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Analizamos la Sentencia n.º 335/2025, de 12 de mayo, dictada por la Sección Tercera de la Iltma. Audiencia Provincial de Palma de Mallorca, Id Cendoj: 07040370032025100332 (puede descargar aquí esta sentencia):
La Audiencia Provincial de Palma de Mallorca confirma la validez de un acuerdo de resolución anticipada de un contrato de alquiler, firmado voluntariamente por arrendador e inquilino durante la vigencia del mismo.
La sentencia distingue este pacto, conocido como “mutuo disenso”, de una renuncia previa a los derechos del arrendatario, que sí sería nula según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Se desestima el recurso del inquilino al considerar que la demanda de desahucio se basa en la expiración del plazo fijado en dicho acuerdo y no en una causa de necesidad del arrendador, haciendo irrelevantes los argumentos sobre la prueba de dicha necesidad.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte demandante, propietaria de la vivienda, instó un procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual. Su argumentación se centró en un hecho clave: la existencia de un acuerdo posterior a la firma del contrato de alquiler original.
La estrategia procesal del arrendador fue clara y directa, fundamentándose en los siguientes puntos:
- Existencia de un acuerdo de resolución: la parte demandante sostuvo que, con fecha 17 de octubre de 2022, ambas partes alcanzaron un pacto para resolver el contrato de arrendamiento de forma anticipada. Este acuerdo no formaba parte del contrato inicial, sino que fue un documento suscrito voluntariamente más de dos años después del inicio de la relación arrendaticia.
- Fijación de una fecha de salida concreta: dicho acuerdo establecía de manera explícita que la inquilina debía abandonar la vivienda y entregar las llaves en una fecha determinada: el 5 de diciembre de 2022. Este documento, por tanto, fijaba un nuevo término para la finalización del contrato, que sustituía al originalmente previsto o a sus posibles prórrogas legales.
- La causa de pedir, expiración del plazo pactado: es crucial destacar que la acción ejercitada no fue un desahucio por causa de necesidad, a pesar de que la necesidad de la vivienda por parte del arrendador fue el motivo que impulsó la negociación del acuerdo. La base jurídica de la demanda fue, estrictamente, la expiración del plazo pactado en ese segundo acuerdo. Esta elección estratégica es fundamental, ya que libera al demandante de la carga de tener que probar en sede judicial la veracidad y urgencia de su situación de necesidad, un requisito probatorio a menudo complejo.
- Validez del “mutuo disenso”: implícitamente, la postura del arrendador defiende la plena validez de este acuerdo de terminación. Se trata de una manifestación del principio de autonomía de la voluntad de las partes (art. 1255 del Código Civil), que permite a los contratantes poner fin a una relación jurídica de mutuo acuerdo. No se estaba imponiendo una cláusula en el contrato original, sino pactando una salida a una relación ya existente.
En resumen, el arrendador basó su pretensión en la fuerza vinculante de un pacto firmado libremente, considerando que el contrato había finalizado en la fecha acordada y que la permanencia del inquilino en la vivienda a partir de ese momento constituía una ocupación sin título legal.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La parte demandada, la inquilina, desplegó una línea de defensa compleja que fue evolucionando a lo largo del procedimiento, desde la negación inicial hasta la formulación de argumentos jurídicos más elaborados en la fase de apelación.
Sus argumentos se pueden estructurar de la siguiente manera:
- Nulidad de cláusulas y vicio del consentimiento: inicialmente, la defensa se centró en la nulidad de la cláusula de duración del contrato original. Posteriormente, y tras negar en un primer momento haber firmado el acuerdo de resolución, admitió la firma pero alegó haber sufrido un vicio en el consentimiento. Sostenía que firmó el documento creyendo que se trataba únicamente de un anexo de inventario y no de un acuerdo para abandonar la vivienda.
- Argumentos del recurso de apelación: una vez condenada en primera instancia, la inquilina articuló su recurso de apelación en tres motivos principales:
- Incongruencia omisiva (primer motivo): alegó que la sentencia de primera instancia no se pronunció sobre su petición de declarar nula la cláusula del anexo que fijaba la fecha de salida. Consideraba que este pacto era una modificación del plazo mínimo legal en su perjuicio, contraviniendo el artículo 9 de la LAU, y que por tanto era nulo en virtud del artículo 6 de la misma ley.
- Incongruencia omisiva por falta de valoración de la causa de necesidad (segundo motivo): denunció que el Juez de instancia dio por buena la finalización del contrato por causa de necesidad sin haber entrado a valorar si dicha necesidad era real y estaba debidamente acreditada, cuestión que se había impugnado en su contestación a la demanda.
- Inexistencia de la causa de necesidad y abuso de derecho (tercer motivo): como argumento de fondo, insistió en que no existía una causa de necesidad real por parte de la arrendadora. Además, argumentó que el hecho de que la demandante interpusiera la demanda un año después de la supuesta causa de necesidad constituía un ejercicio de la acción con mala fe, abuso de derecho y retraso desleal.
