Banco Sabadell se queda con la comisión, pero tiene que devolver los gastos de gestoría, registro y notaría (este último al 50%) y, lo más importante, pagar los abogados y procuradores de Marisa del juicio principal.
Conclusión
No todas las comisiones de apertura son nulas. Si te cobraron un 1% y está muy claro en la escritura, el Supremo (a día de hoy) tiende a validarlas. Pero ojo: si te cobraron un 2%, o te cobraron comisión de estudio y apertura a la vez, o la cláusula es ilegible… Ahí sí hay partido.
Lo bueno de esta sentencia es que elimina el miedo: aunque reclamemos la comisión y la perdamos, si ganamos los gastos (que esos se ganan seguro), el banco paga nuestras costas. Reclamar sale a cuenta. Si haces clic aquí, te contamos cómo reclamar la comisión de apertura.
