En 30 segundos
Si has llegado aquí buscando el “tope del 3%”, llegas tarde. Eso fue en 2024.
En 2026 las reglas son otras. El IPC ya no es el rey. Si firmaste después del 26 de mayo de 2023, el IPC ha sido destronado.
Ahora, tu alquiler depende de un nuevo índice que el INE cocina cada año para que sea más estable y más bajo que la inflación.
¿La buena noticia? No te pueden aplicar subidas locas del 10% aunque la vida esté carísima.
¿La mala? Es un lío calcularlo si no estás al día. En los próximos 5 minutos vas a entender qué índice te toca pagar (o cobrar) este año y cómo evitar que te tomen el pelo.
La versión aburrida (haz clic y huye)
Si te va la marcha y prefieres el lenguaje administrativo del Boletín Oficial del Estado, aquí tienes el enlace a la Ley de Arrendamientos Urbanos y sus modificaciones recientes:
Para el resto de los mortales, seguimos traduciendo.
¿Cuánto sube mi alquiler en 2026?
Vamos a quitar la paja. Esto es lo que dice la ley para las renovaciones anuales de contrato que toquen en 2026:
1. El límite NO es el IPC. Si firmaste después del 26 de mayo de 2023 y en tu contrato dice “IPC”, es papel mojado. El límite máximo es el Índice de Actualización Anual que publica el INE. Si haces clic aquí, puedes acceder a la página del INE en la que aparece el IRAV.
2. El límite NO es el 3%. El tope del 3% murió el 31 de diciembre de 2024. Fue una medida temporal. No dejes que te apliquen ese porcentaje “por inercia”.
3. ¿Entonces, cuánto? Tienes que ir a la web del INE y buscar el índice de referencia para actualización de contratos. Si ese índice marca un 2,1%, pues un 2,1%. Si marca un 2,8%, pues un 2,8%. Ese es tu techo.
Resumen: en 2026 se aplica lo que diga el Nuevo Índice del INE. Si el IPC está por las nubes, tú estás protegido por este índice. Si el IPC está por los suelos (más bajo que el índice), se aplica el IPC (siempre lo más favorable al inquilino o lo pactado si es menor).
Historia de una obsesión: del 2% al Nuevo Índice
Mi padre y yo llevamos años viendo cómo cambia esta película. Parece una serie de Netflix con muchas temporadas.
Temporada 1 (2023): el shock. La inflación se disparó y el Gobierno dijo: “Quietos todos. Nadie sube más de un 2%”. Hubo gritos, lloros y crujir de dientes. Propietarios perdiendo dinero e inquilinos respirando aliviados.
Temporada 2 (2024): la transición. Subieron la mano un poco. El límite pasó al 3%. Muchos propietarios se conformaron, otros intentaron trucos raros para saltárselo (spoiler: salieron mal).
Temporada 3 (2026, actualidad): la nueva normalidad. Ya no hay porcentajes fijos por decreto ley. Ahora hay un mecanismo. Un índice técnico. La idea es que el alquiler nunca suba tanto como la cesta de la compra. Es un sistema pensado para quedarse. Por eso, si eres propietario, más te vale entenderlo, porque va a regir tus ingresos los próximos años.
Traducción del Artículo 18: guía de supervivencia 2026
El artículo 18 de la LAU sigue siendo la base, pero con notas al pie de página nuevas. Vamos a analizarlo.
El mito de la “subida automática”
Todavía nos llega gente al despacho diciendo: “No le avisé de la subida porque en el contrato ya lo pone”. Error de principiante. Te va a costar dinero.
La ley es cristalina: el arrendador debe notificar la actualización. Y debe hacerlo por escrito. Y debe hacerlo el mes anterior a que venza la anualidad.
Ejemplo práctico: tu contrato cumple el 1 de abril de 2026. Tienes que avisar al inquilino, como muy tarde, en los últimos días de febrero o el 1 de marzo (dependiendo de cómo quieras apurar, pero nosotros recomendamos febrero para curarse en salud). Si avisas el 5 de abril, la subida no empieza hasta el mes siguiente. Has perdido dinero.
¿Qué índice uso en la notificación?
Aquí viene el lío. Tienes que citar el porcentaje exacto de actualización. No vale decir “te subiré lo que diga la ley”. Tienes que entrar al INE, mirar el dato oficial del Índice de Actualización y ponerlo en la carta. “Estimado inquilino, según el INE, el índice es del X%, por lo que tu renta pasa de 800€ a 8XX€”.
