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El contrato de alquiler de vivienda en España impone al arrendatario obligaciones cruciales reguladas por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Más allá del pago puntual de la renta y los suministros, el inquilino debe asumir pequeñas reparaciones, conservar la vivienda diligentemente, no realizar obras o cesiones sin permiso expreso y por escrito del arrendador, y devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el desgaste por uso ordinario.
Marco Jurídico: los cimientos del contrato de alquiler
La relación arrendaticia en España, lejos de ser un simple acuerdo privado, se enmarca en un complejo entramado normativo diseñado para intentar equilibrar los derechos de propiedad del arrendador con la función social de la vivienda. Comprender los deberes del inquilino exige, en primer lugar, analizar esta jerarquía de normas.
La norma principal es la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), cuya última gran reforma a través de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha reforzado significativamente la posición del arrendatario. La LAU establece un orden claro: en primer lugar, deben aplicarse las normas imperativas de la propia ley (Títulos I y IV); en segundo lugar, la voluntad de las partes manifestada en el contrato, siempre que no contravenga dichas normas; y finalmente, de forma supletoria, las disposiciones del Código Civil.
Este marco legislativo refleja un viraje desde la liberalización del mercado hacia una mayor protección social, fundamentada en el artículo 47 de la Constitución Española. El pilar de esta protección es el artículo 6 de la LAU, que establece la nulidad de pleno derecho de cualquier cláusula que modifique en perjuicio del arrendatario las normas del Título II. Este principio de “paternalismo jurídico” actúa como un escudo, invalidando automáticamente estipulaciones abusivas. Por ejemplo, sería nula una cláusula que obligase al inquilino a hacerse cargo de la reparación de la caldera o que le impidiera ejercer su derecho a la prórroga legal del contrato.
Obligaciones económicas: más allá de la renta mensual
El núcleo de los deberes del arrendatario es, sin duda, de naturaleza económica. Su incumplimiento no solo es la causa más frecuente de litigios, sino que faculta al arrendador para iniciar un procedimiento de desahucio.
El pago de la renta, como contraprestación principal, está minuciosamente regulado en el artículo 17 de la LAU. Salvo que se pacte otra cosa, el abono debe ser mensual y realizarse en los siete primeros días del mes. Una protección clave para el inquilino es la prohibición de que el arrendador exija el pago anticipado de más de una mensualidad. Además, la reforma de 2023 ha establecido como método de pago preferente los medios electrónicos, dotando de mayor trazabilidad y seguridad jurídica a las transacciones.
Junto a la renta, el inquilino puede asumir otros gastos, pero la ley es muy estricta al respecto. Los gastos por suministros que se individualizan mediante contador (luz, agua, gas) son, por lógica, a cargo de quien los consume: el arrendatario.
Sin embargo, la asunción de gastos generales y tributos no individualizables, como la cuota de la comunidad de propietarios o el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), requiere un pacto expreso y por escrito en el contrato. Dicho pacto, para ser válido, debe especificar el importe anual de dichos gastos a la fecha de celebración del contrato. Si este requisito formal no se cumple, la obligación de pago recaerá exclusivamente sobre el arrendador.
Una de las novedades más relevantes introducida por la Ley de Vivienda es la modificación del artículo 20.1 de la LAU, que establece de forma imperativa que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son siempre a cargo del arrendador, independientemente de si este es una persona física o jurídica. Esta medida busca reducir las barreras financieras de acceso al alquiler.
Finalmente, para garantizar el cumplimiento de todas estas obligaciones, el artículo 36 de la LAU regula la fianza y las garantías adicionales. A la firma del contrato, es obligatoria la prestación de una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta. Esta cantidad debe ser depositada por el arrendador en el organismo autonómico correspondiente (si así lo establece su Comunidad Autónoma). Además, se pueden pactar garantías adicionales (depósito, aval bancario, etc.), pero su valor no puede exceder de dos mensualidades de renta, evitando así la imposición de condiciones económicas desproporcionadas al inquilino.
Uso y conservación: el deber de cuidar la vivienda
El arrendatario adquiere el derecho al uso y disfrute de la vivienda, pero también la obligación de cuidarla “como un diligente padre de familia”, según dicta el Código Civil. Este deber se concreta en varias obligaciones.
En primer lugar, el inmueble debe destinarse a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del inquilino o su familia. Utilizarlo como oficina o dedicarlo al alquiler turístico es un incumplimiento grave que puede llevar a la resolución del contrato.
La distribución de responsabilidades en materia de reparaciones es un punto clave de fricción, regulado en el artículo 21 de la LAU. El arrendador está obligado a realizar todas las obras de conservación necesarias para mantener la habitabilidad (averías en la caldera, humedades estructurales, problemas en las tuberías generales). Por su parte, el inquilino debe asumir las “pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario”. La ambigüedad de este término ha sido perfilada por la jurisprudencia, que atiende a criterios como el coste de la reparación (generalmente por debajo de unos 150€), el tiempo de ocupación o la naturaleza del elemento afectado (un grifo que gotea o una persiana atascada suelen ser responsabilidad del inquilino). Además, el arrendatario es responsable de los daños causados por su culpa o negligencia, como una quemadura en la encimera o la rotura de un cristal, tal y como se desprende de los artículos 1563 y 1564 del Código Civil.
Obras, cesión y subarriendo: límites a la disposición
El arrendatario no puede alterar la sustancia de la vivienda ni ceder su uso a terceros libremente. La ley protege el derecho del propietario a mantener la integridad de su inmueble y a decidir quién lo ocupa.
El artículo 23 de la LAU es taxativo: el inquilino no puede realizar obras que modifiquen la configuración de la vivienda sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. Tirar un tabique o instalar un nuevo baño sin permiso es una causa de resolución contractual. Igualmente, el artículo 8 de la LAU exige este mismo consentimiento escrito para poder ceder el contrato a un tercero o para subarrendar parcialmente la vivienda. El subarriendo total está terminantemente prohibido.
La extinción del contrato: la devolución de la vivienda
Al finalizar el alquiler, la obligación principal del inquilino es devolver la finca “tal como la recibió”, según el artículo 1561 del Código Civil. La clave aquí reside en la excepción: “salvo lo que hubiese perecido o se hubiera menoscabado por el tiempo o por causa inevitable”. Este “desgaste por uso ordinario” (pintura que pierde intensidad, pequeños roces en las paredes) no es imputable al inquilino. Sin embargo, los daños que exceden ese uso normal (agujeros en las paredes, manchas persistentes, suciedad extrema) sí son de su responsabilidad, y el coste de su reparación podrá ser deducido de la fianza.
Consecuencias del incumplimiento: la resolución del contrato
El incumplimiento de estos deberes no es inocuo. El artículo 27 de la LAU otorga al arrendador la facultad de resolver de pleno derecho el contrato ante las infracciones más graves, abriendo la puerta al procedimiento judicial de desahucio. Estas causas tasadas incluyen la falta de pago de la renta o la fianza, la realización de obras o la cesión no consentidas, la ejecución de actividades molestas o ilícitas, o el cambio de destino de la vivienda.
En definitiva, una conducta diligente, documentada y respetuosa con el marco legal es la mejor garantía para que el arrendatario disfrute de su derecho a la vivienda de forma pacífica y segura.
