En 30 segundos
Esto es importante tanto si tienes un local en alquiler desde hace décadas como si eres el inquilino que lleva toda la vida ahí.
Hay contratos que parecen inmortales. De esos que el propietario piensa que nunca va a recuperar y el inquilino cree que son herencia familiar. Pues bien, el Tribunal Supremo ha dicho que “hasta aquí hemos llegado” en un caso muy concreto pero que afecta a miles de contratos.
Analizamos la Sentencia n.º 1664/2024 de 12 de diciembre de 2024, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo (Id Cendoj: 28079110012024101641). Si haces clic aquí, puedes acceder al texto completo de la sentencia n.º 1664/2024, dictada por el Tribunal Supremo. Si prefieres que te lo cuente en cristiano y saber cómo te afecta, sigue leyendo.
El origen del conflicto
Viajamos a 1986. España entraba en la CEE y en Madrid, un tal Don Augusto firmaba un contrato de alquiler de un local con Don Luis Carlos.
El destino del local: culto religioso. La duración pactada: un año. Pero aquí viene la trampa (o el detalle): incluyeron una cláusula que decía que el contrato se podía prorrogar a voluntad del inquilino y que el propietario aceptaba expresamente la “prórroga forzosa”.
Pasan los años. Pasan las décadas. Llega 2021. La sociedad propietaria actual, Conovilsa S.L., se harta. Envían un burofax diciendo que se acabó, que no hay más prórroga.
El inquilino dice que ni hablar, que él tiene un papel firmado que dice “prórroga forzosa” y que de ahí no le mueve nadie. Y empieza el lío.
El propietario que demandó
Conovilsa S.L. (los dueños) lo tenían crudo al principio. Su argumento era: “Oiga, han pasado más de 30 años. La ley ha cambiado varias veces. Esto no puede ser eterno”.
Interpusieron una demanda de desahucio pidiendo que se declarara resuelto el contrato porque el plazo ya había expirado. Su lógica jurídica era compleja (hablaban de disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994), pero su lógica humana era simple: la propiedad privada no puede estar secuestrada para siempre por un contrato de 1986.
Querían recuperar su local. Punto.
El inquilino al que llevaron al Juzgado
Don Luis Carlos, el inquilino (pastor evangelista, por cierto), se defendió con uñas y dientes. Su postura era: “Yo firmé en 1986 y ahí pone claramente que la prórroga es a mi voluntad. El dueño renunció a echarme”.
Y ojo, que ganó en primera instancia. Y volvió a ganar en la Audiencia Provincial de Madrid.
Los jueces le daban la razón porque entendían que si las partes habían pactado someterse a la prórroga forzosa voluntariamente, eso iba a misa (nunca mejor dicho). Parecía que el propietario había perdido la batalla definitivamente.
Lo que decidió el Tribunal
Conovilsa S.L. no se rindió y fue al “jefe final”: al Tribunal Supremo.
Y el Supremo ha dado un giro de guion de película.
El Tribunal dice: “Espera un momento. Que firmaran en 1986 (después del Decreto Boyer) una prórroga forzosa voluntaria, no significa que el contrato sea infinito”.
El argumento clave es este: si la Ley de 1994 puso fecha de caducidad a los contratos antiguos que tenían prórroga obligatoria por ley, con más razón debe poner fecha de caducidad a los que la tenían por pacto privado. No tiene sentido castigar al propietario que pactó algo en el 86 más severamente que al que estaba obligado por ley en el 64.
El Supremo aplica la Disposición Transitoria 4.ª de la LAU de 1994.
¿Resultado? El contrato se considera que terminó legalmente en 2010 (15 años después de la ley de 1994). Desde entonces, se estaba renovando año a año por “tácita reconducción” (silencio del dueño).
Pero como en 2021 el dueño mandó el burofax diciendo “se acabó”, el contrato está muerto.
Resultado: se estima la demanda y se ordena el desahucio de Don Luis Carlos. El propietario recupera su local.
Implicaciones prácticas para propietarios e inquilinos en Canarias
Esto es importante si tienes propiedades o negocios en las islas.
Si eres PROPIETARIO: ¿tienes un local alquilado en Las Palmas o Santa Cruz con un contrato firmado entre mayo de 1985 y enero de 1995? ¿Te dijeron que no podías echar al inquilino porque en el contrato pusisteis “prórroga forzosa”? Esta sentencia es tu salvavidas. Es muy probable que ese contrato ya esté vencido y puedas actualizar la renta a precio de mercado o recuperar el inmueble. No asumas que estás atado de por vida.
Si eres INQUILINO: si tu contrato es de esa época (“renta antigua” ochentera), cuidado. No te confíes por lo que diga el papel. El Supremo está aplicando plazos de extinción que igual ya han pasado. Si recibes un burofax, no lo ignores pensando que tienes la razón absoluta. Tu posición es mucho más frágil hoy que ayer.
Conclusión
El Derecho Inmobiliario no es estático. Lo que ayer era un “no se puede”, hoy el Supremo dice que “sí se puede”. En Roda Abogados llevamos toda la vida peleando estos matices porque sabemos que detrás de cada contrato hay una familia y un patrimonio que defender.
Si tienes un contrato antiguo cogiendo polvo en un cajón y no sabes si estás perdiendo dinero o a punto de perder tu local, no especules.
Si tienes un lío con tu alquiler, escríbenos.
Nuestro e-mail es info@roda-abogados.com
Si estamos hasta arriba de trabajo, te diremos quién podría echarte una mano.
