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Analizamos la sentencia n.º 281/2022, de 4 de abril, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079110012022100284 (puede descargar aquí la sentencia):
El Tribunal Supremo resuelve un recurso sobre la extinción de un contrato de arrendamiento, por expiración del plazo contractual. La controversia se centra en la interpretación de la cláusula de duración del contrato y la aplicación de la cláusula penal en caso de incumplimiento.
Postura de la parte demandante (arrendadora)
La parte demandante, arrendadora del local, interpuso la demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual pactado.
Argumenta que el plazo de duración del contrato, establecido en dos años desde la firma del mismo, venció el 11 de junio de 2018, sin que la adenda posterior modificara este plazo.
Sostiene que la adenda solo introdujo la posibilidad de prórrogas sucesivas de dos meses hasta un máximo de dos años, pero no alteró la fecha de inicio del cómputo del plazo inicial de dos años.
En consecuencia, la parte demandante considera que, al haber vencido el plazo contractual, la parte demandada debe desalojar el local y, además, debe pagar la indemnización por daños y perjuicios establecida en la cláusula penal del contrato, equivalente al triple de la renta vigente en el período mensual inmediatamente anterior durante el que el arrendatario mantenga el uso indebido del local.
Postura de la parte demandada (arrendataria)
La parte demandada, arrendataria del local, se opuso a la demanda argumentando que el contrato de arrendamiento no había vencido a la fecha de presentación de la demanda, el 3 de julio de 2018. Considera que el plazo de duración del contrato, establecido en dos años, debe computarse desde la firma de la adenda, es decir, desde el 31 de mayo de 2016, por lo que el contrato no vencería hasta el 31 de mayo de 2020.
En cuanto a la cláusula penal, la parte demandada solicita su moderación, argumentando que no ha incumplido todas sus obligaciones contractuales y que la aplicación estricta de la cláusula penal resultaría desproporcionada.
La decisión judicial
El Juzgado de Primera Instancia estimó la demanda, declarando resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual y condenando a la parte demandada a desalojar el local y a pagar la indemnización por daños y perjuicios establecida en la cláusula penal.
La Audiencia Provincial, en apelación, confirmó la resolución del contrato, pero consideró que procedía la moderación de la cláusula penal, reduciendo la cantidad reclamada a la suma de 5.477,34 euros, correspondiente al triple de la renta del mes de mayo de 2018.
El Tribunal Supremo, en casación, estimó el recurso interpuesto por la parte demandante, confirmando la sentencia del Juzgado de Primera Instancia y desestimando el recurso de apelación. El Tribunal Supremo consideró que no procedía la moderación de la cláusula penal, ya que la parte demandada incumplió totalmente el pacto de desalojar el local al término de su vigencia, y que la aplicación estricta de la cláusula penal no resultaba desproporcionada.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos
Artículo 469.1.3.º de la Ley de Enjuiciamiento Civil: regula los recursos extraordinarios por infracción procesal.
Artículo 449.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: establece los requisitos para la admisión del recurso de apelación en materia de arrendamientos.
Artículo 1.154 del Código Civil: regula la facultad moderadora de los tribunales en relación con las cláusulas penales.
Artículo 1.152 del Código Civil: define la cláusula penal y su función en las obligaciones.
Artículos 1.152 y 1.153 del Código Civil: regulan las cláusulas penales y su aplicación en caso de incumplimiento contractual.
Artículo 1.255 del Código Civil: consagra el principio de autonomía de la voluntad en la contratación.
Artículo 1.091 del Código Civil: establece el principio de pacta sunt servanda, es decir, el carácter vinculante de los contratos.
Artículo 1154 del Código Civil: regula la facultad moderadora de los tribunales en relación con las cláusulas penales.
Artículo 34 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos: regula la indemnización por daños y perjuicios en caso de desistimiento del arrendatario.
Artículo 85.6 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios: regula las cláusulas abusivas en los contratos con consumidores.
Artículo 1.182 del Código Civil: regula la extinción de las obligaciones por cumplimiento.
Artículo 3.1 del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias: define el concepto de consumidor.
Artículo 1.288 del Código Civil: regula la interpretación de los contratos en caso de duda.
Artículo 1.281.1 del Código Civil: establece las reglas para la interpretación de los contratos.
Artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: regula las costas procesales en los recursos extraordinarios por infracción procesal.
Artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: regula las costas procesales en los recursos de apelación y casación.
Artículo 204.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil: regula la firma de las sentencias en caso de ausencia del ponente.
Sentencias
Sentencia 366/2015, de 18 de junio: establece la doctrina jurisprudencial sobre la facultad moderadora de las cláusulas penales.
Sentencia 76/2016, de 18 de febrero: complementa la doctrina sobre la facultad moderadora de las cláusulas penales.
Sentencia 268/2019, de 17 de mayo: aplica la doctrina jurisprudencial sobre la facultad moderadora de las cláusulas penales.
Sentencia 485/2021, de 5 de julio: resume la doctrina jurisprudencial sobre la facultad moderadora de las cláusulas penales.
Sentencias 615/2012, de 23 de octubre, y 530/2016, de 13 de septiembre: regulan la función de las cláusulas penales en los contratos.
Sentencias 585/2006, de 14 de junio; 839/2009, de 29 de diciembre; 170/2010, de 31 de marzo; 470/2010, de 2 de julio; 999/2011, de 17 de enero de 2012; 89/2014, de 21 de febrero; 214/2014, de 15 de abril; 366/2015, de 18 de junio; 126/2017, de 24 de febrero; 441/2018, de 12 de julio; 148/2019, de 12 de marzo; 441/2020, de 17 de julio, y 193/2021, de 12 de abril: aplican la doctrina jurisprudencial sobre la facultad moderadora de las cláusulas penales en diferentes supuestos.
Sentencias 197/2016, de 30 de marzo, y 530/2016, de 13 de septiembre: regulan la acumulación de la cláusula penal a la indemnización por daños y perjuicios.
Sentencia 530/2016, de 16 de septiembre: establece los límites a la autonomía de la voluntad en la fijación de cláusulas penales.
Sentencias 44/2017, de 25 de enero; 126/2017, de 24 de febrero; 61/2018, de 5 de febrero; 441/2018, de 12 de julio; 148/2019, de 12 de marzo; 352/2019, de 6 de junio; 441/2020, de 17 de julio, y 193/2021, de 12 de abril: aplican la doctrina jurisprudencial sobre la carga de la prueba en la moderación de las cláusulas penales.
