En 30 segundos
Esta sentencia te interesa si tienes un local comercial o si tienes un negocio de alquiler. Habla sobre cuánto dinero debe pagar un inquilino que rompe el contrato antes de tiempo cuando —y esto es clave— no se había pactado nada sobre irse antes.
Analizamos la Sentencia n.º 1469/2025 de 21 de octubre de 2025, dictada por la Sala de lo Civil (Sección 1.ª) del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012025101444). Puedes descargar y leer la Sentencia del Tribunal Supremo sobre desistimiento de local (en PDF) completa aquí.
El origen del conflicto
Vigo (aunque podría ser perfectamente la zona comercial de Triana en Las Palmas o Santa Cruz). Año 2015.
Bernardo, propietario de un local, y Héctor, que tiene una empresa, firman un contrato de alquiler. Se dan la mano y firman por ocho años. Hasta 2023. Todo sonrisas.
La renta: 450 euros al mes.
Pero el negocio no va como esperaban, o los planes cambian. El caso es que, en agosto de 2016, cuando no habían pasado ni dos años, Héctor manda un burofax: “Bernardo, que nos vamos. Ahí tienes las llaves”.
Y aquí empieza el lío. Porque en el contrato no habían puesto ninguna cláusula que dijera: “Si te vas antes, pagas X de penalización”. No decía nada.
Bernardo, el dueño, se enfada (con razón, pensará él) y dice que de eso nada. Que firmaron ocho años y que él quiere cobrar los ocho años.
El propietario que demandó (Bernardo)
Bernardo, el propietario, se planta. No acepta las llaves.
Su argumento es sencillo y, sobre el papel, tiene lógica: “Hemos firmado un contrato obligatorio hasta 2023. Si tú te vas porque quieres, es tu problema. Yo tengo el local a tu disposición. Págame mes a mes hasta el último día”.
Bernardo demanda pidiendo que se cumpla el contrato íntegro. Y, subsidiariamente (por si el juez ve que eso es imposible), pide que le paguen de golpe todo lo que faltaba por cobrar hasta el final: 33.300 euros.
Básicamente: o te quedas y pagas, o te vas y me pagas todo lo que me hubieras pagado quedándote.
El inquilino al que llevaron al Juzgado (Héctor)
Héctor, el inquilino, se defiende como gato panza arriba.
Sus argumentos eran varios: que si el local estaba viejo, que si avisó con tiempo…Pero el argumento jurídico fuerte era el de la moderación.
Héctor viene a decir: “Vale, me he ido antes. He incumplido. Pero cobrarme 6 años de alquiler por un local vacío que tú puedes volver a alquilar mañana es un abuso. Eso es enriquecerse injustamente a mi costa”.
Héctor pedía que el juez ajustara esa indemnización a la realidad del daño causado, no a la ficción de que el local estaría vacío eternamente.
Lo que decidió el Tribunal
Ojo aquí, porque hubo suspense.
El Juzgado de Primera Instancia y la Audiencia Provincial le dieron la razón al propietario. Condenaron a Héctor a pagar los 33.300 euros. Dijeron que, como no había cláusula de salida, debía pagar todo el contrato.
Pero Héctor recurrió al Tribunal Supremo. Y el Supremo ha puesto orden.
El Tribunal Supremo dice: No, Bernardo. No puedes cobrarlo todo.
El razonamiento (simplificado) es este: como el inquilino ya devolvió las llaves y el propietario pidió el dinero de golpe, en realidad el contrato se ha roto (resolución), no se está cumpliendo. Y si el contrato se rompe, lo que toca es indemnizar los daños, no pagar rentas futuras como si nada hubiera pasado.
Y aquí viene la frase clave de la sentencia:
“No se puede presumir que, siendo un local que estaba en el mercado, no pudiera ser objeto de arrendamiento, en principio por una renta similar transcurrido un tiempo razonable”.
El Tribunal dice que el dueño tiene el deber de mitigar su daño. No puede sentarse a esperar cobrar 6 años sin hacer nada.
¿El resultado? El Supremo rebaja la condena. De los 33.300 euros iniciales, condena a Héctor a pagar 19.350 euros.
Calculan el tiempo que el local estuvo cerrado hasta la primera sentencia (mayo 2019) más un año extra de “penalización” por el tiempo de buscar nuevo inquilino.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Vale, ¿y esto en qué te afecta a ti si tienes un apartamento en el sur o un local en la capital?
Esta sentencia es un aviso a navegantes para todos los contratos de “uso distinto de vivienda” (locales, oficinas, temporada):
1. Si eres PROPIETARIO: no dejes el contrato “mudo”. Si no pones una cláusula clara para el caso de desistimiento (irse antes), te arriesgas a que un Juez decida por ti. No creas que si el inquilino se va, tienes derecho a cobrar todo el contrato restante automáticamente. El Supremo dice que tienes que intentar alquilarlo de nuevo. Si te quedas de brazos cruzados, ese “lucro cesante” te lo van a recortar. Consejo: redacta una cláusula que diga: “Si el inquilino se va antes, deberá indemnizar con X meses de renta”. Y que sea una cifra razonable.
2. Si eres INQUILINO: nunca firmes un contrato de larga duración sin una cláusula de desistimiento. Negocia poder irte avisando con 2 o 3 meses de antelación y pagando una penalización pequeña. Si ya has firmado y te tienes que ir “a las bravas” (como Héctor), devuelve las llaves fehacientemente y documenta que el local queda libre para que el dueño pueda alquilarlo. Eso limitará la cantidad que te puedan reclamar. No te van a cobrar todo el contrato restante si el dueño puede volver a alquilarlo.
Conclusión
El derecho inmobiliario tiene estas cosas. Lo que parece un “contrato cerrado” puede abrirse con la estrategia adecuada, o convertirse en una pesadilla si no está bien redactado desde el principio.
Tanto Bernardo como Héctor han perdido años y dinero en tribunales por no tener un contrato que previera esta situación.
En Roda Abogados llevamos toda la vida (la de mi padre y la mía) evitando que nuestros clientes acaben como Bernardo y Héctor. Si tienes un contrato de alquiler que te quita el sueño o necesitas redactar uno blindado, escríbenos. No mordemos y solemos responder rápido. Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