La estrategia de la arrendataria se basaba en reconducir el debate. Intentaba desviar el foco del acuerdo de resolución firmado hacia la figura del desahucio por necesidad del artículo 9 de la LAU, un terreno donde la carga de la prueba recae sobre el arrendador y los requisitos son más estrictos.
La decisión judicial
La Audiencia Provincial desestimó íntegramente el recurso de apelación de la inquilina y confirmó la sentencia de primera instancia que acordó el desahucio. El razonamiento del tribunal es meticuloso y se centra en clarificar la naturaleza de la acción ejercitada y la validez de los pactos entre las partes.
La Sala fundamenta su decisión en los siguientes puntos clave:
- Cuestión procesal, la incongruencia omisiva: el tribunal comienza por amonestar procesalmente a la apelante. Recuerda que la ley exige, para poder denunciar una incongruencia omisiva en un recurso de apelación, haber solicitado previamente el “complemento de la sentencia” en la instancia inferior, conforme al artículo 215 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Al no haberlo hecho, su alegato no sería técnicamente admisible. No obstante, la Sala decide entrar a conocer igualmente el fondo de los motivos.
- El fondo del asunto, mutuo disenso y renuncia de derechos: este es el núcleo de la sentencia. El tribunal rechazó de plano el argumento de la nulidad de la cláusula. Aclara que no se está ante una renuncia anticipada de derechos impuesta al inquilino en el momento de firmar el contrato (lo que prohíbe el art. 6 LAU). Por el contrario, se trata de un “acuerdo posterior al contrato, producido durante su vigencia”. Este pacto, por el cual ambas partes deciden “libre y voluntariamente poner fin a la relación arrendaticia”, es una figura perfectamente válida conocida como mutuo disenso. No hay, por tanto, infracción de ninguna norma imperativa de la LAU.
- La irrelevancia de la “causa de necesidad”: la Sala desmonta el segundo y tercer motivo del recurso. Reitera que la acción de desahucio ejercitada se fundamenta en la “expiración de plazo contractual” derivada del acuerdo de resolución, y no en la “necesidad de vivienda” del artículo 9 de la LAU. Por consiguiente, todos los argumentos de la apelante sobre la falta de acreditación de dicha necesidad o el supuesto retraso desleal en su alegación son irrelevantes para la resolución del caso, ya que la causa de pedir de la demanda era otra.
En definitiva, la Audiencia Provincial blinda la validez de los acuerdos de finalización de alquiler pactados de mutuo acuerdo durante la vida del contrato, diferenciándolos claramente de las cláusulas nulas que suponen una renuncia anticipada a los derechos que la LAU concede al arrendatario.
Normativa y jurisprudencia aplicada
La resolución judicial se apoya en un sólido conjunto de preceptos legales y en la doctrina jurisprudencial consolidada para fundamentar su fallo.
Leyes y artículos aplicados
- Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) – Ley 1/2000, de 7 de enero:
- Artículo 215: Citado para explicar el mecanismo de complemento de sentencias, cuya omisión por parte de la apelante fue clave para desestimar su alegato de incongruencia omisiva.
- Artículo 398: Fundamenta la imposición de las costas de la apelación a la parte recurrente cuyo recurso ha sido desestimado.
- Artículo 439.5 y 439.6: Mencionados de pasada al referirse a los requisitos documentales iniciales del procedimiento en primera instancia.
- Artículo 466: Referenciado en el fallo para indicar la posibilidad de interponer recurso de casación contra la sentencia de la Audiencia Provincial.
- Artículos 477 y ss.: Señalan los motivos por los que se puede fundamentar un recurso de casación.
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU):
- Artículo 6: Invocado por la parte apelante para argumentar la nulidad del acuerdo, al considerar que modificaba en su perjuicio las normas de la ley. El tribunal, sin embargo, concluye que no es aplicable a un acuerdo de mutuo disenso.
- Artículo 9: Es el precepto central en la argumentación de la arrendataria, que regula el plazo mínimo del contrato y la excepción por causa de necesidad del arrendador. El tribunal aclara que la acción ejercitada no se basa en este artículo.
Jurisprudencia citada
- Sentencias del Tribunal Supremo:
- STS 230/21, de 27 de abril.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 29 de mayo de 2017.
- Sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2019.
- Estas resoluciones del Alto Tribunal son utilizadas para consolidar la doctrina de que es requisito indispensable haber solicitado el complemento de sentencia (art. 215 LEC) antes de poder denunciar incongruencia omisiva en apelación.
- Sentencias de la Audiencia Provincial de las Illes Balears:
- SAP IB 191/2021 (Sección 3ª).
- SAP IB 2139/2020 (Sección 4ª).
- SAP IB 1152/2020 (Sección 5ª).
- Se citan para demostrar que la doctrina del Tribunal Supremo sobre la incongruencia omisiva es aplicada de manera uniforme por todas las secciones civiles de dicha Audiencia Provincial.
