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Analizamos la Sentencia n.º 952/2019, de 29 de julio, dictada por la Sección 13 de la Audiencia Provincial de Barcelona, Id Cendoj: 08019370132019100890 (puede descargar aquí la sentencia):
La Audiencia Provincial de Barcelona resuelve un caso de incumplimiento de contrato de alquiler, en el que, según el inquilino, el local no era apto para el uso de bar-restaurante y que hubo siniestros no reparados.
El arrendador niega el incumplimiento y alega que el arrendatario incumplió con el pago de la renta.
La Audiencia Provincial estima parcialmente la demanda, condenando al arrendador a devolver la fianza y la garantía complementaria.
La postura de la parte demandante
El arrendatario demandante alega que el arrendador incumplió el contrato al entregar un local no apto para el uso de bar-restaurante, con mobiliario en mal estado y con siniestros no reparados. El demandante argumenta que el sofá, el horno, el lavavajillas y la campana extractora estaban en mal estado, y que la alarma era obsoleta e inutilizable. Además, alega que hubo dos siniestros en el local: una fuga de agua en la parte delantera y una avería en el bajante comunitario del lavabo. El demandante afirma que, debido a estos problemas, se vio obligado a impagar la renta, lo que llevó al arrendador a iniciar un proceso de desahucio. Por lo tanto, solicita una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, así como la devolución de la fianza y la garantía complementaria.
La postura de la parte demandada
El arrendador demandado niega el incumplimiento contractual y alega que el arrendatario incumplió con el pago de la renta. Argumenta que el contrato no era de arrendamiento de industria ni de traspaso de negocio, sino un simple arrendamiento de local con mobiliario. Sostiene que el arrendatario conocía el estado del local y del mobiliario al momento de firmar el contrato, y que aceptó expresamente las condiciones. Además, alega que en el contrato se estableció que el arrendatario sería responsable de las reparaciones necesarias para conservar el local en buen estado. El demandado también niega ser responsable de los siniestros, argumentando que la fuga de agua se originó en un elemento que el arrendatario pudo haber modificado, y que la avería en el bajante comunitario es responsabilidad de la comunidad de propietarios. Por último, se opone a la devolución de la fianza y la garantía complementaria, alegando que el arrendatario dejó deudas pendientes por suministros y desperfectos en el local.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial estima parcialmente la demanda, condenando al arrendador a devolver la fianza y la garantía complementaria. Considera que el arrendador incumplió el contrato al entregar un local con mobiliario en mal estado, específicamente el lavavajillas, la campana extractora, el horno y la alarma. Sin embargo, no lo considera responsable de los siniestros, ya que la fuga de agua pudo originarse en un elemento modificado por el arrendatario, y la avería en el bajante comunitario es responsabilidad de la comunidad de propietarios. La sentencia también determina que el arrendador no es responsable de los daños y perjuicios reclamados por el arrendatario, ya que este no ha probado la existencia de los mismos ni su imputabilidad al arrendador.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos citados
- Art. 1101 CC: Responsabilidad contractual por incumplimiento.
- Art. 21 LAU: Obligación del arrendador de realizar reparaciones.
- Art. 1553 CC: Obligación de entregar la cosa objeto del contrato.
- Art. 1554 CC: Obligación de realizar reparaciones.
- Art. 36 LAU: Fianza en los arrendamientos urbanos.
- Art. 4.3 LAU: Régimen aplicable a los arrendamientos de local de negocio.
- Art. 217.2 LEC: Carga de la prueba.
- Art. 465.3 LEC: Contenido de la sentencia de apelación.
- Art. 394.2 LEC: Costas en la primera instancia.
- Art. 398.2 LEC: Costas en la segunda instancia.
- Art. 477.2 LEC: Recurso de casación.
- Art. 517.2.1° LEC: Ejecución de títulos judiciales.
- Art. 556 LEC: Motivos de oposición a la ejecución.
- Art. 559 LEC: Motivos procesales de oposición a la ejecución.
- Art. 1100 CC: Indemnización de daños y perjuicios.
- Art. 1108 CC: Intereses moratorios.
- Art. 218 LEC: Motivación de la sentencia.
- Art. 438.1 y 2 LEC: Compensación de créditos en el juicio verbal.
- Art. 217.3 LEC: Carga de la prueba de hechos excluyentes.
Sentencias citadas
- STS 29/02/2012: Responsabilidad del arrendador por defectos en elementos comunes.
- STS 7 de diciembre de 1984: Obligación del arrendador de realizar reparaciones.
- STS 18 de mayo de 2006: Responsabilidad del arrendador por defectos en elementos comunes.