La fianza no se toca (aún)
Recuerda esto: la actualización de la renta no implica actualizar la fianza. La fianza se queda congelada durante los 5 primeros años de contrato (o 7 si el dueño es empresa). No le pidas al inquilino que te “rellene” la diferencia de la fianza cada año. Es ilegal y quedas fatal.
Grandes Tenedores en Canarias: ojo avizor
A día de hoy, 12 de enero de 2026, hay mucho ruido y pocas nueces. Si lees la prensa, parece que todo el archipiélago es ya “Zona Tensionada”. Pero la realidad jurídica, la que vale ante un juez, es otra.
Oficialmente: cero. A esta fecha, el Gobierno de Canarias no ha publicado en el Boletín Oficial ninguna declaración definitiva. Ni en Las Palmas de Gran Canaria, ni en Adeje, ni en Granadilla, aunque sus ayuntamientos lo han pedido a gritos y han mandado los papeles. Estamos en un limbo. En una lista de espera.
Pero ojo avizor, porque esto puede cambiar mañana mismo. Y si tienes patrimonio inmobiliario, te afecta así:
1. El juego de las sillas (10 vs 5): mientras no salga la declaración oficial, eres “Gran Tenedor” solo si tienes más de 10 inmuebles. El día que se apruebe la zona tensionada (que se aprobará, es cuestión de tiempo), la definición cambia y pasas a ser “Gran Tenedor” con solo 5 o más inmuebles. Si tienes 6 pisos, hoy eres un pequeño propietario. Mañana puedes ser un tiburón inmobiliario a ojos de la administración.
2. Para la subida anual, todos al mismo saco: y aquí viene lo importante para este artículo. Da igual si tu piso está en zona tensionada o en medio del Teide. Para actualizar la renta (la subida anual de la que hablamos hoy), el límite del Índice del INE aplica a TODOS.
Seas Gran Tenedor o tengas un solo estudio alquilado. Estés en zona tensionada o no. El tope de subida es nacional y obligatorio. No te confundas: la zona tensionada limitará el precio de los nuevos contratos, pero el límite de la actualización anual nos lo comemos todos por igual.
Así que, si eres propietario, no esperes a que declaren la zona para preocuparte. El límite del índice ya lo tienes encima.
La cláusula de escape: ¿Cómo subir más del índice?
Si eres propietario, esto te interesa. Si eres inquilino, atento para que no te la cuelen.
La única forma legal de romper el techo de cristal del índice en 2026 sigue siendo la mejora de la vivienda. No pintar las paredes. No cambiar un grifo que gotea. Hablamos de mejoras reales: eficiencia energética, accesibilidad, seguridad.
Si inviertes dinero en mejorar la casa, el artículo 19 te permite repercutir una subida extra. Es una jugada inteligente: revalorizas tu propiedad y consigues una renta más alta legalmente.
Errores Jurídicos que vemos cada semana
En Roda Abogados nos gusta aprender de los errores que vemos. Aquí tienes los hits de 2026 para que no seas tú el protagonista:
- Seguir aplicando el 3%: hay inercia. Mucha inercia. Propietarios que dicen “bueno, como el año pasado fue un 3%, repito”. Si el índice oficial está en el 2,4%, estás cobrando un 0,6% ilegalmente. Es poco dinero, sí. Pero es suficiente para que un inquilino cabreado te demande.
- Confundir IPC con el Nuevo Índice: a veces el IPC baja y el Nuevo Índice se mantiene, o al revés, aunque lo normal es que el IPC sea el más caro. El contrato manda, pero la ley manda más. Siempre se aplica el menor de los dos si tu contrato cita el IPC. No elijas el que más te guste a ti. Elige el que marca la ley.
Conclusión
2026 nos promete estabilidad, pero también complejidad. Ya no vale la cuenta de la vieja. Hace falta calculadora y acceso a la web del INE.
El alquiler en Canarias sigue siendo un tema sensible. Falta oferta, sobra demanda y las leyes cambian. Pero una cosa no cambia: hacer las cosas bien es más barato que hacerlas mal y tener que llamar al abogado luego.
Si tienes dudas sobre qué índice aplicar este mes. O si tu inquilino te dice que no paga la subida. O si tu casero te quiere subir un 15% “porque sí”. Habla con nosotros.
Somos abogados, pero hablamos tu idioma.
Escríbenos y lo miramos. Si estamos hasta arriba, te diremos quién podría echarte una mano.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
