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Analizamos la Sentencia n.º 87/2017, de 9 de mayo, dictada por la Sección 3 de la Audiencia Provincial de Guipúzcoa, Id Cendoj: 20069370032017100123 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Guipúzcoa resolvió un litigio derivado de un contrato de arrendamiento de un local comercial. Los arrendatarios alegaron incumplimiento contractual por parte del arrendador debido a la falta de licencia adecuada y problemas con el sistema de aire acondicionado. El arrendador, a su vez, reclamó rentas impagadas. El tribunal determinó que el arrendador había incumplido su obligación de reparar el sistema de aire acondicionado, lo que justificaba una reducción en las rentas debidas.
La postura de la parte demandante
El arrendador, demandó a los arrendatarios por rentas impagadas, argumentando que los pagos no se habían realizado según lo acordado en el contrato. La parte demandante negó cualquier incumplimiento de sus obligaciones contractuales y sostuvo que el local se entregó en buen estado y con las licencias necesarias para su uso previsto.
La postura de la parte demandada
Los arrendatarios, alegaron que el arrendador les había ocultado que el local carecía de la licencia necesaria para la actividad de hostelería que pretendían desarrollar. Además, argumentaron que el sistema de aire acondicionado no funcionaba correctamente y que el arrendador se había negado a repararlo, lo que les causó importantes perjuicios económicos. Por tanto, solicitaron una indemnización por daños y perjuicios y la devolución de las rentas pagadas.
La decisión judicial
El tribunal determinó que el arrendador había incumplido su obligación de reparar el sistema de aire acondicionado, lo que constituía un incumplimiento esencial del contrato. Sin embargo, también concluyó que los arrendatarios no podían ser exonerados completamente del pago de la renta, ya que habían seguido utilizando el local a pesar de los problemas. En consecuencia, el tribunal redujo la cantidad de rentas debidas en un 50% desde el momento en que se hizo evidente la necesidad de reparar el aire acondicionado.
Normativa y Jurisprudencia Aplicada
Artículos Citados
- Art. 449.1 LEC (requisitos para la admisibilidad del recurso de apelación)
- Art. 217 LEC (carga de la prueba)
- Arts. 1188 y 1189 CC (presunción de pago por entrega del documento de crédito)
- Art. 1154 CC (cumplimiento de las obligaciones contractuales)
- Art. 1554 y ss CC (obligaciones del arrendador y del arrendatario)
- Art. 394 LEC (condena en costas)
- Art. 398.2 LEC (costas en la apelación)
- Arts. 1542 y ss CC (arrendamiento de industria)
- Art. 1255 CC (autonomía de la voluntad)
- Arts. 1554, 1555 y 1556 CC (obligaciones del arrendador y del arrendatario, y resolución del contrato)
- Art. 1124 CC (resolución por incumplimiento)
- Art. 1562 CC (presunción de recepción del local en buen estado)
- Art. 385 LEC (prueba de las presunciones legales)
- Art. 1101 CC (indemnización por daños y perjuicios)
- Art. 1106 CC (alcance de la indemnización)
Sentencias Citadas
- STS de 25 de marzo de 2011 (legislación aplicable a los arrendamientos de industria)
- STS de 18 de junio de 2001 y 8 de noviembre de 2004 (incumplimiento de la obligación de entrega)
- STS de 29 de febrero de 2012 (obligación de reparar)
- STS del Pleno 24-5-2016 (resolución contractual)
- SSTS 13-11-85, 10-6-87 (relación entre los artículos 1556 y 1124 CC)
- STS 1 de octubre de 2009 (requisitos para la resolución unilateral)
- STS 12-4-2012 (requisitos para resolver un contrato)
- STS 19-7-2012 (incumplimientos con carácter resolutorio)
- STS 18-11-2013 (plano satisfactivo del cumplimiento)
- STS de 15-7-2013 (incumplimientos mutuos)
- STS de 28-2-2002 (efectos de la resolución en contratos de tracto sucesivo)
- STS de 15 de julio de 2002 (retroacción de la resolución en contratos de tracto sucesivo)
- STS de 30-7-2012 (efectos de la resolución por incumplimiento en contratos de tracto continuo)
- STS 294/2012, de 18 de mayo (excepción de incumplimiento contractual)
- Sentencias 681/1998 y 692/2009 (efectos de la resolución contractual)
- SAP Pontevedra de 29 de Enero de 1993 (entrega de recibo como acto concluyente de pago)
- SSTS de 28-11-1997 y 13-11-98 (definición de contrato de adhesión)
- STS 27-7-1999 (contrato de adhesión)
- STS 30-5-1998 (libertad de obrar y decidir en los contratos)
- STS 15-6-2010 (prueba del nexo causal entre daños y perjuicios e incumplimiento)
