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Analizamos la Sentencia n.º 1070/2024, de 24 de julio, dictada por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, Id Cendoj: 28079119912024100014 (puede descargar aquí esta sentencia):
El Tribunal Supremo confirma un desahucio por falta de pago de la renta de un local de negocio afectado por la pandemia de la COVID-19. La sentencia establece que la dificultad económica no es causa de fuerza mayor que extinga la obligación de pago, al ser esta una deuda dineraria. Además, clarifica que para solicitar la modificación del contrato por alteración de circunstancias (cláusula rebus sic stantibus) en un juicio de desahucio, es imprescindible formular una demanda reconvencional, no siendo suficiente alegarlo como simple excepción ni en un procedimiento judicial distinto.
La postura de la parte demandante (arrendador)
La parte arrendadora instó un procedimiento judicial de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas impagadas, fundamentando su pretensión en el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias derivadas de un contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito en 2018.
El núcleo de su argumentación se centró en los siguientes puntos clave:
- Incumplimiento contractual: se alegó que la parte arrendataria había incumplido su obligación principal de pago de la renta pactada. Concretamente, se detalló que a partir de enero de 2020, la arrendataria comenzó a realizar pagos parciales y, posteriormente, durante los meses de abril, mayo y junio de 2020, cesó por completo en el abono de la renta. A partir de julio de 2020 y hasta la interposición de la demanda, los pagos se reanudaron, pero por un importe reducido al 50% de lo contractualmente estipulado.
- Inexistencia de acuerdo modificativo: la parte actora sostuvo que, pese a las negociaciones iniciadas, en ningún momento se alcanzó un acuerdo firme y vinculante para la reducción de la renta. Las propuestas enviadas no fueron aceptadas en su totalidad por la arrendataria, lo que impidió que se perfeccionara una novación contractual. La mera existencia de negociaciones no faculta al deudor para incumplir unilateralmente lo pactado.
- Inaplicabilidad de la legislación especial COVID-19: se argumentó que la arrendataria no cumplía con los requisitos establecidos en la normativa de urgencia aprobada para paliar los efectos de la pandemia (como el Real Decreto-ley 15/2020), por lo que no podía acogerse a las moratorias o aplazamientos en el pago que esta legislación contemplaba.
- Requerimiento previo de pago: la arrendadora acreditó haber realizado un requerimiento fehaciente de pago con la antelación legalmente exigida, lo que, conforme al artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, impedía que la parte demandada pudiera enervar la acción de desahucio mediante el pago tardío de las cantidades adeudadas.
La postura de la parte demandada (arrendatario)
La defensa de la parte arrendataria se articuló en torno a la justificación del impago, basándose en el impacto extraordinario de la crisis sanitaria y en la existencia de supuestos acuerdos verbales y escritos.
Sus principales líneas de defensa fueron:
- Existencia de un acuerdo de reducción de renta: la demandada afirmó que se había alcanzado un pacto con la propiedad, a través de su administrador de fincas, para reducir la renta mensual en un 50% durante el periodo de julio a diciembre de 2020. Sostenía que había cumplido rigurosamente con este supuesto acuerdo, realizando los pagos correspondientes a dicho porcentaje.
- Fuerza mayor como causa de exención de pago: como argumento central, se invocó la existencia de una causa de fuerza mayor, derivada de la pandemia de la COVID-19 y de las medidas gubernamentales de cierre de negocios, confinamiento y restricciones de aforo y movilidad. Se argumentó que esta situación, imprevisible e inevitable, impidió el desarrollo normal de su actividad comercial, provocando una drástica caída de la facturación (del 60% anual y hasta un 94% durante los meses de cierre) que hacía imposible el cumplimiento de la obligación de pago de la renta. Solicitaba que, en aplicación del artículo 1105 del Código Civil, se le exonerara del pago durante el periodo más crítico.
- Prejudicialidad civil y cláusula rebus sic stantibus: de forma paralela, la arrendataria informó de la interposición de una demanda de juicio ordinario independiente contra la arrendadora. En dicho procedimiento, solicitaba la revisión judicial del contrato de arrendamiento al amparo de la doctrina de la cláusula rebus sic stantibus, pidiendo una modulación y suspensión temporal de la renta por la alteración extraordinaria de las circunstancias. En consecuencia, solicitó en repetidas ocasiones la suspensión del procedimiento de desahucio por prejudicialidad civil, al entender que la decisión sobre la modificación de la renta era un antecedente lógico y necesario para resolver sobre el presunto impago.
La decisión judicial
El litigio recorrió las tres instancias judiciales, manteniendo una línea decisoria coherente que culminó con la desestimación de las pretensiones de la parte arrendataria.
El Juzgado de Primera Instancia estimó íntegramente la demanda, declarando resuelto el contrato y condenando a la arrendataria al desalojo y al pago de las rentas adeudadas. El juzgador consideró acreditado el impago parcial y total de diversas mensualidades y concluyó que no se había probado la existencia de un acuerdo de reducción de renta jurídicamente vinculante, ya que la propuesta de la propiedad no fue íntegramente aceptada.
La Audiencia Provincial de Barcelona desestimó el recurso de apelación y confirmó la sentencia de primera instancia. La Audiencia reforzó la idea de que la prueba sobre el supuesto acuerdo de reducción era “prácticamente inexistente”. Respecto a la alegación de fuerza mayor, el tribunal consideró que, de acuerdo con los límites cognitivos del juicio verbal de desahucio (art. 444.1 LEC), esta no era una de las causas de oposición tasadas. Indicó que las cuestiones relativas a la modificación del contrato por circunstancias sobrevenidas (rebus sic stantibus) debían ventilarse en el juicio ordinario correspondiente, como de hecho ya había iniciado la arrendataria.
Finalmente, el Tribunal Supremo desestimó tanto el recurso extraordinario por infracción procesal como el de casación, haciendo constar, lo siguiente:
- obre la cláusula rebus sic stantibus en juicios de desahucio: el Pleno de la Sala Civil aclaró su jurisprudencia reciente (sentencias 966/2023 y 1006/2023). Confirmó que en un juicio verbal de desahucio con reclamación de rentas sí es posible discutir la modificación del contrato por alteración de circunstancias. Sin embargo, establece un requisito procesal insoslayable: dicha pretensión debe ser introducida mediante una demanda reconvencional. No es admisible plantearla como una simple excepción ni, como hizo la arrendataria, iniciar un procedimiento declarativo separado y pretender la suspensión del desahucio por prejudicialidad. Al no haber formulado reconvención, la arrendataria perdió la oportunidad de que su pretensión modificativa se analizara en el mismo proceso.
- Sobre la fuerza mayor (art. 1105 CC): el recurso de casación se desestimó con una argumentación contundente. El Tribunal Supremo razonó que las dificultades económicas o la disminución de ingresos de la arrendataria, aunque provocadas por un suceso imprevisible como la pandemia, no constituyen una causa de fuerza mayor que extinga la obligación de pago de la renta. La Sala recuerdó que la obligación de pagar una suma de dinero es una obligación genérica (deuda pecuniaria). Conforme al principio genus nunquam perit (el género nunca perece), este tipo de obligaciones no se extinguen por imposibilidad sobrevenida, a diferencia de las obligaciones de entregar una cosa específica o de hacer algo que deviene imposible (arts. 1182 y 1184 CC). La prestación de pagar dinero siempre es posible; la dificultad para obtenerlo es un problema de solvencia del deudor, no de imposibilidad objetiva de la prestación.
Normativa y jurisprudencia aplicada
Artículos y Leyes citadas
- Constitución Española:
- Artículo 24 (Derecho a la tutela judicial efectiva).
- Código Civil (CC):
- Artículo 3.1 (Interpretación de las normas).
- Artículo 1105 (Fuerza mayor y caso fortuito).
- Artículos 1182 y 1184 (Pérdida de la cosa debida e imposibilidad de la prestación).
- Artículo 1258 (Perfección y efectos de los contratos).
- Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC):
- Artículo 22.4 (Enervación de la acción de desahucio).
- Artículo 43 (Prejudicialidad civil).
- Artículos 249.1.6º y 250.1.1º (Ámbito del juicio ordinario y verbal).
- Artículo 438.2 (Reconvención en el juicio verbal).
- Artículo 440.3 (Oposición del demandado en el desahucio).
- Artículo 444.1 (Causas de oposición en el desahucio por falta de pago).
- Artículo 447 (Ausencia de cosa juzgada en sentencias de desahucio).
- Artículo 469.1.4º (Motivo de recurso por infracción procesal).
- Otra normativa:
- Real Decreto-ley 15/2020 y Real Decreto-ley 34/2020 (Medidas urgentes por COVID-19).
Sentencias citadas
- Sentencias del Tribunal Supremo (STS):
- Sentencia de 13 de julio de 1999.
- STS 825/2002, de 12 de septiembre.
- STS 1321/2006, de 18 de diciembre.
- STS 820/2012, de 17 de enero de 2013.
- STS 167/2013, de 21 de marzo.
- STS 266/2015, de 19 de mayo.
- STS 966/2023, de 19 de junio.
- STS 1006/2023, de 21 de junio.
- Sentencia del Tribunal Constitucional (STC):
- STC 106/2013, de 6 de mayo.
